[신문과 놀자!/송박사의 술~술 경제]부동산 가격이 늘 불안정한 이유

　서울 강남의 집값 상승이 심상찮다 혹은 재건축 아파트 가격이 급등하면서 부동산 시장이 과열이다 등의 언론 보도를 우리는 심심치 않게 접합니다. 내 집 마련이 목표인 사람들에게 부동산 시장의 과열은 환영할 일이 아닙니다. 집값이 천정부지로 오르면 아무리 열심히 저축해도 내 집 마련은 신기루에 불과합니다. 집값 급등은 내 집 마련의 꿈을 앗아갈 뿐만 아니라 전세, 월세가격을 높여 서민들의 주거비용 부담도 커져 살림살이를 더 팍팍하게 만듭니다. 그렇다면 집값을 비롯한 부동산 가격은 하락하거나 오르지 않는 게 최선일까요?

　부동산 가격이 오르지 않거나 오히려 하락한다면 주택이나 토지를 구매하려는 사람들에게는 좋은 기회가 됩니다. 하지만 부동산을 소유하고 있는 사람들은 가격 하락에 따라 자산의 가치도 떨어집니다. 따라서 소비가 위축되고 경기에도 좋지 않은 영향을 미치게 됩니다. 은행에서 대출을 받아 부동산을 구입한 사람들에게 자산가치 하락은 자산 대비 부채 비중을 높여 가계부채 문제를 더 심각하게 만듭니다. 1990년대 일본이나 2000년대 미국에서처럼 부동산 가격이 급락하면 가계의 대출상환 능력이 떨어져 은행 등 금융기관이 부실해지고 더 나아가 금융위기를 맞을 수도 있습니다.

　이렇듯 부동산 가격의 등락은 우리 생활과 경제에 다양한 경로로 영향을 줍니다. 문제는 부동산 가격의 등락이 불안정하고 이 같은 부동산 시장의 불안정성이 커지면 경제에 매우 부정적인 영향을 미친다는 점입니다. 부동산 가격 역시 부동산에 대한 수요와 공급에 따라 결정됩니다. 부동산, 특히 주택 수요는 경제 발전, 인구구조 변화, 금융 여건 등의 영향을 받습니다. 주택 공급도 수요와 비슷한 요인들의 영향을 받지만 정책이나 제도, 특히 각종 건설이나 토지 이용 관련 규제의 영향을 많이 받습니다.

　부동산 관련 정책들은 파급효과가 오래 지속된다는 특징이 있습니다. 급속한 경제성장에 따른 주택수요의 폭발은 1980년대 후반 ‘주택 200만 호 건설’이라는 공급 정책으로 이후 10년간 부동산 가격은 상당한 안정세를 보였습니다. 반면 외환위기 직후 주택금융규제 완화, 세제혜택 확대 등의 수요촉진 정책은 상당 기간 수도권 주택가격 급등이 지속되는 결과를 가져왔습니다. 한때 정부에서 실시했던 종합부동산세 등 각종 수요억제책과 지역균형발전을 위한 공급확대 정책은 글로벌 금융위기와 맞물리면서 심각한 부동산 시장의 장기침체를 가져왔습니다.

　부동산은 쉽게 만들어 사고팔 수 있는 제품이 아니어서 수요와 공급이 가격 변화에 비탄력적으로 반응합니다. 따라서 부동산 수요와 공급에 영향을 주는 정책의 파급효과는 오랜 기간 지속됩니다. 대부분의 부동산 정책이 성공적이지 못했던 원인은 수요와 공급을 정책을 통해 인위적으로 촉진하거나 억제하려고 했기 때문입니다. 자연스러운 부동산 가격의 등락이 아니라 정책에 기인하여 가격의 급등 혹은 급락의 확대, 연장이 나타나 오히려 시장의 불안정성이 심화됐던 것입니다. 따라서 부동산 정책은 신중히 결정돼야 하며 정책당국자는 수요와 공급을 인위적으로 조절하려는 유혹에서 벗어나야 합니다.
　
송원근 전국경제인연합회 경제본부장