[달라진 청약제도]일반 1순위, 중대형을 노려라

올해부터 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 아파트의 40%는 40세 이상, 10년 이상 무주택 가구주에게 우선 공급되기 때문에 장기 무주택자들은 이 기회를 적극 활용하는 것이 좋다. 사진은 올해부터 분양될 판교 신도시 예정지. 동아일보 자료사진

《올해부터 주택청약 제도가 많이 달라진다. 올해 내 집 마련 계획이 있다면 청약 전략을 다시 한번 점검해 볼 필요가 있다. 공공택지에 지어지는 아파트에 대해서는 분양가 상한제와 채권입찰제, 청약 1순위 자격 강화가 도입되는 것이 달라지는 주된 내용이다. 경기 성남시 판교와 그 후에 분양될 파주, 김포, 수원 이의 신도시 등에도 그대로 적용될 예정이다. 새로 바뀔 제도에 의하면 전용면적 25.7평 이하는 무주택 1순위자들에게 절대적으로 유리하다. 장기 무주택 실수요자들은 이번 기회를 적극 활용하는 것이 좋다. 청약 순위별로 고려해야 할 방안을 살펴봤다.》

▽무주택 1순위 가구주=가구주의 나이와 무주택 기간에 따라 희비가 엇갈리고 있다.

분양가 상한제 적용 아파트(전용면적 25.7평 이하)의 40%를 40세 이상 10년 이상 무주택 가구주에게 우선 공급하기 때문이다. 가구주 유지 기간은 연속적이 아니어도 되지만 무주택 기간은 연속적인 기간만 셈한다.

40세 이상 10년 이상 무주택 가구주 수가 정확히 얼마인지는 파악하기 힘들지만 웬만하면 당첨될 것으로 보는 전문가도 있다.

청약을 할 때는 분양대금 마련에 만반의 준비를 하는 것이 좋다. 5년 동안 전매가 금지되기 때문에 중간에 팔 수도 없다.

가구원 가운데 과거 10년 이내에 당첨된 사람이 있으면 1순위를 부여하지 않는 조건이 새로 생겼다. 당첨된 적이 있는 자녀가 있다면 가구를 분리하는 방법으로 청약자격을 갖출 수 있다.

무주택 가구주이긴 한데 대형 평형 청약자격이 주어지는 청약예금을 갖고 있다면 아파트 최초 모집공고일 이전까지 전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 통장으로 변경하면 청약이 가능하다.

1∼2년이 더 지나야 ‘10년 이내에 당첨된 사실이 없어야 한다’는 조건을 맞출 수 있다면 청약통장의 예치금을 증액해 평형을 변경하기보다는 2006년 이후에 분양되는 분양가 상한제 적용 아파트를 노리는 것을 고려해 볼 만하다.

▽일반 1순위=일반 1순위자들은 과거 10년 이내에 당첨 사실이 있느냐, 없느냐에 따라 지위가 크게 달라졌다. 1998년경에 당첨된 적이 있는 경기 성남시 거주 5년 이상 무주택 가구주는 기존에는 무주택 1순위 자격이 됐지만 지금은 2순위로 밀려난 처지다.

무주택 가구주가 아닌 1순위자라면 채권입찰제가 적용되는 중대형 평형으로 전환하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 택지지구 마다 다르긴 하지만 일반 1순위자에게 돌아오는 공급물량은 25.7평 이하보다는 그 이상 평형에서 더 많기 때문이다. 판교 신도시의 경우 수도권 일반 1순위자에게 공급되는 25.7평 이하 물량은 2300여 가구(변경될 수 있음)인 데 비해 25.7평 초과 아파트는 5000여 가구(변경될 수 있음)나 된다.

다만 지금 평형을 늘리면 1년이 지난 후 변경한 평형에 청약이 가능해지는 것에 유의해야 한다. 또 평형 변경은 2년에 한 번만 가능하다는 점과 채권입찰제가 완전 경쟁입찰 방식이어서 분양가 부담이 더 커질 수 있다는 것을 알아두어야 한다.

▽일반 2∼3순위=판교 신도시 같은 최고 인기 지역에서는 올해 당첨될 확률이 거의 없다. 분양 시장이 계속 침체돼 있다면 다른 공공택지 지역에서는 기회가 돌아올 가능성이 있다.

상대적으로 당첨 확률이 높은 신도시 인근 아파트에 청약하는 것도 방법이다. 판교 신도시를 예로 든다면 용인 신봉·성복지구 등이다. 신도시가 조성되면 후광 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 신도시 인근 지역 아파트에 관심이 있다면 대형 평형에 청약하는 것이 좋다는 게 전문가 조언이다.

또 다른 방법으로는 1∼2년만 지나면 1순위가 되기를 기다리는 것이다. 신도시 아파트 공급은 올해 한꺼번에 이뤄지는 것이 아니고 2010년까지 조금씩 나눠 진행되기 때문이다.

(도움말=내집마련정보사 함영진 정보팀장)

판교 신도시 평형별 지역별 예상 공급 가구수
유형	전용면적	분양방식	전체공급가구 수	성남시			수도권
				40세 이상무주택	35세 이상무주택	일반1순위	40세 이상무주택	35세 이상무주택	일반1순위
임대아파트	12∼18평	분양가상한제	6,000
분양아파트	18평 이하	분양가상한제	3,500	420	368	262	980	858	612
	18∼25.7평 이하	분양가상한제	10,100	1,212	1,061	757	2,828	2,475	1,767
	25.7∼40.8평 이하	채권입찰제	5,100			1,530			3,570
	40.8평초과	채권입찰제	2,274			682			1,592
단독주택			2,726
총계			29,700	1,632	1,429	3,231	3,808	3,333	7,541
개발 밀도가 조정되면 전체 가구 수가 1000∼2000가구 줄어들 수 있음. 자료:내집마련정보사 또 분양 전환되는 장기임대주택(25.7평 이하) 등의 가구 수가 결정되지 않아 분양 아파트 물량도 유동적임.

새 청약제도가 적용될 주요 신도시 분양 일정 및 규모(단위:가구)
신도시	2005년	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	총공급
판교	5,000	12,000	10,000	2,700	-	-	29,700
김포	-	-	5,000	10,000	5,000	5,000	25,000
파주	6,973	13,566	16,463	10,240	-	-	47,248
수원 이의	-	-	6,000	8,000	6,000	-	20,000
일부 공급물량은 변동될 수 있음. 자료:건설교통부

허진석 기자 jameshuh@donga.com