[서울 저밀도지구 재건축]화곡/고도제한으로 대형 줄듯

서울시의 조정안 발표 이후 가장 빠르게 재건축 사업이 진행중인 곳이 바로 화곡지구. 20평형대 이하의 소형평형이 많고 조합원 대부분이 전용면적 25.7평형 이상에 배정될 수 있어 다른 저밀도지구에 비해 재건축 사업에 대한 기대가 크기 때문이다.

3개 주거지구로 통폐합돼 재건축이 추진되고 있으며 11만평 규모에 총 7100여 가구가 들어설 예정.

조합측은 최근 소형평형 의무 건설비율을 20% 이상으로 완화한 서울시의 조정안을 받아들여 기본계획 변경고시를 강서구청에 신청해 사업승인과 안전진단 등의 절차만 거치면 하반기에는 본격적인 이주가 시작될 것으로 보인다.

하지만 고도제한을 받는 공항고도지구여서 용적률이 다른 저밀도 지구(평균 270%)에 비해 낮은 260% 정도에 불과하다는 것이 사업진행의 가장 큰 걸림돌. 이 때문에 인기있는 대형 평형이 줄어들 것으로 보이며 조합원들의 추가부담이 당초 예상보다 크게 늘어날 수밖에 없어 투자자들의 신중한 자세가 요구된다.

▽제1주거지구〓내발산 주공아파트를 중심으로 한 원당사거리 지역. 서울시 조정안 발표 이후 매매가가 소폭 상승했다. 5호선 발산역이 도보로 2∼3분 거리.

대단지인 내발산주공아파트가 재건축을 주도하고 있으며 10평형은 전용면적 25.7평에, 13평형은 대형평형대에 배정될 것으로 기대된다.

40가구에 불과한 세림아파트와 세은아파트 단지는 제1주거지구로 편입되면서 혜택을 받게 된 곳. 두 단지 조합원 모두 대형 평형에 배정될 수 있기 때문이다. 특히 세은아파트 22평형은 대지지분이 18평이나 되지만 내발산주공 13평형(대지지분 12.8평)과 비슷한 가격에 거래되고 있어 수익성이 높을 것으로 예상된다.

▽제2주거지구〓총 2010가구의 물량이다. 재건축을 주도하고 있는 화곡주공2단지는 사업이 장기화되고 소형에 배정될 수도 있다는 위험성 때문에 시세가 한때 9000만원대까지 떨어졌지만 서울시 조정안 발표 이후 매매가가 꾸준히 상승해 현재 1억2000만원대에 거래되고 있다. 강서구청과의 협의를 통해 기존 가구의 1.28배가 지어진다는 방침이 정해지면서 조합원 대부분이 전용면적 25.7평 이상에 배정될 가능성이 높아졌기 때문.

양서3단지와 영운아파트 조합측도 서울시 조정안을 환영하는 분위기다.

특히 영운아파트 26평형은 대지지분이 16평으로 화곡주공2단지 13평형보다 2평 정도 많지만 시세는 비슷해 사업성이 높은 곳으로 평가되고 있다.

▽제3주거지구〓우신아파트 등 6개 단지로 이루어졌으며 다른 지구보다 시행면적이 크지만 조합원수는 적은 것이 특징. 이 때문에 조합원 대부분이 25.7평형 이상에 배정될 수 있다. 또 다른 지구의 단지들보다 대지지분이 크며 재건축 추진이 더디게 진행돼 매매가 거품도 적은 편이다. 대지지분이 15.6평인 우신아파트 17평형이 1억500만원선이어서 대지지분이 적은 내발산주공과 화곡주공2단지의 13평형보다 1500만원 가량 저렴하다.

하지만 사업지역에 강서성결교회와 유치원, 강서쇼핑센터 등의 근린생활시설이 포함돼 2지구보다 적은 2400여가구가 건립될 것으로 보인다. 도움말: 하나컨설팅 02-3471-8114

<박정훈기자> sunshade@donga.com