[리노베이션 클리닉]원룸형 오피스텔 유망

서울 남대문로에 6층 건물을 갖고 있는 권모씨(55)는 이를 임대건물로 변신시킬 수 있는 방법을 리노플러스닷컴에 문의해왔다. 권씨의 건물은 서울역이나 남대문시장과 가까운 도심에 위치하고 있지만 적절한 용도를 찾지 못해 침체돼 있었다. 건물 1층에 화장품 소매점, 2층에 직업소개소가 입주해 있으나 영세함을 면치 못하고 있었으며, 3층에서 6층까지는 임대가 되지 않아 비어 있었다. 건물이 노후하고 비좁아서 개량이 불가피하지만 사업성이나 주차 문제 등으로 규모있는 개발이 쉽지 않아 보였다.

▼임대업종 선정▼

임대용 건물을 리노베이션하려면 우선 주변 여건과 건물주의 취향에 맞게 임대업종을 정해야 한다. 권씨의 건물은 대형 빌딩과 시장 주변에 위치해 있으므로 원룸형 오피스텔이 적합한 듯했다. 대상은 지역 내에서 근무하는 지방 거주자나 멀리서 출퇴근하는 직장인들, 혹은 독립된 사무 및 상담 공간을 갖고 싶어하는 사람들이다. 근처 남대문 시장과 상가에 5만여명의 종사자들이 있고 대형 업무용 빌딩들과도 인접해 있으므로 충분한 잠재력을 가진 듯 했다. 세련된 원룸 오피스텔로 개조할 경우 주변 임대료의 1.5배는 받을 수 있을 듯했다.

▼리노베이션▼

소규모 건물인 것이 약점일 수도 있지만 오피스텔로 개조할 때는 이를 최대한 활용할 수 있다. 각 층당 독립된 1실로 구획할 수 있어 프라이버시 확보에 오히려 유리한 것. 건축한 지 40여년이나 된 건물이지만 다행히 철근 콘크리트 구조로 개조에 무리가 없어 보였다.

1층은 개방형 상점으로, 2층은 중간지대, 3∼6층은 원룸 오피스텔로 바꾸는 것이 좋을 듯했다. 흰색 타일로 돼 있는 외벽에 적절한 조명을 넣어 주고 작은 창문을 금속판넬로 가려 돌출시킴으로써 건물의 장식품처럼 보이게 했다. 창문 주위에는 지중해빛 푸른 색을 돌려 액센트를 주고 2층 외벽에도 푸른 색을 넣어 주었다.

▽1, 2층〓1층은 전적인 상업용도로 개발하는 것이 좋을 것으로 보였다. 매장이 좁은 편이므로 보행도로와의 경계를 없애 개방형으로 만들어 매장 접근이 쉽도록 했다. 2층은 건물 전체의 중간지대로 설정해 지중해빛 푸른색 등 파격적인 색깔로 마감하는 것이 좋을 듯했다.

▽3∼6층〓주거용 오피스텔-오피스원룸으로 개조되니 만큼 외부로부터 충분히 차단되고 단촐한 이미지를 띄도록 디자인했다. 내부는 욕실과 현관을 제외하고 가로 3.6m, 세로 5.6m의 가용면적 내부를 크게 주거용과 업무용으로 배치했다. 침대와 수납장, 식탁과 주방은 오른쪽에 배치하고, 다른 쪽은 책상과 수납공간으로 이용할 수 있도록 했다. 욕실은 욕조없이 샤워부스로 했다.

옥상은 정원으로 활용해, 비좁은 도심에서 별도의 공동체공간을 만들기 어려운 세입자들을 위한 휴게 공간으로 배려했다.

▼비용▼

층당 11평 남짓한 건물의 4개층 44평과 기타 필요부분을 전면적으로 개조하는데 들어가는 비용은 설계비, 감리비, 철거비, 시공비 등을 전부 포함해 6100만원으로 추산됐다. 평당 138만원이 들어가는 셈. 이 정도의 원룸을 신축하려면 평당 250만∼300만원이 들어가는데 반해 절반 이하의 비용으로 그에 버금가는 효과를 낼 수 있다.

▼전문가 조언▼

최근 학생이나 미혼의 직장인 뿐 아니라 벤처기업 종사자 등 다양한 독립생활자들의 원룸 수요가 늘고 있다. 임대면적은 계단과 발코니 등을 제외한 전용면적 6∼9평 정도가 보통. 여성 대학생 자유직업인 등 입주자의 성향을 파악해 외관 및 내부 공간의 차별화를 시도해야 한다.

임대할 때는 중개업소 외에 인터넷사이트를 이용해 임대물건을 적극 홍보하면 멀리 있는 수요자까지 끌어들일 수 있다.

<신연수기자>ysshin@donga.com

동아일보와 리노플러스닷컴은 주택 및 상가건물에 대해 무료 리노베이션컨설팅을 실시하고 있습니다. 신청을 원하시는 독자는 리노플러스닷컴의 인터넷 홈페이지(www.renoplus.com)에 접속해 신청서를 작성하면 됩니다.

[기획컨설팅에 자문해주신 분]

△기획설계-서용성 MA건설 사장, 권일희 인터원디자인 사장 △지역협력팀-안국태 상백건축디자인 사장, 권세웅 나무디자인 사장, 김두경 세계건축 사장, 정태섭 학전 사장 △건축구조-김원종 대우엔지니어링 부장/구조기술사 △마케팅-박복동 한국마케팅경제연구소 소장