［부동산／개정 건축법］『용도변경때 증개축 허가 필요』

《올해 정기국회에서 건축법이 개정되면 건물 소유주가 필요에 따라 건물용도를 쉽게 바꿀 수 있게 된다. 또 주택가의 소규모 자투리땅 개발도 허용된다. 개정될 건축법 내용을 문답으로 풀어보고 자산 가치를 높이기 위해 서민들이 할 수 있는 방법들을 알아본다.》

―용도 변경이 한결 쉬워진다는데….

“앞으로 건축물은 분류 규모 순으로 △시설군 △용도군 △세부용도군 세가지로 나뉜다. 시설군은 11개군에서 5개군으로, 용도군은 32개군에서 21개군으로 축소된다. 세부 용도군은 건물이 실제로 이용되고 있는 내용으로 현재 1천여종에 달한다. 시설군은 건축물대장에 표시하지는 않으나 각 시설군 사이를 뛰어넘어 건물용도를 바꾸려면 시군구청 건축과 허가를 받아야 했다. 앞으로는 신고만 하면 된다. 용도군과 세부용도군은 건축물대장에 현재는 ‘주용도’란과 ‘세부용도’란에 기재하도록 돼 있으나 앞으로 용도군만 적으면 된다. 같은 세부용도군 안에서 건물 용도를 바꾸면 별도로 건축물 대장을 고치지 않아도 된다. 그만큼 용도변경이 쉬어졌다.”

―개정안 5개 시설군 가운데 주거용과 업무용을 한데 묶어 놓았다. 업무용인 오피스텔을 주거용으로 바꿀 수 있는가.

“건축법으로는 제한하지 않고 있지만 오피스텔을 주거용으로 바꾸려면 주택건설촉진법에서 요구하는 주거시설 기준을 맞춰야 하기때문에 실질적으로 용도 변경이 어렵다.”

―용도변경 절차가 간편해져 구조변경을 임의로 할 수 있게돼 건축물 구조안전상 문제가 발생할 수도 있지 않은가.

“개정안은 건축기준을 완화한 것이 아니라 행정 절차를 간소화한 것이다. 건축물 구조는 그대로 두고 용도만 바꿀 수 있다. 용도 변경 때 증개축을 하는 것은 별도의 허가절차를 필요로 하는 건축행위다.”

―미관지구 안 건물에 대해 심의절차를 없앤다면 마음대로 개보수를 할 수 있나.

“해당지역 지자체에서 개별 건축물에 대한 심의절차를 폐지하는 대신 지구 전체에 대한 미관 기준을 마련했다. 그 기준을 위반하지 않는 한도에서 개보수를 하면 된다.”

―뒷집에 햇볕이 들어오도록 북쪽에 마당을 두도록 하던 일조기준을 남쪽에 마당을 두도록 바꾸면 기존 건축물과 일조권시비가 발생하지 않겠는가.

“새 일조 기준은 남쪽에 마당을 두면 앞마당에 햇볕이 잘 들어오는 집을 지을 수 있도록 하기 위한 것이다. 이미 주택이 밀집해 있는 곳은 현재 기준대로 북쪽 경계선을 기준으로 해야 한다. 주변 다른 집 일조권을 방해할 우려가 없다면 기존 주택지라도 남쪽 경계선을 기준으로 할 수 있다.”

―도시설계구역으로 지정된 신도시 주민이다. 집을 짓는 절차가 어떻게 간소해지는가.

“신도시와 전국의 99개 도시설계구역은 지자체별로 구체적인 건축계획이 정해져 있으므로 건축사가 건축계획에 위배되지 않는다는 사실만 확인해주면 바로 새 건물을 지을 수 있다.”

―자투리땅 개발이 쉬워진다는데….

“주거지역에선 60㎡, 상업지역에선 1백50㎡, 공업지역에선 2백㎡ 이내 공지(空地)를 자투리땅이라고 한다. 이미 자투리땅으로 남아있는 공지에 대해서만 개발이 허용된다. 새로 자투리땅으로 분할하는 행위는 금지된다.”

〈이 진기자〉