강남 “재건축 깃발 내려야 하나” 한숨

서울 강남지역의 아파트 재건축 추진에 악재가 잇따르고 있다.

건설교통부와 서울시가 2종 일반주거지역 용적률(대지면적 대비 건물 총면적 비율) 상향 조정을 사실상 불허하기로 합의한 데다 한국은행은 콜금리를 0.25%포인트 올렸다.

그만큼 재건축 아파트의 투자수익률이 떨어질 가능성이 높아진 셈.

국세청이 다시 강남 재건축 아파트 투기자에 대한 세무조사에 착수하고, 종합부동산세법 개정안이 국회 재정경제위원회를 통과한 것도 이 지역 시장을 얼어붙게 하고 있다.

여기에 아파트 동(棟) 간 거리 확대 등과 같은 추가적인 재건축 규제가 예상돼 재건축은 갈수록 어려워질 수밖에 없다.

전문가들은 당분간 강남 집값이 약세로 돌아설 것으로 예상했다.

○재건축 어려운 곳도 생길 듯

건교부와 서울시의 재건축 용적률 완화 불가 방침에 따라 2종 주거지역 내 재건축 아파트 가운데에는 재건축이 어려워진 곳도 생겼다.

송파구 가락 시영아파트와 강동구 둔촌 주공아파트, 강남구 개포지구 등이다. 이들 저층 단지는 용적률을 올리지 않으면 사업성이 없다며 서울시에 관련 조례 개정을 요구해 왔다.

강남구 대치동 청실이나 삼성동 홍실아파트도 용적률 제한에 묶이면 1 대 1 재건축만 가능한 처지여서 다급해진 상황이다.

실제로 이들 아파트 단지는 정부 방침 발표 이후 집값이 떨어지는 등 민감한 반응을 보이고 있다.

개포 주공 1단지가 대표적이다. 5억3000만 원을 호가하던 13평형이 1주일 만에 5억 원으로, 8억3000만 원이던 16평형은 8억1000만 원에 매물이 나왔다.

그나마 매물을 찾는 사람이 줄면서 거래는 사실상 중단된 상태다.

반면 강동구 고덕 주공 1단지 아파트는 값이 올라 눈길을 끈다.

서울시가 2종 주거지역의 층고를 평균 12층에서 15층으로 높이는 것을 추진하면서 대지 지분이 넓은 주공 1단지는 수익성이 생겼고, 재건축 사업도 본격화될 것이라는 기대감이 반영됐다.

○강남 재건축 집값 하락 불가피

최근 강남 재건축 집값이 오른 것은 서울시가 층고 상향 등 재건축 규제 완화를 추진하는 데 대한 기대감 때문이었다.

하지만 이 같은 기대가 현실화되기는 당분간 어려워졌다.

여기에 8·31 부동산 종합대책 관련 법안이 속속 입법화되고 있어 그동안 매도 시기를 저울질해 온 다주택 보유자들이 물건을 쏟아낼 가능성도 높아졌다.

또 최근 두 차례에 걸쳐 이뤄진 콜금리 인상은 저금리 기조가 깨지고 있음을 보여 준다.

단기 차익을 노리고 무리하게 대출을 받았던 사람들은 부담이 늘어난 셈이다.

부동산정보 제공업체 ‘알젠’의 성종수 사장은 “무리하게 은행 대출을 받아 재건축 아파트에 투자한 사람에게 세금 강화와 금리 인상은 큰 부담”이라며 “용적률 및 층고제한 완화도 사실상 물 건너간 만큼 사업 추진이 더딘 곳을 중심으로 강남지역 재건축 아파트 값이 당분간 하향 조정될 가능성이 크다”고 말했다.

서울 시내 주요 재건축 단지
위치	단지	가구
강남 개포동	시영	1,970
	주공 1단지	5,040
	주공 2단지	1,400
	주공 3단지	1,160
	주공 4단지	2,840
강남 대치동	청실 1차	1,090
	청실 2차	288
강남 도곡동	진달래 1차	492
강남 삼성동	홍실	384
강남 압구정동	구 현대 3차	432
강남 청담동	삼익	888
	한양	672
강동 고덕동	고덕 시영 한라	1,500
	고덕 시영 현대	1,000
	고덕 주공 1단지	780
	고덕 주공 2단지	2,600
강동 상일동	고덕 주공 3단지	2,580
	고덕 주공 4단지	410
	고덕 주공 6단지	880
	고덕 주공 7단지	890
송파 가락동	가락 시영 1차	3,600
	가락 시영 2차	3,000
용산 이촌동	렉스	460
자료:부동산114

황재성 기자 jsonhng@donga.com