['5.23대책' 이후 투자 전략]<中>주상복합아파트

《‘주상복합아파트가 전매 금지돼도 대세(大勢)에 지장 없다.’

정부는 주택건설촉진법(주촉법) 시행령을 7월 중 개정해 주택면적이 전체 연면적의 90% 이상이거나 아파트가 300가구 이상인 주상복합은 일반아파트처럼 청약방식과 분양권 전매를 제한하기로 했다. 하지만 전문가들은 “이 같은 조치가 큰 효과를 거두기 어려울 뿐만 아니라 주상복합아파트의 희소성만 높이고 가격 상승만 부추기는 부작용만 낳을 가능성이 크다”고 입을 모은다.》

▽주상복합도 일반아파트처럼=현재 주상복합아파트는 건축법의 적용을 받아 건축허가만 받으면 분양이 가능했다. 하지만 7월부터는 일정 기준 이상 규모면 주촉법의 적용을 받는다. 분양과 시공 방식 모두 일반아파트와 같은 절차를 밟아야 한다는 것.

이렇게 되면 주상복합아파트를 분양받으려면 청약통장을 이용해야 한다. 서울 등 투기과열지구로 지정된 곳에서는 분양계약 후 입주 때까지 분양권을 팔고 살 수 없다. 만약 무주택자라면 전용면적 25.7평 이하의 평형을 우선 공급받을 수 있다. 또 당첨 후 5년 내 재당첨 금지, 1가구 2주택자 1순위 배제 등 1순위 청약제한을 적용받는다. 다만 법 개정 이전에 분양한 주상복합아파트는 현재처럼 자유롭게 분양권을 팔고 살 수 있다.

▽기존 주상복합, 인기 높아질 듯=7월 이전에 분양되는 300가구 이상 대규모 주상복합아파트는 이번 조치로 반사이익을 누릴 것으로 예상된다.

우선 입주자가 실제 사용하는 면적이 앞으로는 좁아진다. 7월 이후부터 공급되는 주상복합은 일반아파트처럼 놀이터, 노인정, 주민공동시설, 보육시설 등 부대 복리시설을 갖춰야 한다. 하지만 주상복합아파트는 부지가 좁기 때문에 이 모든 시설을 건물 내에 지어야 한다. 결과적으로 입주자가 실제 이용하는 면적이 줄어들 가능성이 커진 셈이다.

또 앞으로 대형 주상복합아파트의 공급도 크게 위축될 전망이다. 정부의 각종 규제를 피하기 위해 300가구 미만으로 사업 규모를 줄일 것이기 때문.

주거면적 비율을 90% 미만으로 낮추기 위해 상가나 오피스텔 비중을 높이는 곳도 늘어날 게 확실시된다. 그만큼 주거 쾌적성은 떨어질 가능성이 크다.

대우건설의 서상렬 과장은 “이번 조치가 이미 분양됐거나 분양 중인 주상복합아파트의 주거 쾌적성을 돋보이게 하는 결과만 가져왔다”며 “재건축 규제 강화로 서울시내에서 주택공급이 줄어드는 상황을 고려할 때 기존 주상복합아파트의 가격 상승이 예상 된다”고 말했다.

부동산컨설팅업체 ‘해밀컨설팅’의 황용천 사장도 “정부의 이번 규제 조치 중 주상복합아파트에 대한 규정은 사실상 큰 의미가 없다”면서 “투기지구 내에서 양도소득세가 실거래가를 기준으로 부과되기 때문에 수익률은 낮아질 수 있지만 주상복합아파트에 몰리는 투자자금은 막을 수 없을 것”이라고 말했다.

▽환금성을 따져봐라=주상복합아파트는 입지여건이나 건물 특성상 편리한 주거생활을 기대하는 실수요자용으로 보기 어렵다. 그만큼 수요층이 얇고 환금성에 문제가 생길 수 있으므로 투자에 신중해야 한다. 특히 앞으로 분양될 주상복합아파트는 300가구 미만의 2, 3개 동으로 이뤄진 형태이거나 오피스텔이나 상가가 많이 들어서는 형태일 가능성이 크다.

따라서 환금성을 고려해 투자해야 한다. 이를 위해선 전용률이 높아 주거 쾌적성이 뛰어나고 지하철역 등에서 가까운 입지 여건을 갖춘 곳인지 여부를 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.

서울 등 수도권 분양예정 주상복합아파트
위치	건설회사	평형	가구수	분양예정	전화
서울 용산구 한강로3가	대우건설	45∼67	679	9월	02-2288-5454
서울 중구 순화동	포스코건설	17∼29	675	10월	02-3457-2183
서울 영등포구 여의도동	LG건설	17∼29	910	9월	02-728-2865
서울 은평구 수색동	대림산업	33∼48	436	9월	02-2011-7833∼4
서울 서초구 서초동	대림산업	58∼67	308	11월	02-2011-7833∼4
서울 양천구 목동	현대건설	31∼71	844	10월	02-746-2497
서울 구로구 신도림동	대우건설	17∼32	1,400	9월	02-539-5020
경기 의정부시 호원동	신일건설	11∼29	482	미정	02-2056-1903
서울 종로구 사직동	풍림산업	30∼60	1,058	9월	02-528-6449
서울 중구 홍학동	롯데건설	14∼40	1,852	10월	02-3480-9372
청약일정은 건설업체 사정에 따라 달라질 수 있음. 자료:해밀컨설팅

황재성기자 jsonhng@donga.com

김창원기자 changkim@donga.com