[부동산]내년 부동산 정책 어떻게 바뀌나

한국 부동산시장에서 정부 정책이 미치는 영향은 크다. 특히 내년 시행을 목표로 추진되고 있는 정책 가운데에는 기존의 부동산거래 관행을 뒤바꿀 '부동산거래신고제' 등과 같은 조치가 포함돼 있다. 전문가들은 이런 이유로 투자자들이 정책 동향을 잘 알아야 한다고 충고한다. 동아일보 자료사진.

《한국 부동산시장의 가장 큰 특징 가운데 하나가 정부 정책이 막강한 영향력을 지닌다는 점이다. 정부의 개입이 큰 힘을 갖게 된 것은 아파트에 대한 수요가 공급을 훨씬 앞지르는 상황에서, 계획부터 공급까지 평균 3년이라는 시간이 걸리는 물리적 특성에, 공급이 제한된 토지라는 재료를 사용한다는 상품적 특성에서 비롯됐다. 따라서 내년 부동산시장의 투자 전략을 세우려면 다른 무엇보다 정부 정책의 방향과 의도를 이해하는 것이 특히 중요하다. 그동안 논의된 정부의 부동산 관련 정책 가운데 올해 연말부터 법 개정 작업이 마무리돼 내년 시장에 영향을 미칠 것으로 보이는 정책은 크게 3가지로 분류된다.》

▽부동산시장 투명화=정부가 올해 부동산시장 안정을 위해 계획한 많은 정책 가운데 상당수가 부동산시장의 거래 질서 확립에 초점이 맞춰져 있었다. 투기 수요를 막고 시장 안정성을 높일 수 있는 근본적인 처방이 필요하다는 판단에서다.

이를 위해 도입되는 제도로는 △중개업소 실거래 신고 의무화 △건축물 분양방식 규제 △주택거래신고제 신설 △재건축 조합원 명의변경 금지 △주상복합분양권 전매금지 대상 확대 등을 꼽을 수 있다.

이들 가운데 일부는 그동안 관행적으로 이뤄졌던 부동산시장의 거래 방식을 뿌리부터 뜯어고치는 혁명적인 조치다. 따라서 제도 시행 초기에는 적잖은 시장혼란이 예상된다.

대표적인 게 중개업소 실거래 신고 의무화 조치이다. 부동산중개업법을 개정해 내년 하반기부터 시행될 예정이다. 이 조치가 시행되면 중개업소는 이중계약서를 작성해서는 안 되며 실거래가에 의한 계약내용을 시군구에 반드시 통보해야 한다. 만약 이를 어기다 적발되면 3년 이하 징역형에 처해지고 중개업 등록도 취소되는 등 중징계 된다. 이는 부동산을 팔고 사면서 내야 할 양도소득세 등 각종 세금 부담을 줄여보자는 매매자간 이해가 맞아떨어지면서 관행처럼 여겨지고 있는 ‘이중계약서’의 설자리가 사라진다는 얘기다.

▽서민주거 여건 안정=정부 주택 관련 정책에서 그나마 일관성을 유지하고 있는 게 무주택서민의 주거 안정 환경 조성이다. 내년에도 이 같은 정책 기조는 그대로 지속된다.

준비되고 있는 주요 정책은 △투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 중소형주택의 무주택우선 공급 비율 확대(50%→75%) △10년 장기임대주택 공급 △플러스옵션제 도입 △최저주거기준 도입 등이다.

다만 이들은 주택건설업체의 수익성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하면서 단기적으로 공급을 줄이는 악재로 작용할 수도 있다. 특히 투기과열지구 내 무주택우선공급 비율 확대나 플러스옵션제 같은 것은 주택업체들에 적잖은 부담으로 작용할 가능성이 크다.

반면 10년 장기임대주택은 그동안 정부가 공급해온 5년 공공임대나 국민임대주택과 달리 중산화 가능 계층을 염두에 두고 건설되는 것. 또 평형도 30평형대가 주류를 이룰 것으로 기대된다.

최저주거기준은 정부가 최저주거기준을 설정하고 이 기준에 미달한 가구에 대해 정부의 각종 주택 관련 지원정책을 집중하겠다는 의도로 도입됐다. 내년 중 구체적인 기준이 만들어지는 만큼 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

▽기타=두 가지를 제외하고도 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 다양한 정책들이 추진되고 있다. 대표적인 게 현재 막바지 법 제정 절차를 밟고 있는 ‘행정수도건설특별조치법’이다. 이에 따라 내년 상반기에 행정수도 후보지군이 결정되고 내년 하반기에는 행정수도 최종 후보지가 선정된다.

임대사업자 등록기준이 2가구에서 다시 5가구로 상향 조정되는 방안도 검토되고 있다. 실수요가 아닌 주택수요를 줄이자는 취지이지만 임대주택 재고가 절대 부족한 상황에서 득보다 실이 많다는 지적이 적잖아 정부가 개정 여부를 놓고 아직까지 고심 중인 것으로 알려지고 있다.

주민들이 자신들이 거주하는 지역의 건축물 규모나 형태, 층수, 용도 등을 제한할 수 있는 ‘협정구역제도’는 주택가에 근린생활시설 등이 침투해 주거여건을 훼손하는 일을 막겠다는 취지에서 도입된다. 그만큼 주택건축이 어려워질 가능성이 크다.

내년부터 시행되는 주요 부동산정책
구분	주요내용	시행시기
재건축조합원명의변경 금지	·투기과열지구 내 재건축조합은 조합설립인가 이후 조합원지위를 매매할 수 없음	2003년 말 또는 2004년 초
주민건축규제(협정구역제도)	·주민들이 해당지역 건축물 규모, 형태, 층수, 용도 등을 규제할 수 있음	2004년 하반기
중개업소실거래신고의무화	·이중계약서 작성을 금지하고 실거래가 계약 내용을 시군구에 반드시 통보, 이를 어기면 3년 이하 징역과 동시에 등록 취소	2004년 하반기
행정수도건설 특별조치법	·하반기 후보지 선정	2004년 초
건축물 분양 규제 강화	·연면적 3000m²(907평) 이상 상가, 300가구 미만 주상복합, 오피스텔 등은 분양신고 후 분양 의무화, 입주자 모집 공개 청약	2004년 7월
무주택우선공급 비율 확대	·투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 주택의 무주택 가구주 우선공급 비율이 50%에서 75%로 확대	2004년 3월 초
주택거래신고제	·투기지역 내 일정 구역에서 주택 등을 매매한 사람은 매매일로부터 15일 이내 해당지역 시군구청에 신고, 허위신고시 과태료 집값의 10% 부과	2004년 3월 초
주상복합분양권 전매금지 확대	·투기과열지구 지정에 관계없이 20가구 이상 주상복합아파트 분양권 전매 금지	2004년 3월 초
임대사업자 등록요건 강화	·임대사업자 등록기준이 2가구에서 5가구로 강화	2004년 상반기
플러스옵션제	·가구 가전제품 위생용품 등을 기본품목에서 제외	2003년 말
장기임대주택 분양	·임대기간 10년의 장기임대주택이 건설 공급됨. 국민임대주택과 달리 중산화 가능계층 대상용으로 중형아파트 위주	2004년 중
건축물 내진설계 강화	·3층 이상, 연면적 1000m²(907평) 이상 건축물은 모두 내진설계가 의무화됨	2004년 하반기
최저주거기준 도입	·주택법에 따라 정부가 최저기준 설정하고 기준미달 가구에 대해 국민주택기금 지원하거나 임대주택 우선 공급	2004년 중

자료:건설교통부, 부동산114

황재성기자 jsonhng@donga.com