정부가 내년부터 재건축 사업계획승인을 받은 아파트 단지만 시공회사를 선정할 수 있게 하는 등 재건축 규제를 대폭 강화했기 때문.
그동안 재건축 시장에서는 사업승인에 상관없이 ‘시공사 선정’, ‘조합 설립인가’ 등 사업이 진전될 때마다 가격이 껑충껑충 뛰는 상황이 발생했고 치고 빠지기식 투자가 가능했다.
하지만 이번 조치로 이런 식으로 단기 차익을 노린 투자는 근본적으로 어려워졌다.
이런 점을 고려할 때 단지별 사업 추진 정도나 시공사 변경 가능성 등을 꼼꼼히 따져 신중하게 투자하는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언하고 있다.
▽재건축 초기라면 투자 신중하라〓정부는 무분별한 재건축 추진을 사전에 차단하기 위해 안전진단을 대폭 강화할 방침이다. 이에 따라 건설한 지 20년이 지난 아파트라도 구조적으로 문제가 없으면 원칙적으로 재건축을 할 수 없다.
따라서 재건축추진위원회를 갓 구성했거나 안전진단을 추진 중인 단지는 재건축 추진 여부가 불투명해졌다.
현재 서울에서 사업승인을 받지 못한 채 사업을 추진 중인 아파트는 대략 350여개단지.
특히 강남에서는 120여곳이 재건축 추진위원회를 설립했고 이 가운데 70여곳은 시공사까지 선정해 둔 상태다.
이들 중 상당수는 새 법의 적용을 받아 사업 추진이 중단될 가능성이 크다. 시공계약을 했다면 계약 취소가 불가피해졌다.
다만 정부는 법 시행 이전까지 재건축조합 설립인가를 받았다면 새 법 적용 대상에서 제외키로 했다.
투자하고 싶은 재건축 아파트 단지의 사업 추진 상황을 꼼꼼히 분석해야 한다. 적어도 법 시행일 이전까지 안전진단을 끝내고 조합 설립인가를 받을 수 있는지를 따져봐야 한다.
만약 재건축 추진위원회가 난립, 조합원간 분쟁이 끊이질 않거나 시공사와 계약 관계로 마찰이 많다면 투자에 신중할 필요가 있다.
서울시가 추진하고 있는 지구단위계획 수립 의무화 대상 확대도 눈여겨봐야 한다.
현재는 300가구 미만이면 거주자가 조합추진위원회를 설립한 뒤 안전진단과 조합설립인가 등을 거쳐 사업계획 승인을 신청할 수 있다.
하지만 9월부터는 20가구 이상이면 조합추진위원회→안전진단→조합설립인가 이후 지구단위계획 수립 절차를 거쳐 사업승인을 신청해야 한다.
일반적으로 지구단위계획을 수립하는 데 걸리는 시간은 6개월에서 최장 2년 이상 걸릴 수도 있다.
재건축은 사업기간이 수익성을 결정짓는 핵심요인이다. 그만큼 사업수익성이 떨어질 수 있다는 얘기다.
▽사업승인 받은 곳도 ‘묻지마 투자’는 금물〓사업승인을 받은 재건축 아파트는 이미 소유한 사람은 몰라도 새로 투자하는 사람에게는 그다지 큰 수익을 가져다주기 어려울 것으로 분석된다.
사업승인은 재건축 사업 단계에서 공사 착수 직전의 단계이다. 따라서 시공사 선정, 안전진단, 조합설립인가 등의 ‘호재’는 이미 가격에 반영됐다고 봐야 한다.
물론 정부의 재건축 규제 강화로 사업승인을 받은 단지는 상대적으로 ‘희소성’을 갖기 때문에 가격의 추가 상승이 기대된다.
하지만 재건축 공사 착공을 앞둔 아파트 단지에서 매물이 거의 없다는 점을 고려할 때 신규 투자자에게는 ‘그림의 떡’일 수 있다.
송진흡기자 jinhup@donga.com
고기정기자 koh@donga.com
서울 강남지역 주요 재건축 대상 아파트 사업 추진 현황 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
사업단계 | 아파트 | 기존 가구수 | 건립예정 가구수 | 시공사 | 조합 또는 현지 부동산 중개업소 연락처(02) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
추진위 구성 | 반포동 미주 | 280 | 미정 | 미정 | 537-3165 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
반포동 한신15차 | 190 | 〃 | 〃 | 593-7068 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
시공사 선정 | 개포동 시영 | 1970 | 〃 | 삼성물산 | 574-6116 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
개포동 주공1단지 | 5040 | 〃 | 현대건설 현대산업개발 | 577-1445 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
역삼동 진달래 2차 | 424 | 〃 | 삼성물산 | 3453-9363 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
신천동 진주 | 1508 | 2140 | 삼성물산 현대산업개발 | 423-0900 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
안전진단 | 고덕동 주공1단지 | 780 | 1052 | 현대산업개발 | 429-0446 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
반포동 주공1단지 | 3590 | 미정 | 현대건설대림산업 | 591-8708 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
조합설립인가 | 암사동 강동시영1단지 | 3000 | 3414 | 롯데건설 | 481-8289 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
〃 2단지 | 1400 | 2000 | 현대건설대림산업 | 441-0700 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
건축심의 통과 후 사업승인 신청 | 잠실주공1단지 | 5390 | 5677 | 현대건설,현대산업개발 대림산업 | 422-4024 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
삼성동AID차관 1차 | 914 | 1144 | 현대건설 | 545-4280 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
도곡동 서린 | 310 | 339 | 현대산업개발 | 571-8444 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
대치도곡 주공2차 | 610 | 773 | 〃 | 3288-7727 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
사업승인 | 서초동 우성4차 | 140 | 186 | LG건설 | 522-9889 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
이주 및 철거 단계 | 방배동 중앙 | 180 | 411 | 롯데건설 | 599-7070 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
도곡동 주공1차 | 2450 | 2944 | 현대, LG,쌍용건설 | 576-0811 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
잠실동 주공4단지 | 2130 | 2678 | 삼성물산LG건설 | 3431-6312 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
방배동 무지개 | 332 | 344 | 삼성물산 | 584-6622 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
서초동 삼익 | 881 | 984 | 롯데건설 | 532-2112 |
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