[경매 재테크]낙찰가는 시세 75∼80%가 적당

회사원 박영도씨(49)는 최근 들어 경매에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 퇴직 이후의 생활에도 신경을 써야 하는 나이인 데다 경매 물건이 증가한다는 소식이 잇달아 들리고 있기 때문. 박씨는 그래서 경매 강좌를 수강했고 경매를 통해 작은 이익을 얻기를 기대하고 있다.

그러나 ‘위험 없이는 수익도 없다’라는 경구가 가장 잘 어울리는 분야가 바로 경매다.

경매에 관심을 둔 초보자를 위해 최근 경매 동향에 맞는 입찰전략과 권리분석 방법, 현장 확인 사항 등을 알아봤다.

▽싸게 사는 것이 중요하다=경기불황으로 경매 물건이 늘어나는 것은 그만큼 수요자의 선택 폭이 넓어진 것을 의미한다. 예전에는 1차 경매 때 모두 낙찰되던 서울 서초구, 강남구, 강동구, 양천구 등의 아파트도 요즘은 한두 번 정도는 유찰된다.

이 때문에 권리가 복잡하게 얽혀 있는 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 크게 낮아지는 경향이 있다. ‘깨끗한 물건’이 상대적으로 많아졌기 때문이다.

올해 들어 아파트의 평균 낙찰가율은 70%대로 최소한 2회 정도 유찰된 다음 3회째 낙찰되는 경우가 많다.

최근에는 부동산 가격이 하락기에 있기 때문에 감정가를 조심스럽게 해석해야 한다. 통상 시세의 80∼90% 정도를 반영하던 감정가가 최근에는 시세보다 높게 매겨지는 경우가 있기 때문이다.

경매를 통한 수익은 아파트의 경우 10∼15%를 예상하는 것이 보통이다. 이를 실현하려면 시세의 75∼80% 수준에서 낙찰 받아야 한다. 취득·등록세를 비롯한 각종 비용으로 낙찰가의 7.8% 정도는 추가 부담이 생기기 때문.

디지털태인 이영진 부장은 “경매 물건이 많아질 때는 자신이 정한 수익률을 무너뜨리지 않고 느긋하게 기다리며 경매에 참여할 수 있다”며 “특정 물건에 매달려 조급하게 낙찰가를 올리지 말고 비슷한 조건의 다른 물건을 찾는 것이 좋다”고 말했다.

▽권리분석은 필수=권리분석을 잘못하면 낙찰을 받고도 소유권 등기 이전을 하는 데 애를 먹을 수 있다.

특히 아파트나 연립주택 다세대주택 같은 공동주택에서는 임차인의 권리를 확인하는 것이 가장 중요하다.

예컨대 세든 사람의 전입일자는 채권자(금융기관)의 최우선 근저당 설정일보다 앞서면서 확정일자는 근저당 설정일보다 늦는 경우 낙찰자는 임차인의 전세보증금까지 물어주어야 한다. 낙찰자에게 권리를 주장할 수 있는 세입자의 대항력은 전입일자를 기준으로, 배당금을 받는 순서는 확정일자를 기준으로 발생하기 때문이다. 이럴 때는 전세보증금 만큼 낙찰가를 낮춰 입찰해야 한다.

근저당 설정일과 상관없이 낙찰자가 반드시 책임을 져야 하는 권리도 있다. 만약 부동산 소유주가 인테리어 비용을 지불하지 않아 인테리어 업자가 해당 부동산을 점유하고 있다면 이 권리(유치권)를 인정해 줘야 한다.

또 토지와 건물 중 토지만 경매에 나온 경우 건물에는 법정지상권이 생기기 때문에 낙찰을 받았더라도 토지를 마음대로 사용할 수 없게 된다. 이럴 때는 건물주와 만나 건물을 매수하는 방안을 함께 고려해야 한다.

등기부등본에 ‘예고 등기’ 등이 되어 있는 경우는 피하는 것이 좋다. 채권자간에 소유권 다툼 등이 있어 나중에 권리관계가 뒤바뀌면서 복잡해질 수 있기 때문이다.

▽직접 현장을 찾아가 봐야=현장에서만 확인이 가능한 사안이 많다. 아파트의 경우 관리비가 300만∼500만원까지 연체되는 경우가 종종 있기 때문에 반드시 관리사무소에 가서 확인해 봐야 한다. 상가의 경우에는 1000만원 이상 관리비가 연체되는 경우도 있다.

시세도 현장에서 확인하는 것이 좋다. 인근 부동산 중개업소 2곳 이상에 들러 매도 매수 가격을 물어보는 것이 비교적 정확한 시세를 가늠할 수 있는 방법이다. 인근 지역에서 최근에 낙찰된 사례가 있다면 당시 낙찰가를 참고하는 것도 한 가지 방법이다.

법원의 임대차 현황조사서에 나와 있지 않은 세입자가 있는지도 파악해 두는 것이 좋다. 법적으로는 권리가 없더라도 현실에서는 이주비용을 지불해야 하는 경우가 생기기 때문.

토지의 경우라면 축사나 비닐하우스 같은 시설물이 있는지 확인해야 한다. 만약 시설물이 있다면 해당 시설물의 주인을 찾아 협의를 통해 이주나 철거가 가능한지 파악한 뒤 입찰에 응하는 것이 좋다.

경매정보 제공업체 지지옥션 조성돈 차장은 “지금은 감정가를 무시하고 현장에서 시세를 파악하는 것이 가장 중요한 시기”라고 말했다.

허진석기자 jameshuh@donga.com

▼“배우고 나서 참여하세요”… 온-오프라인 강좌 쏟아져▼

경매 물건이 늘고 일반인의 관심도 부쩍 커지자 최근 경매·부동산 정보업체들이 앞 다투어 강좌를 개설하거나 경매정보를 제공하는 온라인 사이트를 정비하고 있다.

주부 학생 등 다양한 계층을 상대로 하며 전문용어들을 배제하고 실전사례 위주로 설명해 주는 것이 예전과 다른 점이다.

‘네인즈’(www.neins.com)는 6일부터 서울 구로구 구로동 본사에서 ‘부동산 경매 이론과정’을 개설하고 수강생을 모집한다. 매주 월, 토요일에 총 8차례에 걸쳐 실시되며 △경매의 기본절차 △경매물건의 시장조사 와 미래가치 분석 △안전한 권리분석 방법 △낙찰 후 리모델링 타진 등에 대한 내용이 주로 다뤄진다. 수강료는 코스에 따라 30만∼50만원. 네인즈는 또 ‘온라인 경매북’ 코너를 인터넷 사이트에 마련해 최근 경매시장에 나온 경매물건에 대한 권리분석, 예상낙찰가, 낙찰통계, 유사경매 사례 등을 제공한다.

‘지지옥션’(www.ggi.co.kr)도 온라인 사이트를 통해 물건의 ‘적정 낙찰가’를 판단할 수 있는 다양한 정보를 제공한다. 일반인이 궁금한 사항을 물으면 해당 분야의 전문가가 답변을 달아주는 ‘온라인 경매상담실 코너’와 경매물건에 대한 정보를 실시간으로 업데이트 해주는 ‘속보 정보’가 특히 인기다.

‘스피드뱅크’(www.speedbank.co.kr)는 직장인과 일반인을 대상으로 하는 ‘집중 경매과정’의 수강생을 모집 중이다. 30일 개강해서 12월 28일까지 주 2회 진행되며 법원에서 현장실습을 하는 시간도 갖는다. 수강료는 50만원.

이 밖에 경제교육사이트 와우패스(www.wowpass.com)는 온-오프라인 강좌를 통해 ‘돈 되는 부동산 경매’ 과목을 개설해 운영하고 있으며, 경매정보 제공업체 ‘디지털태인’(www.taein.co.kr)에도 경매강좌가 상시적으로 개설돼 있다.

조인직기자 cij1999@donga.com