“쏟아지는 업무용빌딩 어디가 좋을까”

서울 등 수도권에 오피스(업무용 빌딩) 분양이 급증하고 있다.

신영에셋 등 부동산관리업체에 따르면 수도권에서 일반에 분양된 오피스는 2001년 1만7225평에서 지난해 10만1211평으로 2년 새 5.8배로 늘어났다.

업무용인 오피스는 기업이나 개인 사업자가 입주한다는 점에서 요즘 쏟아지는 주거형 오피스텔과는 다르다.

10평에서 수백평씩 다양한 면적을 분양하는 것이 특징. 분양 업체들이 완공 후 임대 관리를 맡아 그 수익을 분양받은 사람들에게 지급하는 방식으로 공급된다.

오피스는 오피스텔에 비해 높은 수익률을 기대할 수 있지만 지역이나 상품에 따라 수익률이 크게 엇갈리므로 신중한 투자가 요구된다.

▽임대수입, 오피스텔보다 높아=최근 오피스 분양이 급증한 것은 오피스텔이 공급과잉인데다 같은 면적에 대한 임대료가 오피스텔보다 높기 때문이다.

서울 강남구 역삼동 강남역 주변을 기준으로 오피스텔의 평당 임대료는 보증금 50만원에 월세 5만원 선이다. 같은 지역의 오피스 평당 임대료는 신축건물을 기준으로 보증금 55만원에 월세 5만5000원을 웃돌고 있다.

업무용 빌딩인 뱅뱅사거리앞 두산랜드마크타워는 평당 보증금 58만원, 평당 월세 5만8000원선에 임대되고 있다.

신영에셋 홍순만 PM팀장은 “2001년 분양된 오피스텔이 작년부터 대거 입주하면서 오피스텔의 임대여건이 악화됐다”며 “이 때문에 업체들이 오피스텔을 지으려던 땅에 오피스를 지어 분양하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

▽주변 임대현황 확인해야=오피스 수요자는 직접 입주할 실수요자와 고정적인 임대수입을 원하는 투자자로 나뉜다.

임대수입을 원하는 투자자라면 분양업체의 설명만 믿기보다 주변의 오피스 임대현황을 직접 확인하는 것이 안전하다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “연간 투자수익률이 10%는 넘어야 분양받을 만하다”며 “이 정도 수익률을 기대하려면 전세보증금이 분양가의 70%를 웃돌아야 한다”고 말했다.

평당 분양가격이 1000만원이라면 임대할 때 전세보증금(월세 없이 전세로만 환산할 때)을 평당 700만원 이상 받을 수 있어야 한다는 얘기다.

전세보증금이 700만원이라면 서울의 업무중심지역에서 보증금 63만원, 월세 6만3000원선에 임대할 수 있다.

신영에셋은 △서울 광화문 등 도심, 여의도, 강남 등의 업무중심지 △지하철역에서 걸어서 3분 이내 △여유 있는 주차공간 △연면적 5000평 이상으로 부대시설이 풍부한 건물 등을 투자할 만한 오피스의 조건으로 제시했다.

▽서울 강남에 공급 집중=최근 분양 중인 오피스는 서울 강남권에 몰려 있다.

한신공영은 서울 강남구 역삼동 선릉역 앞에 짓는 ‘인터밸리24’를 분양 중이다. 계약금 20%이며 2실 이상 분양받으면 총 분양가의 30%를 무이자로 대출해 준다. 건물 내에 휘트니스센터, 식당, 비즈니스센터 등을 갖추고 있다.

금강주택은 서울 강남구 대치동 선릉역 1번 출구 앞에 짓는 ‘금강타워’를 임대보장 조건으로 분양 중이다. 분양업체가 완공 후 2년 동안 임대를 알선한다.

자드건설이 공급 중인 서울 서초구 서초동 ‘인앤인’ 빌딩은 법조전문 오피스. 교대역 사거리를 끼고 있으며 변호사사무실 등 법조인들이 주요 입주 대상이다. 전용률이 74%로 비교적 높다.

서울 강남구 대치동에 들어설 ‘풍림 아이원레몬’은 초미니 원룸으로 5평과 11평 단위로 공급된다. 업무용 수요자 외에 원룸에서 잠만 잘 독신자도 입주 대상이다.

분양가는 기준층의 경우 5평형은 6000만원, 11평형은 1억1000만원선이다.]