[시론]이번송/집값 신도시로 해결되나

서울 강남을 중심으로 아파트 가격이 올 들어 8월까지 18.7%나 상승하자 아파트 가격 급등을 억제하기 위해 다양한 부동산 가격안정대책이 잇따라 발표되었다. 부동산 과표 현실화를 통한 재산세 상향조정, 1가구 1주택 양도소득세 면제기준 강화, 재건축 요건 강화, 세원관리 강화, 아파트 청약제도의 실수요자 중심으로의 보완, 강남 외 지역에서의 자립형 사립고와 특수목적고 및 외국인학교의 설립 확대, 금리인상 및 신도시 건설을 통한 주택공급의 확대 등이다.

▼공급보다 수요 억제를▼

일단 현재 시가 대비 20∼30%에 머물고 있는 과세표준액을 2배 이상 높여 재산세를 현실화하는 것은 바람직한 대책으로 보인다. 만일 조세 저항이 우려되면 과세표준액 인상률 목표를 정해 놓고 연차적으로 현실화하겠다는 계획을 확정해 시행하면 부동산투기의 유인을 감소시키는 중요한 대책이 될 것이다. 다만 이 제도를 강남 등 투기과열지구에만 한정하는 것보다 전국적으로 시행하되 과표가 지역별 시가 차이를 제대로 반영해 투기과열지구 밖에서는 재산세 인상이 그리 크지 않도록 하는 게 좋을 것이다. 1가구 1주택 양도소득세 면제기준 강화도 바람직하다. 그리고 최소 거주 기간에 대한 요건도 연차적으로 1년씩 강화하는 방식으로 하는 게 투기 목적의 기대심리를 없애는 데 도움이 될 것이다. 그러나 이러한 세제의 변화만으로는 부동산 가격 안정을 위한 충분한 대책이 된다고 보기 어렵다.

부동산가격 안정대책으로 논의되고 있는 주요한 방안 중의 하나가 신도시 건설로 주택공급을 늘리자는 것이다. 그러나 이것은 많은 문제점을 안고 있다.

우선 올해 부동산 가격 상승의 요인은 바로 저금리 기조와 대체 투자처 부재라는 사실은 모든 전문가들이 동의하는 것이다. 원인이 실물경제에 있지 않은데 주택의 공급을 늘리겠다는 것은 논리에 맞지 않는다. 부동산 가격이 오르는 것은 과소공급보다는 과다수요에 원인이 있음을 알아야 한다. 따라서 공급의 확대보다는 수요의 억제에 관심을 집중해야 할 것이다.

다음으로 서울의 부동산 가격 인상이 공급부족 때문이라는 논리에는 문제가 있다. 서울의 인구는 최근 수년간 늘어나는 것이 아니라 조금씩 감소하고 있다. 가구형성 비율이 높아지고 있다고는 하나 이와 같은 변화는 매우 느린 것으로 단기적으로 공급부족을 야기하지는 못 한다. 소득이 증가해 수요가 공급에 비해 크게 늘었다고 할 수 있으나 이 또한 단기적 공급부족의 요인이 되지 못한다.

설사 공급을 늘리는 것이 해결책이 되더라도 신도시 건설만이 공급 증가의 길이 되는 것은 아니다. 정부 주도의 신도시 건설로는 자족도시를 만들 수 없고 수도권 경제력 집중을 강화하게 되며 이는 나아가 수도권 부동산 가격 안정의 저해요인이 된다. 그보다는 강북, 강남간의 불균형을 고려할 때 강북의 고밀 개발을 권장해 주택의 공급을 늘리는 방안을 고려해야 할 것이다. 외국에서도 구시가지에 고밀 개발의 장점을 강조하는 신도시주의(new urbanism)가 시류를 타고 있다. 대중교통이 비교적 잘 발달되어 있고 아직도 많은 직장이 소재하고 있는 강북의 고밀 개발이 신도시의 개발보다는 서울의 교통혼잡 감소, 시민의 시간낭비의 감소, 에너지 절약 및 사회간접자본 투자의 절약을 위해서도 바람직할 것이다.

따라서 장기적인 부동산 가격안정을 위해서는 재산세 현실화와 양도세 면제 요건 강화와 함께 다음의 대책이 필요하다고 본다. 첫째, 부동산 가격의 원인이 저금리와 대체 투자처의 부재에 있는 이상 금리의 인상을 고려해 보아야 할 것이다. 국제경제 여건이 불투명하므로 금리 인상에 대해 부정적이라는 보도가 있으나 이는 옳은 이유가 되지 않는다. 국제경제 여건이 불투명할수록 필요한 때에 금리를 어느 정도 인상해 놓고 금리인하가 필요한 때에 또 금리를 인하할 수 있는 여력을 비축하는 것이 바람직하다. 부동산경기가 과열 조짐이 있을 때 정부가 언제나 금리를 인상할 수 있다는 것을 실행으로 보여 주는 것이 매우 바람직하다고 본다.

▼임대사업 대폭 늘려야▼

둘째, 부동산 소유에 대한 수요를 억제하는 효과적인 방법은 하루빨리 주택임대사업을 권장해 주택임대사업의 안정성 및 경쟁정도를 넓히는 것이다. 따라서 금번에 정부가 시행하는 부동산가격 안정대책이 혹 민간이 임대 목적으로 주택을 소유하는 것을 위축시키지나 않는지 조심스럽게 살펴보아야 할 것이다.

셋째, 서울의 부동산가격안정에 대한 근본 대책은 무엇보다도 국토의 균형발전을 기하는 것이다. 최근 수도권으로의 인구 유입은 그리 크지 않으나 수도권과 지방간의 경제력 차이가 너무 심각한 상태다. 이 문제에 대한 종합적이고 다각적인 대책이 마련되어야 한다.

이번송 서울시립대 교수·경제학