[부동산]리츠 26일 공모시작…수익률은?

리츠(REITs·부동산투자신탁)가 26일 첫 일반공모를 시작하며 모습을 드러낸다. 리츠는 소액 투자자들의 자금을 모아 도심 대형 부동산 등을 구입한 뒤 임대수입 등 소득이 생기면 투자지분만큼 배당을 해주는 데다 보유지분을 주식처럼 사고 팔 수 있는 첨단 부동산 금융상품. 이런 특성 때문에 일반투자자들은 리츠가 안정적인 수익과 높은 환금성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 붙잡을 수 있다며 높은 기대와 관심을 보였다. 그러나 리츠가 기대만큼 좋은 결과를 낼 수 있을지 누구도 장담할 수 없다는 게 전문가들의 공통된 지적. 이런 점에서 한국보다 6개월쯤 앞서 리츠 제도를 가동한 일본의 리츠시장 동향은 투자자가 투자지표로 활용할 만하다.

현재 일본 도쿄 증권거래소에 상장된 리츠 회사는 일본빌딩펀드투자법인과 저팬 리얼 이스테이트 투자법인 등 두 곳. (표 참조)

일본빌딩펀드는 올 3월, 저팬 리얼 이스테이트는 올 5월에 각각 설립됐다. 두 회사 모두 주식 상장은 9월10일에 했다. 일본빌딩펀드는 일본 최대 부동산회사인 미쓰이부동산이, 저팬 리얼 이스테이트도 대형 회사인 미쓰비시 지소가 각각 투자자산관리회사(AMC)의 최대 주주여서 신용도는 높은 편이다.

일본빌딩펀드는 도쿄를 중심으로 투자자산을 확보해둔 게 눈길을 끈다. 지역별 비율을 보면 도쿄 도심이 78%로 가장 많고, 도쿄 주변 도시에도 12%나 된다. 나머지 10%는 지방 대도시에 위치한 물건이다. 반면 저팬 리얼 이스테이트는 일본 전역에 위치한 부동산에 골고루 분산 투자했다.

두 회사는 아직까지 배당한 적이 없으므로 실적을 알기 위해선 주식동향으로 평가할 수밖에 없다. 그동안의 주가 동향을 보면 일본빌딩펀드는 다소 실망스럽다. 공모가 62만5000엔 짜리 주식이 상장일인 9월10일 한 때 63만6000엔까지 치솟기도 했으나 이후 곤두박질치기 시작, 9월20일에는 공모가에서 13% 가량 폭락한 54만2000엔에 머물렀다. 이달 22일 현재 종가도 56만7000엔으로 10% 정도 하락한 수준이다.

반면 저팬 리얼 이스테이트는 상대적으로 호조를 보이고 있다. 공모가 52만5000엔 짜리가 상장 이틀 뒤인 9월12일 49만1000엔으로 7%가 떨어지기도 했지만 이후 급반등해 10월25일에는 55만1000엔에 거래됐을 정도. 이달 22일 현재 종가도 53만9000엔으로 2.7% 가량 올랐다.

두 회사의 주가가 상장 직후 폭락한 것은 9월11일에 발생한 미국 테러와 그에 따른 세계 경기 침체에 따른 불안 심리가 반영된 탓. 또 일본빌딩펀드의 주가가 큰 폭으로 떨어진 것은 도쿄에 집중 투자한 것이 원인으로 풀이된다.

리츠 투자자문회사인 '알 투 코리아'의 황종현 이사는 "2003년부터 일본은 빌딩이 과잉공급될 것으로 예상된다"며 "두 회사의 수익률은 기대치를 밑돌 가능성이 크다"고 예상했다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com

일본 리츠 회사 현황
구분		일본빌딩펀드투자법인	Japan Real Estate 투자법인
출자총액(엔)		98,900,000,000 (2001년 5월23일 기준)	200,000,000 (2001년 7월31일 기준)
증권종류		투자증권	투자증권
발행가격(엔/1주)		625,000	525,000
발행주식수		82,900	160,000
결산		6월, 12월	3월, 9월
최초배당 예상액(엔/1주)		16,200	13,000
자산	종류	부동산 1건(1.1%)+ 부동산신탁수익권 23건(98.9%)	부동산 3건(18.9%)+ 부동산신탁수익권 17건(81.1%)
	평가액(엔)	226,583,000,000	91,880,000,000
자산관리회사		일본빌딩펀드매니지먼트	Japan Real Estate 에셋 매니지먼트
자산관리회사의 주요 주주사		미쓰이부동산(43%) 스미토모생명보험(35%) 주고쿠미쓰이신탁은행(5%) 등	미쓰비시지소(40%) 도쿄해상화재보험(30%) 다이이찌생명보험(30%)

(자료:유니에셋 www.uniasset.com/R2코리아 www.R2Korea.co.kr)