[부동산 공영개발 확대]정부가 공급 틀어쥐면 집값 잡힐까

열린우리당이 청와대와 정부의 의견을 토대로 마련한 부동산 대책의 핵심은 ‘부동산 세제 개편을 통해 투기 수요를 억제하고 개발이익 환수를 전제로 공급을 확대한다’는 것이다.

정부와 여당은 20일 부동산대책 3차 회의를 갖고 주택공급 확대 방안을 최종 조율한다.

안병엽(安炳燁) 열린우리당 부동산기획단장은 “8월 말로 예정된 부동산 대책, 특히 아파트부문은 20일 회의가 끝나면 큰 줄기들이 나올 것으로 본다”고 말했다.

당정은 토지보유세 강화 등을 골자로 하는 토지대책은 별도로 논의하기로 했다.

○ 판교, 중대형 늘리고 분양가 낮추고

본보가 입수한 열린우리당 내부보고서에 따르면 당-정-청(黨-政-靑)은 부동산대책의 줄기를 △종합부동산세 등 부동산 세제 보완 △중대형 공급 확대 △공영개발 등 공공부문 확대로 잡고 있다.

보고서는 “투기 억제나 공급 확대의 한 측면에만 집중해서는 안 되며 수요 공급을 망라한 종합대책이 요구된다”고 지적했다.

공급을 늘리는 방안으로는 △판교 중대형 아파트 공급 확대 △재건축 규제 완화 △강북 뉴타운 개발 △중형 임대주택 건설 확대 등을 제시했다.

판교신도시는 중대형 평형의 공급 부족 우려에 따른 주변지역 집값 급등 문제를 해소할 필요가 있다며 “공급 확대는 기존 계획을 변경하지 않고 가능한 수준(10% 이내)에서 할지, 10% 이상을 확대할지 검토해야 한다”고 지적했다.

이와 함께 보고서는 “판교의 중대형 아파트 분양가가 평당 1500만 원 이상이 될 것이라는 예상 때문에 서울 강남과 경기 성남시 분당 및 용인시의 집값이 급등한 만큼 분양원가를 인하해 이 일대 집값 안정을 도모해야 한다”고 덧붙였다.

그러면서 대한주택공사가 제출한 방안을 토대로 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적 비율) 상향 조정 등을 하면 분양원가를 평당 1085만 원에서 740만 원 수준으로 낮출 수 있을 것으로 예상했다.

이렇게 되면 판교 중대형 아파트의 분양가를 평당 1500만 원 수준에서 900만∼1000만 원으로 낮출 수 있다는 게 열린우리당의 시각이다.

하지만 부동산 전문가들 사이에는 판교신도시의 분양가를 낮추더라도 인근 지역의 집값을 끌어내리기보다는 판교 아파트 가격이 주변 지역 수준으로 올라갈 것이라는 의견이 많다.

이미 분양가가 평당 900만 원 이상으로 예정돼 있는 소형 평형과의 형평성 문제도 제기될 것으로 보인다.

보고서는 개발부담금제 등 개발이익 환수 장치를 전제로 재건축 규제도 완화해야 한다는 입장을 보였다.

하지만 “정부는 투기 수요 억제에, 당은 공급 확대에 우선순위를 두고 있어 조율이 필요하다”고 밝혀 공급 확대 방안이 최종적으로 어떻게 정리될지는 미지수다.

○ 공영개발, 재건축 재개발까지 확대

당-정-청은 공급 확대를 추진하되 민간이 개발이익을 가져가지 못하도록 공공부문의 역할을 확대해야 한다는 입장이다.

그동안 정부는 판교신도시에 대해 공영개발을 검토하고 있다고 밝혔지만 청와대는 한발 나아가 재건축 재개발까지 공영개발 방식을 적용하겠다는 것.

토지공사는 공영개발 확대 방안으로 △공공부문이 토지개발, 일반 국민이 출자한 특수목적회사가 주택건축과 관리(임대) △공공부문이 토지개발 및 관리, 민간·공공 합동으로 건축 및 분양 △토지·주택 공공 소유 및 공공부문 개발·관리 △토지·주택 개인 소유 및 공공부문 개발·관리 등 네 가지 안을 제시했다.

그러나 당은 “어떤 방식을 취하든 민간부문 역할 축소로 시장 위축이 우려되며 국가의 재정 부담 우려가 있다”는 의견을 덧붙였다. 당은 공영개발 시 임대주택만 건설하자는 주장에 대해서도 막대한 재원이 소요된다는 이유로 반대했으며 대신 연기금 등의 참여가 필요하다는 태도다.

○ 분양원가 공개, 당-정-청 입장차

최근 노무현(盧武鉉) 대통령이 당정에 검토를 지시한 분양원가 공개에 대해 보고서는 신중론을 제시했다.

보고서는 “주택공사가 지역별로 수익 차이가 있는 상황에서 분양원가 공개 확대는 민원 빈발 등의 부작용이 있어 곤란하다는 입장”이라며 “분양원가 공개는 시장원리에 부합하지 않으며 사회적 논란 등을 감안할 때 신중한 접근이 필요하다”고 강조했다.

재정경제부 등 행정부처도 분양원가 공개 확대를 반대하고 있어 분양원가 공개는 무산될 가능성이 높아 보인다.

조인직 기자 cij1999@donga.com

신치영 기자 higgledy@donga.com