[미분양 좋은 물건 고르기]주변에 큰단지-편의시설 선곳 주목

부동산시장 침체로 미분양 아파트가 계속 늘어나고 있다. 내 집 마련이 목적인 실수요자라면 올해 분양된 아파트단지 중 미분양 아파트를 노려볼 만하다. 부동산시장 호황기의 미분양은 상품 자체에 결함이 있는 경우가 많지만 시장 여건이 나쁠 때에는 좋은 물건들도 미분양될 가능성이 상대적으로 높기 때문이다.

부동산114 김혜현 부장은 “미분양 원인을 제대로 분석하면 좋은 물건을 고를 수 있는 기회가 많다”고 말했다. 다만 부동산시장의 침체에도 불구하고 올해 분양가격이 많이 오른 점은 고려해야 한다고 덧붙였다.

▽미분양 이유를 따져 봐라=서울 강남에 있고 1000가구가 넘는 대형 아파트단지도 미분양되는 것이 현재 부동산시장의 상황이다.

네인즈 이영호 리서치팀장은 “1, 2년 전만 해도 강동구 시영2단지 같은 아파트에 미분양이 있는 것은 생각하기 힘들었다”며 “장기적인 안목을 가지고 접근하면 좋은 물건을 건질 확률이 그만큼 높아졌다”고 말했다.

미분양 아파트를 고를 때는 미분양 사유에 대해 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 경기나 부동산 규제 등 단기적인 요인에 의한 효과가 컸다면 매입을 고려해 볼 만하다는 것이 전문가의 견해다.

또 가구 수가 적은 ‘나 홀로 아파트’였기 때문에 미분양이 난 것으로 판단되면 앞으로 인접지역에 다른 아파트단지 등이 들어설 가능성은 없는지 짚어 본다. 주변에 대규모 아파트단지가 들어서면 최소한 아파트 가격이 하락하는 것은 막아 준다.

신흥개발지여서 편의시설이 덜 갖춰진 미분양 아파트도 시간이 지나면 여건이 개선될 가능성이 높다.

아울러 지금은 교통 여건이 나쁘지만 지하철이나 도로가 계획돼 있다면 개통 시기에 가격이 상승할 수 있다.

그러나 아파트단지가 갖고 있는 장기적인 결함 때문에 미분양됐다면 들어가지 않는 것이 좋다. 주변에 혐오시설이 있는 경우 등이다.

▽미분양 아파트로 내 집 마련할 때의 장단점=미분양 아파트를 선택하면 웃돈을 주지 않고 새 아파트 분양권을 구입하는 셈이다. 서울 등 투기과열지구에서는 분양권 전매가 금지돼 있기 때문에 가수요가 줄었고 이 때문에 실수요자에게 기회가 많아졌다고 볼 수 있다.

기존 주택을 구입할 때와 달리 목돈이 들지 않는 것도 유리한 점이다. 통상 2, 3년에 걸쳐 나눠 낸다. 이자후불제를 적용하는 곳도 많아져 계약금(통상 분양가의 10∼20%)만 있어도 미분양 아파트를 구입할 수 있다.

새 아파트에 대한 관심이 증가하는 세태도 미분양 아파트에 관심을 둘 만한 이유가 된다. 아파트 가격이 하락하는 추세에서도 올해 서울 소재 입주 3년 미만 새 아파트의 가격은 오히려 3.7% 올랐다. 주택보급률의 상승과 건축 및 인테리어 기술의 발달로 새 아파트에 대한 선호도는 더 커질 것으로 전망된다.

무엇보다 청약통장을 사용하지 않아도 되기 때문에 경기 성남시 판교 신도시 등에 청약할 기회를 뺏기지 않는다.

단점은 미분양 아파트의 대부분이 저층이거나 방향이 좋지 않다는 것이다. 조금이라도 좋은 방향이나 층의 아파트를 잡으려면 사전예약제를 활용하면 좋다. 건설사들은 최근 순위 내 청약으로 전체 물량을 분양할 수 없게 되자 모델하우스나 인터넷 등으로 대부분 ‘사전 예약’을 받고 있다. 사전 예약을 하면 남은 물량 중 괜찮은 아파트를 먼저 고를 수 있다.

수도권 주요 미분양 아파트단지
지역	읍 동	아파트	총가구수	남아 있는 주요 평형	분양가(만 원)	비고	시공사
서울 강동구	암사동	시영2단지	1622	24	37,677	1∼3층 위주로 남음.2007년 6월 입주 예정	대림산업 현대건설 02-581-5858
				33A	54,641
				33B	55,233
경기남양주시	와부읍	동부센트레빌	1220	34	27,300	로열층도 일부 남아있음. 2006년 12월입주 예정 계약금 10%, 중도금 이자후불제 적용	동부건설02-447-2330
경기오산시	원동	원동e편한세상1, 2단지	2368	33	20,890	로열층이 남아 있음(34A평형) 나머지는대부분 1∼3층 위주로남은 상태. 2007년 6월 입주 예정	대림산업031-233-0400
				34	21,490
경기파주시	교하읍	효성 대원(아파트명 미정)	1240	39	26,788	1∼3층만 남아 있음 입주 예정 시기는 2006년 4월. 1∼2층은 중도금 60% 무이자 융자	대원 효성031-905-5007
				45A	31,147
				45B	31,203
업체 사정에 따라 일부 평형은 미분양이 다 나갔을 수 있음. 자료:부동산114

허진석 기자 jameshuh@donga.com