[마이홈]‘주택시장 안정대책’ 맞춘 부동산 전략 수정

정부가 잇따라 발표한 ‘주택시장 안정대책’으로 인해 부동산 투자전략의 대대적인 수정이 불가피해졌다. 서울의 아파트 분양권 전매가 대폭 제한되고 무주택 우선 공급제도가 부활돼 주택시장 환경이 크게 달라졌기 때문이다. 여유자금 투자자뿐만 아니라 실수요자도 자신의 처지에 맞는 새로운 청약전략을 수립해야 한다.

▽분양권 전매 투자자는 6월 말까지 분양되는 아파트를 노려라〓올 7월부터 서울지역 아파트 분양권 전매기준이 강화(중도금을 2회 이상 내고 분양 후 1년 경과)되더라도 그 이전에 취득한 분양권은 경과 기간에 관계없이 1회에 한해 전매가 허용된다. 또 7월 이전에는 아파트를 분양받아 계약금만 내면 횟수 제한없이 분양권을 전매할 수 있다. 따라서 6월까지 나오는 아파트를 분양받았다면 6월 말까지는 자유롭게, 7월부터 내년 6월 말까지는 한 차례 분양권을 팔 수 있다.

▽경기도 일대 택지개발지구에 눈돌려라〓이번 대책은 투기과열지구로 지정될 서울지역에서만 적용된다. 서울을 제외한 수도권이나 지방에서는 지금과 마찬가지로 계약금만 내면 아무런 제한없이 분양권을 전매할 수 있다.

게다가 서울에서는 무주택자에게 공급물량의 50%까지 우선청약권이 주어진다. 일반청약자로선 그만큼 경쟁이 치열해진다. 이런 경쟁을 피해 서울지역 가입자들이 수도권 지역으로 몰릴 경우 프리미엄도 기대해 볼 수 있다.

특히 택지지구에서 나오는 아파트는 도로, 학교, 상가 등 생활편의시설을 잘 갖추고 있는 데다 대부분 대단지여서 시세 차익을 노리는 투자자나 실수요자 모두에게 인기가 높다. 따라서 용인 파주 남양주 고양 등 인기지역의 택지개발지구에서 분양할 아파트의 분양권 투자를 적극 고려해 볼 만하다.

▽무주택자라면 서울을 노려라〓무주택 우선공급 제도 부활로 만 35세 이상으로 5년 이상 집을 소유하지 않은 가구주는 상대적으로 내집마련 기회가 크게 늘어난다. 신규 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해서는 공급 물량의 절반을 우선적으로 배정하기 때문. 특히 무주택 청약자를 대상으로 한 우선 추첨에서 떨어지더라도 일반 분양 1순위 청약자와 다시 한번 추첨을 하는 등 1회 청약으로 두 번의 추첨 기회를 갖게 된다. 그만큼 당첨 확률이 높아진다는 얘기다.

부동산정보업체 ‘내집마련정보사’의 김영진 사장은 “서울지역 아파트가 아무래도 환금성이 높고 가격이 오를 여지가 큰 만큼 무주택 가구주들이 노려볼 만하다”고 말했다.

▽관망하는 것도 요령〓이번 대책 발표로 주택 가격이 안정될 가능성이 높은 만큼 섣부른 투자를 자제하는 것도 좋다. 주택 가격이 이미 많이 올라 추가 상승의 여지가 크지 않기 때문. 또 건설교통부가 올 상반기 중 전국 18개 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역을 택지개발예정지구로 지정하는 등 주택 공급물량을 대폭 늘릴 예정이라는 점도 감안해야 한다. 2∼3년 뒤에는 입지 여건이 좋은 그린벨트 해제지역에서 무더기로 아파트가 분양돼 수급 불균형에 따른 가격상승 요인은 사라질 수도 있다.

▽바뀐 양도소득세 감면 규정도 고려해야〓정부는 이르면 이달 말부터 1가구 2주택자의 양도소득세 유예 기간을 현행 2년에서 1년으로 단축하기로 했다. 이에 따라 여유자금으로 신규 분양 아파트 청약에 나선 투자자들은 이번 조치의 의미와 투자자 유형별 대응 요령을 알아야 한다.

우선 1가구 2주택이라면 나중 주택을 취득한 날로부터 1년이 되기 전에 집을 팔아야 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다. 이를 지키지 못하면 양도차익이 △1000만원(기준시가 기준) 이하면 9% △1000만원 초과∼4000만원 이하 18% △4000만원 초과∼8000만원 이하 27% △8000만원 초과면 36%에 해당하는 양도세를 내야 한다.

그러나 98년5월22∼99년12월31일 및 2000년11월1일(수도권은 2001년5월23일)∼2003년6월30일에 △재개발 재건축 조합주택 등 자신이 건설하는 주택의 사용승인 또는 사용검사를 통해 취득한 신축주택 △주택건설업자와 최초로 분양계약을 하고 구입한 신축주택 등은 무조건 양도세 감면을 받는다. 정부가 외환위기 이후 주택경기 부양을 위해 양도세 감면 대상 주택으로 지정했기 때문. 이들 주택은 몇 채를 보유하고 있더라도 취득일로부터 5년 이내에 양도하면 각각 양도세 전액을 감면받는다.

송진흡기자 jinhup@donga.com

주택시장 안정 대책 주요 내용
구분(시행시기)	현행	변경
투기과열지구지정(4월 말)	미지정	서울 지역에 대해 지정관할시도지사가 건설교통부 장관과 협의 후 과열 우려지역 지정
선착순 분양 개선(하반기)	주상복합아파트, 오피스텔 분양방식 제한 없음	일정 기간 청약 접수 후 공개 추첨법령 개정시까지 선착순으로 입주자 모집하면 국민주택기금 지원 대상에서 제외
무주택 우선공급(5월)	없음	전용 면적 25.7평 이하 신규 분양물량의 50%를 만 35세 이상으로 5년 이상 무주택 가구주에게 우선 분양
서울지역 아파트분양권전매제한(7월)	계약금만 내면 가능	계약금과 중도금을 2회 이상 내고 분양 계 약 체결 후 1년이 지난 경우에만 허용올 6월 말까지 취득한 분양권은 1회에 한해 전매 허용
세무조사 강화(시행중)	국세청, ‘떴다방’ 불법 행위 단속	관계 부처 합동단속반이 수시 단속
1가구 2주택자 양도소득세비과세 기간(3월 말)	2년	1년

자료:건설교통부, 재정경제부

무주택 우선 공급제 주요 내용
항목	현행	개정
시행시기	99년 11월 폐지	5월 초 분양 물량부터 적용
공급방법	청약 순위별로 추첨	무주택 우선 공급 대상자끼리 우선 추첨낙첨자는 일반 공급 1순위와 함께 재추첨
5년 이상 무주택 자격	관계 없음	최초 입주자 모집 공고일로부터 이전 5년간연속해서 주택을 소유한 사실이 없는 경우
가구원 주택 소유	〃	배우자와 존비속 가구원이 최근 5년간 주택을 소유한 사실이 없는 경우
가구주 요건	〃	가구주로지낸 전체기간이 5년 이상인 경우

자료:건설교통부