[부동산]새 기준시가 적용 Q&A

3월초 아파트 매매계약을 하고 4일 잔금을 받았는데 새 기준시가가 적용됩니까. (K씨)

공동주택 기준시가가 3개월 앞당겨 조정되자 4일 국세청에는 최근 아파트를 팔았거나 팔 예정인 사람들의 문의가 폭주했다.

이 가운데 많은 사람들이 문의한 내용을 간추려 문답형식으로 소개한다.

△문: 세법상 양도일은.

답: 원칙적으로 잔금을 받은 날이다. 잔금 청산보다 소유권 이전 등기를 먼저 했다면 등기 접수일을 양도일로 인정한다. 새 기준시가는 4일부터 적용되기 때문에 K씨는 하루만 먼저 잔금을 받았더라면 내지 않아도 될 세금, 수백만∼수천만원을 추가로 내야 한다. 이 때문에 일부에서는 사실과 달리, 잔금청산일을 3일 이전으로 앞당겨 신고해 양도소득세를 줄이려는 사례도 있을 것으로 보인다.

국세청은 이와 관련, 잔금청산일을 3일 이전으로 앞당기면 아파트를 판 사람은 세금이 줄지만 산 사람은 나중에 세금을 더 낸다고 설명했다.

△문: 상속세와 증여세를 부과하는 기준일은.

답: 상속세는 피상속인이 사망한 날, 증여세는 소유권이전등기를 신청한 날이다.

△문: 세금을 줄이기 위해 판 가격은 기준시가로, 산 가격은 실거래가로 신고할 수 있나.

답: 1년 넘게 보유한 아파트에 대한 양도소득세는 기준시가로 신고하는 것이 원칙이지만 실거래가로 신고할 수도 있다. 하지만 어느 것이든 하나의 기준을 사용해야 한다. 양도에는 기준시가를, 취득에는 실거래가를 적용할 수는 없다. 실거래가가 기준시가보다 유리한 사례는 흔치 않다.

△문: 3년 이상 살던 집에서 넓은 집으로 이사를 하느라 잠시 1가구2주택이 됐다. 양도소득세를 면제받으려면 기존 주택을 언제까지 팔아야 하나.

답: 지난달 30일부터 유예기간이 2년에서 1년으로 줄었다. 다만 지난달 30일 현재 중복보유기간이 이미 1년 이상이면 종전규정이 그대로 적용되고, 1년 미만이면 내년 3월29일까지 처분해야 한다.

△문: 주택 2채 가운데 재건축 대상인 1채가 철거되면 1가구1주택인가.

답: 사업계획승인을 받은 날부터는 1가구1주택이다. 나중에 잔금을 치르거나 가사용 승인을 받으면 다시 1가구2주택이 된다.

<천광암기자>iam@donga.com