《서울 마포구에 사는 회사원 홍모 씨(34)는 올해 초 서울 서초구 반포동 쪽으로 이사 가기로 결심했다. 회사 동료들이 하나같이 “지금처럼 집값이 내렸을 때가 기회”라며 “외환위기 때도 강남에 집을 사 놓은 사람들이 몇 년 뒤 돈을 벌었다. 이 시기를 놓치면 또 10년은 기다려야 할 것”이라고 말했기 때문. 하지만 홍 씨의 계획은 어그러졌다. 홍 씨가 봐두었던 반포동 아파트 가격이 몇 주 사이 1억 원 이상 껑충 뛴 탓이었다. 그는 “좀 더 기다리면 가격이 내릴 것 같았는데 오히려 올라 당황스럽다. 시기를 놓친 것은 아닌지 불안하다”고 말했다.》
국지적이긴 하지만 서울 강남 재건축 등 일부 지역에서 거래가 늘고 가격도 회복세를 보이면서 수요자들의 마음이 급해지고 있다. 일부 투자자들은 투자 시점을 놓친 것은 아닌지 조바심을 내기도 한다. 하지만 전문가들은 무리한 추격 매수는 금물이라고 조언한다. 실물 경기 여건 자체가 아직 크게 달라지지 않았고 큰 고비는 넘긴 것으로 보이는 금융 시장에도 아직 위기가 남아 있다는 경고도 끊이지 않기 때문이다.
경제 성장이 마이너스로 추락하면서 위축된 주택 구매력이 여전히 제자리걸음을 하고 있는 것도 문제다. 경기가 회복되는 시점에 눈에 띄기 마련인 실수요자들의 움직임이 아직까지는 뚜렷하지 않다. 이러한 요소들을 놓고 판단할 때 부동산 시장이 전반적인 회복세나 상승국면에 접어들었다고 보기는 어렵지 않느냐는 분석이 지배적이다. 부동산114 김규정 부장은 “수요자들은 신중하게 매입 시점을 결정하되 집값이 회복될 때 수혜가 기대되는 상품이나 지역을 중심으로 투자전략을 세울 필요가 있다”고 말했다. 부동산114 등의 조언을 받아 해빙기 부동산 투자 전략을 알아보았다.
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○ 규제완화 수혜 상품을 노려라
올해 2·12대책을 통해 미분양과 신규분양은 앞으로 5년간 한시적으로 양도소득세가 60∼100% 감면 된다. 수도권 주요 신도시와 택지지구의 전매제한 기간도 단축돼 환금성도 높아졌다. 상대적으로 입지가 뛰어난 공공택지 중대형은 계약 1년 뒤부터 사고 팔 수 있게 돼 단기 차익을 노릴 수 있게 됐다.
재건축 사업은 소형 의무비율 완화 등 몇 가지 항목은 시행 단계에서 난항을 겪고 있어 사업성 회복 수준이 아직 투자자들의 기대치보다는 낮은 편이다. 하지만 서울 강남 재건축 시장을 장기 투자재로 보는 잠재 수요는 여전히 많다.
눈에 띄는 규제 완화책이 나오지 않은 재개발, 뉴타운 시장은 여전히 거래가 부진하다. 하지만 향후 규제 완화에 대한 기대감이 형성돼 지분 시세는 크게 하락하지는 않은 상태. 투자 수익성 면에서 다시 검토할 여지가 있지만 한남뉴타운 등 중장기 가치 상승이 예상되는 지역은 급매 위주로 살펴볼 만하다.
○ 소액투자로 위험(리스크)을 줄여라
최악의 침체 국면은 벗어났다고 해도 얼마나 긴 조정기를 거쳐야 본격적인 상승국면에 진입할지는 불확실하다. 이런 때에는 투자 리스크를 최소화하는 전략이 필요하다고 전문가들은 입을 모아 조언하고 있다.
투자 리스크를 줄이려면 자기 자본을 최소한으로 하는 것이 좋다. 따라서 무리한 대출은 금물이다. 장기전(戰)을 준비해야 하는 만큼 금융비용을 최소화하는 것이 필요하기 때문이다. 대신 전세 세입자가 있는 주택에 투자하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 예상보다 회복기가 빨리 온다면 초기 투자금 대비 수익률을 최대한 끌어 올릴 수 있고 조정기가 길어진다고 해도 투자에 묶여 있는 자금 규모가 작아 상대적으로 부담이 덜하다.
○ 실수요자라면 ‘갈아타기’ 기회로 삼아라
강남 재건축 시장 등을 비롯해 국지적으로는 올해 들어 저가 매물이 소진됐다. 투자 목적이라면 저점 매수 시점을 놓친 감이 있기 때문에 신중해야 한다.
하지만 실수요자라면 이야기가 달라진다. 99m²(30평형)대 아파트를 보유하고 있다면 132m²(40평형)대로 갈아타기를 생각해볼 수 있다. 현재 이들 아파트 간의 가격 차가 많이 줄어든 상태이기 때문. 특히 일반 수요자들의 선호도가 높은 중소형에 비해 대형은 상대적으로 시세가 약보합세를 보이고 있다.
다만 일부 지역이나 특정 상품을 제외하고는 대체로 대형 주택의 수요층이 두텁지 않은 점은 유의해야 한다. 특히 165m²(50평형)대 이상 대형 아파트는 수요층이 한정돼 있어 장차 집을 다시 되팔려고 할 때 매수자를 찾는 데 시간이 걸릴 수 있다.
○ 수익성 부동산 투자는 전문가 도움 받아야
최근 금리가 내리면서 수익성 부동산에 대한 관심도 커지고 있다. 하지만 개인 투자자가 투자할 만한 금액대의 중소형 오피스는 주택에 비해 가격 하락폭이 크지 않다는 점을 고려해야 한다.
또 오피스텔 임대사업 등 비교적 소액으로 할 수 있는 수익성 부동산도 임대수익률이 보장되는 지역이나 상품은 수가 한정돼 있기 때문에 투자 대상을 고를 때 전문가들의 도움을 받는 편이 낫다.
한편 목돈 마련이 어려운 실수요자들이 내 집 마련을 할 수 있는 상품들도 늘고 있어 관심을 가져볼 만 하다. 주요 택지 안에 들어서는 10년 공공임대주택은 5년만 지나면 분양 전환이 가능해졌고 세금이나 전세금 급등을 걱정할 필요 없이 20년간 살 수 있는 장기전세주택의 공급도 이어질 것으로 전망된다.
○ 단기 상투를 잡지 않도록 주의하라
강남 아파트 시장은 지난달 바닥 논쟁을 불러일으킬 정도로 호가가 급등했지만 이달 들어 정부 정책의 혼선과 단기간 크게 오른 가격이 부담스러워 매수자들이 다시 관망세로 돌아섰다. 추격 매수 없이 조정기간이 길어진다면 재건축 등 강남 주요 아파트 시세도 호가 조정이 나타날 수 있다.
또 아직은 본격적인 상승국면에 진입했다고 보기 어렵고 경기 여건에 따라 완만한 회복세를 보일 것이라는 전망이 우세한 편이다. 외부 변수에 따라 거래량이 변하고 가격 부침이 이어질 가능성이 높다.
이런 상황에서는 정부 규제 완화나 개발 호재, 금융 변수 등 외부 요인에 따라 일희일비하는 시장 동향에 휘둘리지 않고 중심을 잡는 일이 중요하다. 자신의 투자 계획과 자금 여건에 따라 투자 대상과 타이밍을 결정하는 것이 바람직하다.
정혜진 기자 hyejin@donga.com
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