[달라진 양도세]문답풀이-투기지역 실거래가 과세

지난해 투기지역으로 지정된 곳에서 투기지역 지정 이후에 부동산을 팔았다면 양도소득세를 실제 거래 가격 기준으로 신고해야 한다.

또 3년 이상 주택을 보유한 1가구 1주택자가 지난해 10월 이후 서울, 경기 과천시, 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)에 있는 주택을 매각했을 경우 1년(올해부터는 2년) 이상 거주하지 않았으면 양도세를 내야 한다.

재정경제부는 5월 한 달 동안 실시되는 양도세 확정신고 기간을 맞아 ‘2004년 양도세 확정신고시 달라지는 제도’ 자료를 9일 발표하고 이달까지 세무서에 신고를 하지 않으면 세액의 10%가 가산세로 부과된다고 설명했다. 달라진 점을 문답(Q&A)으로 알아본다.

―양도세 신고 대상자는….

“지난해 부동산 골프회원권 등을 판 뒤 예정신고(내야 할 양도세를 본인이 직접 세무서에 신고하는 것)를 아예 하지 않았거나 틀리게 한 경우에는 31일까지 세무서에 확정신고를 해야 한다.”

―1가구 1주택자로 양도세 비과세 요건을 갖춘 집을 팔았다. 이때도 신고해야 하나.

“비과세 대상인 만큼 그럴 필요가 없다.”

―1가구 1주택 비과세 요건이 지난해 많이 바뀌었다는데….

“지난해 1월 1일부터 9월 30일 사이에 부동산을 팔았다면 과거처럼 3년 이상 보유하기만 하면 비과세 대상이다. 그러나 작년 10월 1일부터 12월 31일 사이에 팔았을 경우 지역에 따라 달라진다. 서울, 과천시, 5대 신도시의 경우 3년 이상을 보유했더라도 1년 이상 그 집에 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 올해부터는 의무 거주 기간이 ‘2년’으로 늘어난다. 다른 지역은 종전과 마찬가지로 3년 이상 보유하기만 하면 된다.”

―1가구 1주택자라도 실제 거래 가격이 6억원을 초과하는 고가(高價) 주택은 양도세를 내야 한다는데….

“종전에는 양도가액이 6억원을 넘고 전용면적이 45평 이상인 경우에만 6억원을 초과하는 부분에 대해 양도세를 냈다. 그러나 지난해부터 면적에 상관없이 실거래가가 6억원을 초과하면 양도세를 내야 한다. 4억원에 산 주택을 8억원에 팔았을 경우 ‘과세 대상 양도차익’은 실제 양도차익(4억원)에 양도가액 중 6억원 초과비율(2/8)을 곱해 1억원이다.”

―투기지역에서 부동산을 팔면 실거래가로 양도세가 붙는다고 하는데….

“일반적으로 양도세는 기준시가(국세청이 양도세 상속세 등을 부과하기 위해 책정한 가격으로 보통 실거래가의 80% 수준) 기준으로 과세되지만 투기지역으로 지정되면 지정일 이후에 거래한 부동산은 모두 실거래가로 양도세가 과세된다.”

―이 밖에 양도세가 실거래가로 부과되는 경우는….

“주택을 3가구 이상 보유한 사람이 주택을 팔면 양도세가 실거래가로 부과된다.”

―1가구 1주택이었다가 상속을 받아 1가구 2주택이 되면 어떻게 되나.

“전에는 개인의 의사와 상관없이 얻게 됐다는 점을 감안해 1가구 1주택자가 상속받은 주택에 대해서는 무조건 양도세 비과세 혜택을 줬다. 그러나 규정이 바뀌어 지난해 1월 1일 이후 주택을 상속받은 뒤 상속받은 주택을 종전 주택보다 먼저 팔 경우 비과세 혜택을 주지 않는다. 한편 1가구 1주택자가 지난해 8월 1일 이후 농어촌 주택 한 채를 추가로 산 뒤 종전 주택을 팔 경우 비과세 혜택을 준다.”

공종식기자 kong@donga.com