[재건축 여기]서울 반포주공 2단지

서울 5개 저밀도 지구 가운데 재건축이 가장 지지부진한 반포 지구에 재건축 바람이 불고 있다. 14일 2단지 재건축 시공사 선정을 앞두고 있고 재건축에 대한 주민동의율도 높아지고 있다.

이 곳은 다른 저밀도지구에 비해 중대형 평형이 많아 주민들이 재건축을 꺼렸다. 반포 지구가 ‘뜨거운 감자’로 불린 것도 이 때문. 반포지구는 6개 주구(주거구역)로 나눠 재건축을 추진하고 있다. 최근 각 주구들이 경쟁적으로 재건축에 나서면서 재건축 기대가 잔뜩 부풀고 있다. 이 중 주공 2단지(5주구)는 소형 평형으로 구성돼 있고 시공사 선정을 앞둬 주목을 받고 있다.

▽입지여건 및 사업개요〓교통 환경 생활편익시설 등 2단지 입지여건은 딱히 나무랄 데가 없다. 이는 반포지구 내 다른 단지도 마찬가지. 고속터미널, 3, 7호선 전철역, 올림픽대로와 동작대교 반포대교 등이 가깝고 주변에 교육시설과 쇼핑시설도 풍부하다.

78년 준공된 2단지는 18평형 1230가구, 25평형 490가구 등 1720가구로 구성돼 있다. 재건축 추진위원회는 이를 헐고 25∼63평형 2767가구를 지을 계획이다.주민들의 재건축 동의율이 80%를 넘었고 14일 조합 창립 총회를 갖고 시공사를 선정한다. 연말 경 기본계획 확정고시가 결정되면 2002년 중 안전진단 조합설립인가를 마무리할 계획이다. 재건축 추진위는 2006년 입주를 기대하고 있지만 착공 및 입주시기는 유동적이다.

▽특징 및 쟁점사항〓재건축의 쟁점은 소형 평형 비율. 서울시는 △전용면적 18평 이하 20%, 18∼25.7평 30%, 25.7평 초과 50%로 짓거나 △전용면적 18평 이하 30%, 나머지 70%는 평형을 자율화하는 등 두 가지 방안을 제시한 상태다. 반포지구 6개 주구 재건축 연합회는 서울시 방안 두가지를 모두 거부하고 18평 이하, 18∼25.7평, 25.7평 초과 등 평형별 비율로 1:2:7을 요구하고 있다. 다른 저밀도지구와 달리 기존 아파트에 중대형 평형이 많기 때문이다. 2단지는 서울시 방안 중 하나인 2:3:5를 받아들일 계획이다. 그러나 2단지가 서울시 방안을 받아들여도 단독으로 재건축을 추진할 수 없다. 반포지구 6개 주구 대부분이 서울시 방안을 받아들여야 기본계획이 확정고시되기 때문이다. 서울시 관계자는 “적어도 4∼5개 주구가 서울시 안을 받아들여야 기본계획을 확정고시할 수 있을 것”이라고 말했다. 이는 재건축이 상당 기간 지연될 수 있는 요소다. 다만 반포지구 전체의 기본계획이 확정고시되면 소형 평형으로 구성된 2단지가 다른 단지에 비해 빨리 재건축될 가능성이 있다. 이는 3단지나 1단지 3주구도 마찬가지다.

▽수익성 분석〓기존 18평형을 매입해 33평형에 입주한다고 가정했다. 금리는 연리 6%, 6년 후 입주 등을 가정하면 총투자비는 3억648만원. 입주시 시세를 3억8000만∼4억3000만원으로 예상하면 적어도 7352만원 이상의 수익을 기대할 수 있다.

▽유의사항〓소형 평형 비율 문제로 반포 지구 전체의 재건축 기본계획을 확정하지 못하고 있다. 2∼3개 주구가 계속 서울시 방안을 받아들이지 않으면 반포 지구 재건축이 지연될 수 밖에 없다. 1, 2주구는 대형 평형이 많고 리모델링한 가구도 많아 재건축을 꺼리고 있다. 시공권을 따내려고 건설업체들이 제시하는 장밋빛 예상들을 그대로 믿어선 곤란하다. 공공용지 확보문제, 재건축 시기 등에 따라 조합원들의 부담이 늘어날 수 있기 때문이다. 전체 반포지구의 재건축 동의 상황을 지켜보며 투자해야 한다.

서울 서초구 반포 주공 2단지 재건축 수익성 분석(단위:만원,평)
투자 방식	매입가	금융비용	추가 부담금	총투자비	입주시 예상 시세	기대 시세차익	대지 지분
18평 매입 34평 입주	25000	5940	-292	30648	38000∼43000	7352∼12352	17.7
18평 매입 41평 입주	25000	5940	10300	41240	52000∼57000	10760∼15760	17.7
25평 매입 47평 입주	36000	8280	9324	53604	65000∼70000	11396∼16396	24.57
25평 매입 54평 입주	36000	8280	28338	72618	80000∼90000	7382∼17382	24.57
※금리는 연리 6%, 6년 후 입주 가정. 추가부담금은 조합측 예상치 적용. ※18평 매입,34평 입주의 경우는 추가부다믐을 내지않고 대지지분의 값어치와 분양대금의 차액(292만원)을 돌려받음 (자료:21세기컨설팅)

<이은우기자>libra@donga.com