재건축허용연한 조정…90년대 준공 아파트 40년지나야 가능

서울시가 서울 지역 아파트의 재건축 허용 연한을 준공연도에 따라 다르게 적용키로 했다. 하지만 예비안전진단을 통과한 아파트에 대해선 이번 조치를 적용하지 않기로 함에 따라 재건축 시장에 미치는 충격은 크지 않을 것으로 전망된다. 서울 강남구 청담-도곡동 일대 저밀도 지구. 동아일보 자료사진

서울시는 20년으로 일괄 적용되던 서울지역 아파트의 재건축 허용 연한을 준공연도에 따라 20∼40년으로 다르게 적용하겠다고 3일 밝혔다. 무분별하게 추진되는 재건축을 최소화하기 위한 자구책이라는 설명이 뒤따랐다. 하지만 예비안전진단을 통과한 단지는 이번 규정에서 배제될 방침인 것으로 알려져 실제 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 관측이 많다.

▽재건축 연한 어떻게 바뀌나=5층 이상 아파트로 1990년 이후에 준공된 것은 40년이 지나야 재건축을 할 수 있다. 1979년 이전에 지어진 아파트는 현재와 마찬가지로 20년이 지나면 재건축이 가능하다.

1980년대에 지어진 아파트는 다소 복잡하다.

1년이 지날 때마다 허용 연한이 2년씩 늘어난다. 80년은 22년, 81년은 24년과 같은 식이다. 이에 따라 89년은 40년이 지나야만 한다.

4층 이하 연립주택은 아파트보다 허용 연한이 상대적으로 짧다.

79년 이전은 20년 이상이어야 하지만 80년대 준공된 연립주택은 21년부터 1년씩 늘어나 89년은 30년을 채워야 한다. 90년대 이후는 모두 30년을 넘어야 한다.

재건축 절차도 까다로워진다.

이전에는 서울시가 5개 저밀도 아파트 개발지구만 사업계획승인 시기를 조정할 수 있었다. 하지만 앞으로는 투기지역으로 지정된 곳에서 재건축 대상이 100가구 이상, 투기지역 이외의 지역에서 300가구 이상일 때에는 모두 서울시가 안전진단 실시시기와 사업계획 승인시기를 조정할 수 있다.

또 이 지역에 대해 구청장이 안전진단 예비평가를 실시한 뒤 정밀안전진단을 실시할 때에는 시장에게 사전 보고한 뒤 평가를 받아 정밀안전진단을 받도록 했다. 이는 사실상 시장이 정밀안전진단 실시 여부를 결정하도록 한 것이다. 이에 따라 해당 자치구가 자의적인 판단에 의해 무분별하게 추진해온 재건축 사업 관행에 제동을 걸 수 있게 됐다.

▽시장에 미치는 영향은 크지 않을 듯=이런 방침대로라면 80년대 지어진 아파트의 재건축사업 추진 시기는 대략 10년 정도 늦춰질 것으로 보인다.

특히 80년대에 준공된 아파트라면 현행기준보다 재건축 추진시기가 최소한 10년 이상 늘어날 것으로 보인다.

서울시에 따르면 2003년 2월 기준으로 70년대에 지어진 아파트 단지는 128개, 81∼90년은 303개, 91년 이후는 1414개이다.

하지만 서울시가 예비안전진단을 통과한 아파트에 대해선 이번 조치를 적용하지 않기로 함에 따라 재건축 시장에 미치는 충격은 그리 크지 않을 것으로 보인다.

부동산정보업체 ‘부동산114’에 따르면 6월 25일 현재 재건축을 추진 중인 서울시 내 아파트는 모두 117개. 이 가운데 예비안전진단 이상의 절차를 끝낸 아파트는 모두 114개다.

결국 현재 서울 집값 상승을 주도하는 강남 서초 송파 강동구 등지의 재건축 아파트 대부분은 이번 조치에 영향을 받지 않고 현 상태를 유지할 수 있다는 얘기다.

또 정밀안전진단 이상의 절차가 끝난 재건축아파트는 희소성이 높아져 가격 상승세가 더욱 탄력을 받을 수도 있다.

이에 따라 일각에서는 서울시가 무리하게 재건축 연한 확대를 추진함으로써 ‘잡아야 할 물고기는 다 놓치고 문제만 키우는 것 아니냐’는 비판도 나오고 있다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

차지완기자 cha@donga.com