신도시 32평형 분양가 3억 안팎 될듯

15일 발표된 ‘11·15 부동산대책’에는 수도권 주택공급을 늘리고 신도시 아파트의 분양가는 끌어내리기 위한 방안이 많이 포함돼 있다. 또 주택담보대출을 받기는 종전보다 까다로워진다. 이번 대책에 따라 달라지는 주요 내용을 문답으로 알아본다.

―어떤 주택이 얼마나 더 공급되나.

“정부가 2010년까지 서울 인천을 포함한 수도권에서 공급하겠다고 약속한 주택은 총 164만 채. 올해 공급되는 18만4000채를 빼면 내년부터 매년 36만4000채를 새로 공급하겠다는 것이다. 특히 공공택지의 주택 건설을 크게 늘린다. 공공택지에서만 당초 계획보다 12만5000채가 늘어난 86만7000채를 2010년까지 공급할 예정이다.

파주, 송파, 김포, 양주, 평택, 수원 광교 등 6개 신도시에서 4만3000채가 늘어난 41만 채가 건설된다. 이를 위해 정부는 이들 신도시의 평균 개발밀도를 현재 ha당 118명에서 136명으로, 용적률(대지면적 대비 건물 총면적 비율)을 175%에서 191%로 높이고 녹지비율은 31.6%에서 27.2%로 낮추기로 했다.

이 밖에 서울 강북에 지정된 17곳의 도시재정비 촉진지구, 17개의 뉴타운 지구에서 25만7000채, 경기와 인천 재정비 촉진지구에서 각각 6만7000채, 3만6000채 등이 공급될 예정이다.”

―신도시의 아파트 분양가는 얼마나 낮아질까.

“정부는 용적률, 녹지비율 조정, 택지공급가격 인하 등의 방법으로 공공택지 내 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가를 평균 25% 낮출 계획이다. 중소형의 분양가는 평당 700만∼1000만 원으로 떨어져 2억2400만∼3억3000만 원이면 32∼33평형 주택을 분양받을 수 있게 된다. 채권입찰제가 적용되는 공공택지 내 중대형 아파트(25.7평 초과)의 분양가 인하효과는 15% 정도에 그칠 전망이다. 이렇게 낮아진 분양가는 2008년 6월, 9월에 각각 분양하는 김포와 수원 광교신도시부터 적용된다.”

―주택담보대출을 받기가 어려워진다는데….

“지금까지 주택투기지역 안에서 시가 6억 원을 초과하는 아파트를 살 때 은행, 보험사에서 돈을 빌리면 담보인정비율(LTV)은 원칙적으로 집값의 40%로 제한됐다. 그러나 만기가 10년이 넘고 거치기간 1년 미만, 중도상환 수수료가 있는 ‘원리금 분할상환방식’의 경우 예외를 인정해 60%까지 돈을 빌릴 수 있었다.

이번 대책으로 예외조항이 없어져 20일 이후에는 투기지역 내 시가 6억 원 초과 아파트를 살 때는 집값의 40%까지만 돈을 빌릴 수 있게 된다.

또 지금까지 집값의 60∼70%까지 허용되던 저축은행 새마을금고 신용협동조합 등 비(非)은행 금융회사의 LTV는 50%로 낮아진다.”

―총부채상환비율(DTI) 규제도 강화되나.

“역시 20일부터 주택투기지역의 시가 6억 원 초과 아파트를 살 때 적용하는 DTI 규제가 수도권 투기과열지구로 확대된다. 수도권은 인천 옹진군을 뺀 전 지역이 투기과열지구다. 이에 따라 서울 인천 경기지역의 6억 원 초과 주택을 사는 사람은 사실상 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않는 한도에서만 돈을 빌릴 수 있다.”

―다세대 다가구주택, 오피스텔 등과 관련한 규제가 줄어든다는데….

“다세대 주택은 올해 일조권(日照權) 기준, 즉 건물 간 거리 규제가 50cm에서 ‘건물 높이의 4분의 1 이상’으로 강화되면서 건설이 크게 줄었다. 이번 대책에서는 인접대지 경계선에서 일정 거리(1m 정도) 이상이면 지방자치단체가 조례를 바꿔 이를 완화할 수 있도록 했다.

또 가구당 1대를 확보해야 하는 주차장 기준은 그대로 유지하되 과거 1층 전체를 ‘필로티 구조’로 지어 주차장으로 써야 1개 층을 더 짓도록 허용하던 것을 1층에 상점과 주차장을 같이 만드는 때에도 허용키로 했다. 오피스텔은 전용면적 15평 이하라면 바닥 난방을 허용해 독신, 맞벌이 가구의 선택의 폭을 넓히기로 했다.”

―서민들의 주택 마련에 도움이 되는 대책은….

“정부는 우선 올해부터 2012년까지 소형주택 102만 채, 중대형 14만8000채 등 총 116만8000채의 장기 임대주택을 직접 짓거나 사들이는 방식으로 확보할 계획이다. 계획대로라면 현재 68만 채인 임대주택은 2012년에 184만 채로 늘어난다.

서민들이 많이 이용하는 주택금융공사의 장기 모기지론 금리를 현행 연 6.5%에서 6.35%로 0.15%포인트 낮추고 전세자금 지원 규모도 크게 늘리기로 했다.”

박중현 기자 sanjuck@donga.com

김선우 기자 sublime@donga.com