[Money&Life/맞춤 세테크]상가겸용주택은 주택 면적 아무리 작아도 주택에 해당

[Q]김모 씨는 5년 전 퇴직하면서 1층은 상가, 2층은 주택으로 이뤄진 건물을 사들였다. 1층 상가에서는 슈퍼마켓을 운영하고 2층 집에서 생활하던 김 씨는 가게 운영이 어려워 장사를 접고 건물을 팔 계획이다. 김 씨가 소유한 상가 겸용 주택도 양도세 비과세가 가능할까?

[A]세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때에는 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때에는 비과세 혜택이 없다. 그러나 김 씨의 경우처럼 하나의 건물에 주택과 상가가 함께 있는 상가 겸용 주택은 양도세를 어떻게 적용할까.

세법은 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여긴다. 예를 들어 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 총 건물 면적 190m²를 모두 주택으로 보아 비과세 적용이 가능하다는 것이다.

그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적(90m²)만 비과세를 해주고 나머지 상가 면적에 대해서는 양도세를 내야 한다.

따라서 상가 겸용 주택을 양도할 때에는 전체가 비과세 될지 아니면 일부 주택 부분만 비과세 될지를 미리 따져 보는 것이 중요하다. 그러려면 우선 주택과 상가의 면적을 잘 파악해야 한다. 특히 공용 면적이 주택 면적으로 포함되는지 상가 면적으로 포함되는지를 잘 알아봐야 한다. 가령 1층이 상가이고 2층이 주택이라면 계단 면적은 용도상 주택에서 사용하기 위한 용도이므로 주택 면적으로 본다. 지하 보일러실과 창고 면적도 주택에서 사용하는지 상가에서 사용하는지에 따라 포함되는 곳이 달라진다.

하지만 이렇게 주택 면적이 넓은지 상가 면적이 넓은지 구분하는 것은 김 씨가 상가 겸용 주택 1채만 있을 때에만 의미가 있다.

만약 김 씨가 상가 겸용 주택 외에 아파트 한 채가 더 있다고 가정해 보자. 아무리 상가 겸용 주택 중 상가 면적이 대부분이고 주택 면적은 아주 일부분이더라도 김 씨는 1가구 2주택자에 해당된다. 따라서 이 상태에서 김 씨의 아파트를 양도한다면 1주택 비과세를 받을 수 없다. 마찬가지로 김 씨의 상가 겸용 주택을 양도하더라도 1주택 비과세를 받을 수 없다. 김 씨는 어차피 1가구 2주택자이기 때문에 상가 면적과 주택 면적을 구분할 필요가 없어진다는 말이다.

상가 겸용 주택은 아무리 주택 면적이 작더라도 여전히 ‘주택’에 해당되므로 그 외에 다른 주택이 있을 경우에는 1가구 1주택자가 아니라는 점을 주의해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사