수도권 주택, 1월 내 사는 게 유리

2016년 시행 부동산정책 대응 가이드

4월 서울 마포구 성산동에서 입주자를 모집할 362채 규모의 ‘서울 가좌역지구’ 조감도. 마포구에서 첫 번째로 선보이는 행복주택 단지다. 국토교통부 제공

2월부터 서울, 인천, 경기 등 수도권에서 주택을 담보로 대출받는 사람은 원금과 이자를 동시에 나눠 갚아야 한다. 빚내서 집을 사려는 사람에 대한 대출 규제가 지난해보다 한층 강화되는 것이다. 정부는 지난해 재건축 규제 완화 정책, 청약제도 개편 등을 통해 침체된 분양시장을 활성화시킨 바 있다.

7월경에는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 연장될지도 관심사다. 신혼부부, 사회초년생이 저렴하게 거주할 수 있는 행복주택은 3월부터 12월까지 전국 19곳에서 1만433채가 공급된다.

올해 부동산 정책은 가계부채 관리와 시장 안정에 초점이 맞춰져 지난해에 비해 금융과 세금 측면에서 깐깐해질 것으로 보인다. 전·월세난이 심화될 것으로 예상돼 행복주택 등 임대 주택을 늘리는 정책 기조는 유지될 것으로 보인다. 올해 달라지는 부동산 정책을 꼼꼼히 살피고 투자 전략을 가다듬을 필요가 있다는 게 부동산 전문가들의 조언이다.

○ 2월 수도권에 주택담보 대출 규제 적용

금융당국이 지난해 7월 내놓은 ‘가계부채 종합관리방안’에 따라 수도권에서는 2월 1일부터, 수도권 외의 지역에서는 5월 2일부터 주택담보대출 조건이 강화된다. 대출을 받을 때 LTV나 DTI가 60%를 넘으면 ‘비거치식 분할 상환’ 대출을 받아야 한다. 비거치식은 상품 가입 초기부터 이자와 원금을 나눠 갚는 방식이다. 이자만 갚다가 나중에 원금을 갚는 거치식 대출을 받기가 어려워지는 것이다. 이 제도는 신규 대출에 먼저 적용된다. 은행들은 기존에 주택담보대출을 받은 사람들이 분할상환 방식으로 바꾸도록 유도할 예정이다.

대출 규제를 적용받지 않는 경우도 있다. LTV는 60%를 넘지만 DTI가 30% 이하인 대출, 아파트 집단대출, 대출 상환 계획이 분명하거나 생활자금을 위해 불가피한 대출의 경우 지금처럼 거치식 대출이 적용된다.

7월경에는 LTV와 DTI 규제 완화가 지속될지 결정된다. 금융위원회는 2014년 8월 1일 LTV와 DTI를 각각 70%, 60%로 완화한 바 있다. 그 전에는 LTV가 수도권 50%, 비수도권 60%, DTI는 서울 50%, 경기 및 인천은 60%였다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “LTV와 DTI 규제 완화가 7월경 끝나면 주택 수요가 많이 위축될 수 있다”고 말했다.

연 2000만 원 이하의 주택 임대소득에 대한 비과세 혜택이 올해 말 종료된다. 정부는 원래 2014년 발표한 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’에서 세입자의 확정일자나 소득공제 자료를 토대로 임대소득에 세금을 부과하겠다고 발표한 바 있다. 하지만 집주인들의 반발로 3년간 비과세 혜택을 주겠다며 한발 물러섰다.

비사업용 토지 양도세 중과 제도는 올해 되살아났다. 비사업용 토지는 나대지, 잡종지, 임야 등 실수요 목적으로 사용하지 않는 땅이다. 올해 이러한 토지를 양도할 경우 양도차익에 따라 16∼48%의 양도세율이 적용된다.

○ 젊은 세입자 위한 행복주택 공급 증가

부동산 관련 금융 및 세금 제도가 깐깐해지는 방향으로 바뀌는 반면 주택 정책은 세입자의 부담을 덜어주는 내용을 담았다. 행복주택은 올해 전국 19개 지구, 1만443채의 입주자를 모집한다. 3월 서울 및 수도권에서만 서울 구로구 천왕2지구(319채), 경기 화성시 동탄2신도시(610채), 경기 고양시 삼송지구(834채) 등 총 1763채가 공급된다.

행복주택은 대학생과 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은층을 위한 공공 임대주택으로 대중교통이 편리하거나 도심업무 지구와 가까운 곳에 건설된다. 임대료가 주변 시세보다 20∼40% 저렴하고 최장 10년까지 거주할 수 있다.

상반기(1∼6월) 중 SH공사 등 지방자치단체공사가 공급하는 전세임대주택의 입주자도 주택도시보증공사(HUG)의 임차료 지급보증 서비스를 받게 된다. 임차료 지급보증 서비스는 전세임대주택 입주자가 한국토지주택공사(LH)에 지급해야 할 임차료에 대해 HUG가 책임보증을 해주는 제도다. 지금은 LH의 전세임대주택 입주자만 이 서비스를 받았다.

또 부모에게 집을 상속받았거나 집을 사고판 경험이 있는 신혼부부도 1월부터 디딤돌대출 우대금리(기준 대비 0.2%포인트 할인)를 받을 수 있다. 지난해까지는 집을 보유한 적이 없는 신혼부부에게만 우대금리가 적용됐다.

조은아 기자 achim@donga.com