[8·31대책 이후 기상도]商街, 종부세 대상 제외…반사이익 기대

《‘8·31 부동산 종합대책’으로 부동산시장의 희비가 엇갈리고 있다.

대책의 집중 타깃인 서울 강남지역과 경기 성남시 분당신도시, 용인시 등지는 집값이 떨어지고 있다.

반면 강북 뉴타운, 송파 거여신도시, 면적 확대가 추진될 △김포 △파주 △양주 옥정 △오산 세교·궐동지구 등은 오름세를 보이고 있다.

부동산 상품별로도 이 같은 기류가 감지된다. 2주택자에 대한 양도소득세 중과, 보유세 강화 등으로 아파트와 토지 시장은 침체에 빠질 가능성이 있지만 상가 등은 반사이익을 누릴 것으로 예상된다. ‘8·31 대책’으로 바뀐 지역별 상품별 투자 기상도를 긴급 점검한다.》

○상가-간접투자상품은 맑음, 아파트-토지-오피스텔은 흐림

부동산 상품은 ‘8·31 대책’의 직간접적인 영향을 받으면서 수익성과 투자가치가 크게 달라질 것으로 보인다.

우선 상가 사무용빌딩 같은 수익형 부동산, 부동산펀드나 리츠 같은 부동산 간접투자상품은 정부 대책의 칼날에서 비켜 나 있다는 점에서 반사이익이 기대된다.

상가나 오피스텔은 매월 정기적인 임대수익을 올릴 수 있는 것이 장점이다. 올 4월부터 상가 후분양제가 실시되면서 투자 위험이 줄어든 점도 긍정적이다. 특히 상가는 종합부동산세 부과 대상에서 빠져 있는 점이 호재로 작용할 수 있다.

경기 동향에 큰 영향을 받지 않는 아파트 단지 내 상가나 지하철 역세권 주변 상가가 ‘0순위’ 투자 대상으로 꼽힌다.

자금 여유가 있는 사람이라면 40억∼50억 원대 중소형 빌딩도 고려해 볼 만하다. 단독 투자가 부담이 된다면 여러 명이 공동 명의로 소유하는 것도 방법이다.

부동산펀드나 리츠는 간접투자 바람을 타고 인기가 지속될 것으로 예상된다. 게다가 정부가 내년부터 대규모로 벌일 각종 부동산 개발사업의 자금 조달 창구로 이들 상품을 활용한다는 방침이다. 추가 혜택이 주어질 수 있다는 의미다.

다만 상품 운영자의 과거 운영실적과 투자하고자 하는 상품의 수익률 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 부동산시장 전반이 위축될 경우 이들 간접투자 상품의 수익성은 떨어질 수밖에 없다.

반면 정부 대책의 직격탄을 맞은 아파트와 토지 시장은 당분간 위축될 것으로 보인다.

특히 아파트의 경우 실수요자가 아니면 당분간 투자에 신중할 필요가 있다.

2주택자에 대한 양도세 중과와 종부세 강화로 매물이 늘어나면 가격의 하향 조정이 불가피하다.

아파트 분양권 역시 전매제한 강화나 2주택자에 대한 중과세 조치 등으로 투자가치 하락이 상당기간 이어질 가능성이 크다.

토지는 토지거래허가구역으로 묶인 지역에 대해 전매금지기간을 2∼5년으로 대폭 늘린 조치가 결정타로 작용하고 있다.

부동산 상품 가운데 환금성이 가장 떨어진다는 토지의 취약점을 더욱 악화시켰기 때문이다.

다만 정부가 내년부터 행정도시 기업도시 혁신도시 2기 수도권 신도시 확장 등과 같은 사업을 본격화할 예정이므로 주변 지역을 활용한 토지 투자는 검토해 볼 만하다.

오피스텔도 당분간 신중한 투자 자세가 요구된다.

여유 물량이 많아 수익률이 많이 떨어진 상태인데다 주거용 오피스텔이라면 1가구 2주택에 포함돼 급매물이 쏟아져 나올 가능성도 배제할 수 없다.

○송파-뉴타운-청계천 뜨고, 강남-분당-용인 진다

‘8·31 대책’을 통해 탄생한 최고 스타는 서울 송파구 일대.

송파구 거여동과 마천동 일대는 3차 뉴타운 후보지로 선정된 데 이어 200만 평 규모의 신도시가 들어서는 것으로 확정돼 호재가 겹쳤다.

16만 평 규모로 조성되는 장지택지지구와 법조타운, 대규모 상업지구, 비즈니스센터가 들어서는 문정지구(37만8000평)도 인접해 있다.

이미 뉴타운 후보지 인근의 단독주택과 빌라는 대책 발표 이후 평당 300만 원 이상 뛰었고, 거여동 일대 아파트들도 호가가 하루 새 1000만∼2000만 원씩 급등하고 있다.

강북 뉴타운은 정부가 강남지역에 집중된 고급주택 수요를 분산하려는 취지에서 추진하는 강북 재개발 활성화 조치의 최대 수혜지역이다.

특히 도심과 인접한 영등포구 신길지구, 종로구 창신지구, 서대문구 북아현지구와 한강 조망이 가능한 관악구 흑석지구 등이 인기가 높을 것으로 보인다.

정부가 부족한 택지를 확보하기 위해 면적을 늘리기로 한 경기 김포신도시, 파주신도시, 양주시 옥정지구, 오산시 세교·궐동지구 등도 주변지역 부동산가격이 오름세를 보이고 있다.

이 밖에 △10월 개통 예정인 청계천 주변 지역 △서울 성동구 성수동 뚝섬 일대 △서울 마포구 상암동 일대 등도 앞으로 투자자들의 관심이 집중될 지역으로 꼽힌다.

다만 이들 지역의 사업 일정이 장기화할 가능성이 크므로 투자에 신중할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적.

반면 올해 초 집값 상승을 주도하며 ‘8·31 대책’을 탄생시킨 주역인 서울 강남 재건축 아파트와 분당신도시, 용인시 등지는 직격탄을 맞게 됐다.

특히 정부는 대책을 발표하면서 강남 재건축 규제는 당분간 풀어주지 않겠다는 방침을 분명히 밝혀 장기 침체 우려도 나오고 있다.

실제로 송파구 잠실동, 강남구 개포동 등 재건축 단지에서는 1억∼2억 원씩 호가가 떨어진 급매물이 속출하고 있다.

판교신도시 후광 효과를 입었던 분당, 용인 등은 판교신도시의 강남 대체효과가 떨어지면서 단기간에 급등한 시세만큼 조정될 것으로 보인다.

판교신도시의 후광을 입었던 과천 평촌 산본 등도 마찬가지.

개발 호재가 없는 강북지역과 수도권은 2주택자 양도세 중과로 다주택자들이 이들 지역의 아파트를 먼저 처분하게 되면서 가격 하락이 불가피할 전망이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com