[부동산시장 판이 바뀐다]<1>재건축 사업 급제동

《아파트 재건축 개발이익환수제와 부동산 실거래가 신고를 내용으로 한 법안들이 23일 국회 건설교통위원회 전체회의를 통과했다. 주택거래신고제와 종합부동산세 도입에 이어 이들 법안이 통과됨으로써 현 정부가 추진해온 부동산 정책이 전반적인 틀을 갖추게 됐다. 이는 앞으로 부동산 시장이 현재와는 완전히 다른 환경을 맞게 됐음을 의미한다. 새로운 제도에 따라 예상되는 부동산 시장의 변화를 2회에 걸쳐 정리한다.》

23일 서울 서초구 반포동 주공3단지 재건축 조합 사무실. 이영득 조합장과 10여 명의 조합원들이 긴급히 모여 회의를 하고 있었다.

이날 국회 건설교통위원회를 통과한 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안(일명 재건축개발이익 환수법)으로 그동안 추진해 온 재건축 사업에 제동이 걸렸기 때문.

이 같은 상황은 강남 서초 송파구 일대 재건축을 추진 중인 대부분의 아파트 조합 사무실에서도 마찬가지였다.

▽재건축 사업, 재조정 불가피=그동안 재건축 추진 조합들은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 시행에 대해 느긋한 표정이었다. 위헌 소지도 있는 데다 빨라도 올해 7월 이후에나 시행될 것으로 봤기 때문.

이영득 조합장은 “재건축 사업 마지막 단계인 관리처분총회까지 마쳤지만 법 시행이 앞당겨지면서 일정 비율의 임대아파트를 의무적으로 짓게 됐다”며 “이로 인해 조합원들의 분담금이 늘게 되면 조합원 동의를 추가로 얻어야 하는데 이 역시 어려운 문제”라고 곤혹스러운 표정을 지었다.

김철 바른재건축실천전국연합 연구위원은 “사업 단계가 초기인 재건축 아파트단지들은 임대아파트 건립에 대한 전례가 없어 장기간 사업 계획 자체를 연기할 가능성이 높다”고 말했다.

최근 꾸준한 상승세를 보이던 재건축 단지들의 호가도 내리고 있다.

반포 주공 인근에 위치한 서초구 잠원동 ‘강철수공인’ 강철수 대표는 “주공 2, 3단지 재건축이 어떻게 되느냐는 문의가 많다”면서 “2·17 대책이 나온 이후 2, 3단지 모두 호가가 최고 1500만 원가량 떨어진 상태에서 거래가 끊겼다”고 말했다.

▽부동산 시장은 당분간 위축될 듯=부동산 중개업자뿐만 아니라 부동산 거래당사자에게도 실거래가로 의무적으로 신고토록 한 것은 가뜩이나 침체된 거래를 더욱 위축시킬 것으로 보인다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “국내 주택시장은 그동안 실거래가로 신고를 안했기 때문에 수익이 높은 편이었다”며 “수십 년 동안 기준시가와 공시지가에 익숙했던 수요자들이 거래를 꺼려 주택시장이 다시 침체기를 맞을 가능성이 높다”고 말했다.

부동산퍼스트 곽창석 이사는 “지난해에도 실거래가 신고를 골자로 한 ‘주택거래 신고제’가 강남권에 도입된 4월부터 본격적인 거래 침체가 시작됐다”며 “거래세율을 크게 낮추지 않는 한 시장의 침체는 불가피할 것”이라고 내다봤다.

▽강남발(發) 가격 상승 우려는 유효하다=앞으로 2∼3년은 재건축 단지 가격이 안정되면서 강남권 아파트 전체 가격이 그다지 오르지 않겠지만, 공급 부족으로 인해 4∼5년 뒤에는 다시 급등할지 모른다는 분석도 있다.

현도컨설팅 임달호 대표는 “외환위기 이후 강남권 아파트 분양은 90% 이상이 재건축 수주 물량이었다”며 “잠실 주공, 도곡 2차, 잠실 시영 단지 등과 2008년경 후분양이 예상되는 반포 주공 2, 3단지 등을 제외하면 앞으로 5년 동안은 강남권에 신규 분양이 없을 것으로 보인다”고 말했다.

주거환경연구원 김우진 원장은 “강남권 신규 공급을 줄이고 외곽 지역에 신도시를 짓는다고 해서 강남을 찾는 수요가 해소되는 것은 아니다”며 “강남 재건축을 지나치게 억제하다 보면 몇 년 뒤 다시 강남 집값이 크게 오를 가능성이 높다”고 말했다.

부동산 관련 주요 법안 현황
구분	주요 내용	시행시기
재건축개발이익환수제	-도시 및 주거환경 정비법 -아파트 재건축시 일정 비율 임대주택 건설 의무화 -임대주택비율-△사업시행 인가 이전이면 증가된 용적률의 25% △사업시행 인가 이후∼분양승인 전까지면 늘어난 용적률의 10%	2005년5월 초
실거래 신고의무화	-부동산중개 및 거래신고에 관한 법률 -부동산 거래 당사자가 매매계약일로부터 30일 이내에 거래내용을 시군구에 신고 -미신고 또는 허위신고시 취득세의 3배에 해당하는 과태료 부과 -허위계약서 작성한 중개업소는 500만 원 이하 과태료 부과, 등록취소 또는 업무 정지	2006년1월 1일
주택가격공시제	-부동산 공시 및 감정평가에 관한 법률 -단독주택 공동주택 오피스텔 상가 등의 건물과 부속 토지를 평가해 매년 4월 30일 공시	2005년1월 13일
주택거래신고제	-주택법 -아파트 18평(전용면적 기준-60m²) 이상, 연립주택 45평 (150m²) 이상 규모 거래 시 15일 안에 관할 시군구에 실거래 가격 신고 -대상지역-주택투기지역 가운데 신고지역으로 지정된 곳 :서울 송파구(풍납동 거여동 마천동 제외), 강남구(세곡동 제외) 강동구(하일동 길동 암사동 제외), 용산구, 경기 과천시, 경기 성남시 분당구 등 6곳임	2004년3월 30일
종합부동산세	-종합부동산세법 -1차로 △주택 △사업용 빌딩 △토지에 대한 재산세를 낸 뒤 개인이 전국적으로 소유한 부동산금액 합산해 일정 금액 초과 시 부과 -대상:△주택 9억 원 이상△토지-40억 원 이상△나대지-6억 원 이상	2005년1월 1일
자료:건설교통부 재정경제부

개발이익 환수제가 적용될 것으로 예상되는 주요 재건축 아파트
재건축아파트	위치	단지규모(가구)	사업단계	시공사
개포 시영	강남구 개포동	1,970	안전진단통과	삼성물산
개포 주공 1단지	강남구 개포동	5,040	조합설립인가	현대건설, 현대산업개발
은마	강남구 대치동	4,424	추진 중	삼성물산, LG건설
현대사원아파트	강남구 압구정동	766	추진 중	현대건설
한양	강남구 청담동	672	조합설립인가	LG건설
반포 주공 2단지	서초구 반포동	1,720	사업승인	삼성물산
반포 주공 3단지	서초구 반포동	2,400	사업승인	LG건설
고덕 주공 1단지	강동구 고덕동	780	조합설립인가	현대산업개발
고덕 주공 2단지	강동구 고덕동	2,600	안전진단통과	삼성물산, LG건설
잠실 주공 5단지	송파구 잠실동	3,930	추진위 설립	삼성물산, LG건설,현대산업개발
자료:내집마련정보사

황재성 기자 jsonhng@donga.com

조인직 기자 cij1999@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com