[부동산]『올해가 기회』 내집마련 길찾기

《내집 마련을 하려거나 집을 넓혀 이사가려는 실수요자들에게 올해는 좋은 기회가 될 수 있다. 올해 주택구입자에 한해 한시적으로 적용되는 양도소득세 감면 등 각종 세제 감면조치는 꽤 큰 혜택이다. 해를 넘기면 이런 세제 혜택이 사라지고 집값이 뛸 가능성이 있다. 내집마련 방식은 △새아파트나 미분양아파트 분양받기 △분양권 매입 △경매나 공고 이용 △기존 주택 매입 등 5가지 정도. 보유 자금과 금융기관에서 대출받을 수 있는 자금 규모 등을 헤아려 능력수준에 맞는 주택 마련 전략을 세워볼 때다.》

★아파트 신규분양★

아파트 신규분양의 최대 장점은 △양도세 면제 △등록세 취득세 감면 △중도금 대출 등 최근 정부가 쏟아내는 각종 주택 경기 부양책을 고스란히 받을 수 있는 것이다.

업체들은 새 아파트를 내놓으면서 손님을 끌기 위해 치열한 품질 고급화 경쟁을 벌이고 있다.

계약금만 내면 나머지 분양금을 중도금과 잔금으로 나눠 낼 수 있기 때문에 목돈 부담이 적다.

따라서 신혼부부나 사회에 진출한지 얼마되지 않는 새내기, 여유 자금이 많지 않은 실수요자, 청약통장 장기가입자에게 적합한 내집 마련 수단이라고 할 수 있다.

분양가 규제가 전면 철폐돼 올해 아파트 분양가가 오를 가능성이 있다.

인근 아파트 시세와 비교해 분양가가 지나치게 비싸다면 미분양아파트 분양이나 분양권 전매 등과 비교, 유리한 쪽을 선택하는 것이 좋다.

★미분양 아파트★

미분양 아파트도 신규 분양아파트와 마찬가지로 정부가 내놓은 각종 부동산 경기 부양책이 주어진다.

신규분양 아파트보다 빨리 입주할 수 있으므로 금융비용 부담이 적다.

신규분양 아파트와 달리 동이나 호 등을 본인이 선택할 수 있다. 업체들이 조기 분양을 위해 계약금 납부비율과 중도금 납부 부담을 대폭 낮추었다.

2∼3년전공급가격으로분양되므로새아파트보다는싼값으로 살 수 있다. 청약통장에 굳이 가입하지 않아도 청약할 수 있다.

미분양 아파트를 고를 때는 △입주시점의 주변의 발전 전망 △교통 여건 △단지 규모 △시공사의 견실도△생활편익시설 정도 등을 잘 따져보고 ‘진주’를 찾아내야 한다.

특히 집을 넓히려는 실수요자나 임대주택사업을 고려중인 사람이라면 미분양아파트를 공략하는 것이 유리하다.

★분양권 전매★

분양권은 급한 돈이 필요한 사람들이 대부분 급매물로 내놓는다. 때문에 아파트 분양가는 물론 미분양아파트 분양가보다도 현저하게 싼 물건을 찾을 수도 있다.

신규분양 아파트는 분양가 규제가 철폐돼 아파트 경기가 회복되면 분양가 인상이 따를 것으로 예상된다.

입주가 6개월 이상 남은 아파트라면 별도 웃돈을 주지 않더라도 살 수 있다. 새 아파트이면서도 입주 시간을 단축할 수 있는 것도 장점이다.

미분양 아파트와는 달리 입지 여건이나 발전 전망이 좋은 물건도 많아 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.

부동산 중개업소에 나온 물건이 많지 않기 때문에 부지런히 다리품을 팔면 큰 이익을 챙길 수도 있다.

중도금 연체로 인한 추가 비용 부담이 있는지, 계약 체결 이전에 해당 아파트 시공업체에 반드시 확인해야 한다.

★기존주택 매입★

기존 주택을 매입하는 방법은 시공사 부도에 따른 입주 지연과 같은 문제가 없고 원하는 지역에서 쉽게 물건을 고를 수 있는 장점이 있다.

신규분양 아파트나 미분양아파트를 취득 즉시 되팔려면 시일이 걸리고 절차도 다소 복잡하다. 기존주택은 쉽게 되팔 수 있는 것이 장점이다.

집을 산 뒤 전세나 월세 등 임대를 놓아 투자금의 상당액을 즉시 회수할 수도 있다. 재개발이나 재건축 대상이라면 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.

집이 낡아 개보수하는데 추가비용이 든다는 것이 단점이다. 주변에 신규아파트 단지가 들어서는 등 주변 여건이 바뀌면 가격이 떨어질 가능성도 있다.

여유돈이 있는 실수요자라면 전세금이 집값의 60∼70% 정도 차지하는 물건을 잡아두는 것이 좋다. 부동산 경기가 회복기에 접어들면 기존 주택의 매매가가 가장 먼저 뛴다.

★법원 경매★

법원경매나 성업공사를 통한 공매는 가장 적은 돈으로 내집을 마련할 수 있는 방법이다.

잘만 고르면 시세의 절반 가격 수준에 집을 마련할 수 있다.

공매를 통해 집을 낙찰받으면 등록세와 취득세가 면제된다.

법원경매는 최근 경쟁률이 40∼50대 1 수준에 이를 정도로 인기를 끌고 있다.

물량도 풍부하다. 법원경매은 한달 평균 1만2천건의 물건이 경매에 부쳐진다. 주거용이 70% 이상인 8천5백여건, 아파트가 25%인 3천여건에 이른다.

법률 절차와 세입자 처리가 까다로운 것이 단점이다. 초보자들이 섣불리 덤볐다가는 손해를 볼 가능성이 높기 때문에 전문컨설팅 업체를 이용하면 위험부담을 덜 수 있다.

낙찰받은 후 한달 이내에 잔금을 내야하므로 목돈 부담도 크다.

여유 자금이 많은 실수요자에게 권할만하다.