[재테크강좌 부동산부문 지상중계]최기홍 글로벌랜드사장

《14일 서울 노원구 노원구민회관에서 열린 무료 재테크강좌에서 부동산강사로 나선 최기홍 글로벌랜드 사장은 최근 상가 경기 동향과 상가 선택 요령에 대해 집중 소개했다. 다음은 강연 요지.》

▼상가 경기 전망▼

아파트를 중심으로 부동산경기가 되살아나면서 상가 경기 회복에 대한 기대감도 커지고 있다. 최근 들어 백화점과 할인매장, 서울 동대문도매시장 등지의 상권이 활기를 되찾는 것도 기대감을 증폭시키는 요인이다.

이런 영향으로 대단지아파트의 상가 분양은 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 낙찰가가 내정가를 크게 웃도는 양상도 나타나고 있다. 또 법원경매에서 근린상가의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)도 국제통화기금(IMF) 관리 체제 이후 한때 48% 수준까지 떨어졌으나 지난달에는 59%로 높아졌다.

그러나 다른 부동산 종목처럼 상가도 환금성(換金性)이 떨어지는 상품이므로 투자에 신중해야 한다. 상가는 수익성에 따라 환금성이 결정되므로 수익성 높은 상가를 찾는 노력이 필요하다. 상가를 고를 때 입지여건 유동인구 고정고객 등을 철저히 분석해야하는 이유가 이 때문이다.

▼상가 종목별 고려사항▼

▽아파트단지내 상가〓아파트 가구수가 중요하다. 도로교통여건과 입주민들의 동선(動線)을 철저히 분석해야 한다. 중복업종이 얼마나 되는지도 분석 대상. 1층이라면 약국, 2층이라면 배달이 가능한 음식점이 추천 업종이다.

▽근린상가〓역세권이면 좋다. 유행에 지나치게 민감하지 않은 업종이라면 더욱 좋다. 주변에 대형유통센터나 백화점이 없고 재래시장을 끼고 있다면 더더욱 좋다. 대로변보다는 이면도로에 있는 점포가 낫다. 대학가나관공서주변이라면음식점이나 소형판매점이 유망하다.

▽전문상가〓초기 분양률이 높았던 상가를 고르는 게 투자위험성을 줄이는 요령. 상가운영위원회가 잘 구성된 상가, 홍보가 활발한 상가, 대형업체가 시공한 상가, 규모가 크고 전문성이 높은 상가가 우선 투자대상이다.

▼점포 살 때 고려사항▼

▽기존 점포〓임대료와 권리금, 경쟁업종의 대형 점포 설치 가능성, 상권 변화 전망 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 또 시설의 하자여부도 빠뜨려선 안될 점검 대상이다.

▽신규 분양 점포〓도로 접근성, 환경기피시설의 유무 등을 살펴봐야 한다. 투자할 자금 규모와 자금 조달 계획 등도 철저하게 따져봐야 한다.

▼자금 규모별 투자 전략▼

▽5천만원 미만〓수도권이나 지방의 1층 소형상가나 지하 1층 스낵점,대로변에 위치한 건물의 3,4층 상가 등이 적합한 투자 대상.

▽5천만∼1억5천만원〓서울 부도심 상권내 쇼핑센터나 전문상가가 유망하다. 1천가구 이상의 아파트단지내 상가 1,2층이나 수도권 역세권 지하상가, 대규모 민자역사내 소형 지하상가, 관공서나 업무시설이 밀집된 지하아케이드, 신도시 1층 상가 등이 공략 대상이다.

▽1억5천만원 이상〓유망 역세권 상가나 전문도매상가, 쇼핑센터등이 검토대상이다. 경매나 공매를 통해 기존상가를 낙찰받거나 소형 상가주택을 사는 것도 괜찮다.

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〈황재성기자〉jsonhng@donga.com