[재건축 여기!]마포 염리동 진주아파트…신촌 가까운 한강변

서울 마포구 염리동 진주아파트는 작년 한햇동안 조합설립인가와 건축심의, 사업승인을 모두 받아낼 정도로 사업 진행속도가 빠른 곳. 한강변에 있는 데다 서울 부도심의 하나인 신촌로터리에서도 가깝다.

다만 이달 말이면 이주작업이 끝나고 5월초에는 일반분양을 할 수 있을 정도로 사업이 무르익은 상태여서 추가 가격상승을 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 분석. 따라서 여유돈 투자자보다는 내집마련 실수요자가 노려보기에 적합한 것으로 평가된다.

▽입지여건〓주변 도화동, 공덕 3·4구역, 상수동이 모두 재개발사업이 벌어지는 곳. 지금은 공사소음이 끊이지 않지만 사업이 끝날 때쯤이면 이 일대가 번듯한 주거지역으로 탈바꿈할 것으로 보인다.

서울 지하철5호선 마포역에서 300m, 지하철6호선 대흥역과 5, 6호선 환승역인 공덕역이 각각 500m정도 떨어진 역세권. 또 강변북로와 마포대로 등이 가까워 서울 도심으로 진출입하기가 쉽다.

학교도 많다. 인근에 신석 염리초등학교가 있고, 동도중고교와 신석중 서울여중고 광성고 등도 가까운 편이다. 서강대 홍익대 이화여대 연세대 등도 승용차를 이용하면 10분정도.

▽사업일정〓시공사인 LG건설은 21∼34평형 아파트 470가구를 헐고 건폐율(부지면적 대비 건물 1층 바닥면적의 비율) 19.6%, 용적률(부지면적 대비 건물 총면적의 비율) 299.7%를 각각 적용해 32∼57평형 534가구를 지을 예정.

2004년말 준공을 목표로 이달 말부터 본공사에 착수할 예정이며, 현재 이주율은 85% 정도다. 5월초 청약접수가 시작될 서울 4차동시분양 때 일반분양분 64가구가 공급된다.

특이한 점은 상가는 재건축하지 않고 리모델링하기로 했다는 것. 표성문 조합장은 “진주아파트 주변 주민들이 많이 이용하기 때문에 고객관리 차원에서 아파트 상가 조합원들이 재건축 대신 리모델링을 원했다”고 설명했다.

▼마포 염리동 진주아파트 수익성 분석▼

현아파트	재건축아파트	추가부담금	현시세	총투자금
21평	32평	11,468	16,000	28,908
27평	41평	18,770	20,500	41,160
34평	49평	22,958	26,500	52,068

* 총투자금=현시세+추가부담금+(현시세-무이자이주비)*0.06(1년만기 정기예금금리)*3(사업기간)

▽수지분석〓대지지분이 11.9평인 21평형의 현 시세는 1억6000만원. 21평형으로 32평형 아파트를 배정받으려면 1억1468만원을 추가부담해야 한다. 여기에 매매가와 LG건설이 입주자에게 지급한 무이자 이주비(8000만원)의 차액을 은행에 묻어뒀다고 가정할 때 얻을 수 있는 기회비용은 약 1440만원(연리 6%기준) 정도.

이를 모두 합한 총 투자비용은 2억8908만원이다. 인근 T아파트 32평형의 최고 시세는 2억7000만원대. 그러나 3년뒤 입주시점이 되면 물가상승률(4%기준)을 감안할 때 주변 아파트 시세는 3억원 안팎에서 형성될 것으로 예상된다. 1000만원 정도의 차익을 기대할 수 있다는 뜻.

다만 15%정도 남은 입주민의 이주가 늦어질 경우 금융비용이 늘어날 가능성을 배제할 수 없다는 점을 염두에 두고 투자해야 한다. 내집마련 실수요자라면 1차 공략대상은 5월초 공급될 일반분양 물량이다. LG건설은 평당분양가를 850만∼1050만원선에서 책정할 방침이다.

(도움말〓양화석 21세기컨설팅 사장)

<황재성기자>jsonhng@donga.com