부동산 경매 공동투자, 단기간에 끝내라

투자기간 길수록 분쟁 우려
상가보다는 아파트-땅 추천

지난달 30일 서울남부지방법원에서 영등포구 도림동의 다가구주택(173m²) 한 채가 경매에 나왔다. 11명이 응찰한 이 집은 결국 두 명의 공동 투자자가 3억4100만 원에 낙찰 받았다. 같은 날 인천지방법원에서 열린 경매에서는 인천 남구 주안동의 빌라 한 채(42m²)가 8130만 원에 세 명의 공동 응찰자에게 돌아갔다.

최근 부동산 경매시장에 소액 공동투자가 늘고 있다. 부동산은 주식이나 펀드에 비해 투자수익률이 높을 때가 많지만 투자에는 목돈이 필요하기 때문이다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 서울을 비롯한 수도권 지역 경매에서 2008년 1월만 해도 공동입찰 건수가 91건(4.1%)에 그쳤지만 올해 7월에는 175건으로 늘었다. 전체 입찰의 7% 수준이다.

그러나 공동 경매에는 많은 주의가 필요하다. 가격이 상승할 때까지 보유하고 싶어 하는 편과 단기간에 매각해 투자금을 회수하려는 편으로 갈려 마찰이 생길 때가 있다. 또 부동산 공동 투자를 미끼로 돈을 받고 사라지는 사기 사건도 적지 않게 벌어졌다. 지지옥션 강은 팀장은 “공동 경매가 여러 가지 이점이 있지만 투자금 회수와 수익 배분에 주의를 기울여야 한다”고 말했다.

우선 인원이 지나치게 많으면 의사결정이 늦고 수익률도 떨어지기 때문에 투자자는 3∼5명 선이 적당하다. 또 장기 투자하면 분쟁의 소지가 큰 만큼 단기 투자할 수 있는 물건을 낙찰 받는 것이 좋다. 강 팀장은 “구성원 가운데 법률, 세무, 관리 등 각 분야의 경험이나 지식이 있는 사람들을 골고루 포함시키는 것이 좋다”고 조언했다.

투자자 전원의 공동명의로 부동산을 취득하면 가장 안전하지만 ‘1가구 다주택’이 돼 세금을 물어야 할 상황이 벌어질 수도 있다. 또 경매로 낙찰 받은 뒤 잔금을 대출 받을 때는 명의자 전원의 서류가 필요해 대출 과정이 복잡해질 수 있다는 점도 유의해야 한다. 이러한 성가신 과정을 피하기 위해 대표자 한 사람을 정해 명의자로 등록하고 나머지는 낙찰 받은 주택에 근저당을 설정하는 방법도 있다. 그러나 근저당 금액이 너무 많으면 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 수도 있다는 것을 감안해야 한다.

공동경매로 투자할 만한 매물의 특성도 잘 따져봐야 한다. 상가는 고정적 수익을 얻을 수 있지만 임차인이 들어오지 않는 기간이 길어지면 초기 투자금 외에 관리 비용을 각자 더 분담해야 한다. 이 때문에 상가보다는 아파트나 대지가 투자 대상으로 추천되는 편이다.

이서현 기자 baltika7@donga.com