[우병탁의 절세통통(㪌通)]‘동거봉양’ 2주택자, 양도세 10년간 비과세

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 입력 2021-10-26 03:00수정 2021-10-26 10:06
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직계존속 한 명만 60세 넘으면 적용
중증 질환 등은 60세 미만도 가능
배우자 부모와 같이 살 때도 해당
다만 취득세 동거봉양 기준은 65세
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
1주택 비과세는 세법의 모든 조항 중에서도 가장 중요한 항목이다. 1주택은 양도금액 9억 원까지는 양도소득세를 전액 비과세한다. 양도금액이 9억 원을 넘는 경우에도 보유기간별 4%와 거주기간별 4%씩 연 8%, 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용된다. 따라서 주택을 양도할 때 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인하는 것은 매우 중요하다.

그런데 양도하는 시점에 2주택인 경우에도 일정한 요건을 갖추면 1주택을 양도한 것처럼 인정될 수 있다. 동거봉양에 의한 일시적 2주택자의 사례다. 1주택을 보유하고 1가구를 구성하는 자가 역시 1주택을 보유하고 있는 직계존속을 동거봉양하기 위해 가구를 합침으로써 1가구가 2주택을 보유하게 되는 경우 가구를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1가구 1주택으로 본다. 남은 1주택도 그 후에 역시 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있다.

동거봉양을 하기 위한 부모의 나이는 몇 세부터 가능할까? 만 60세를 기준으로 한다. 연령의 판단 기준 시점은 가구 합가일이다. 직계존속 둘 중 한 사람만 만 60세를 넘으면 된다. 또 보건복지부 장관이 정하여 고시하는 중증 질환, 희귀난치성 질환 또는 결핵 환자의 경우에는 부모 둘 다 만 60세 미만이라도 가능하다. 중증 질환은 갑상샘암을 포함한 모든 암과 중풍, 치매 등 병의 종류에 관계없이 장기간 치료가 필요한 경우라면 모두 해당된다. 기혼자의 경우 본인의 직계존속뿐 아니라 배우자의 직계존속과 합가하는 경우에도 당연히 동거봉양으로 인정된다.

합가와 분가, 재합가를 반복한 경우 최종 합가한 날로부터 10년 이내 비과세 요건을 갖춘 1주택을 먼저 양도할 때도 동거봉양의 나이가 충족되었다면 특례가 적용된다. 그리고 장기저당담보주택 즉, 주택연금의 담보로 제공된 주택은 자녀의 주택과 분리하여 1가구 1주택을 판정한다.

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취득세에서도 동거봉양 조항이 있다. 가구를 판단할 때 동거봉양하기 위해 만 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득요건을 충족한 만 30세 미만이면서 성년인 자녀가 합가한 경우 부모 가구와 자녀 가구를 각각 별도의 가구로 본다. 이때는 동거봉양을 위한 고령의 기준이 만 65세다. 부모 중 어느 한 사람이 만 65세 이상인 경우 동거봉양의 요건이 된다. 근로소득세 등 소득세의 연말정산에 있어서는 부양가족의 공제 기준 나이가 만 60세이다. 경로우대를 위한 나이는 만 70세 이상. 나이 기준이 동거봉양의 경우보다는 부양가족이 낮고, 경로우대는 높다.

세법과는 별개로 서울에 거주하는 만 65세 이상을 대상으로 설문조사한 결과에 따르면 이들은 평균 72.5세를 노인으로 보고 있다고 한다. 대법원에서는 2018년 기존 30년간의 판례를 깨고 노동자의 가동 연한을 만 60세에서 65세로 높여서 판단하고 있다. 다만 손해배상과 관련된 판결에서 근무 가능 연한 판단의 기준을 제시했을 뿐이다. 따라서 노인의 나이 기준에 대한 판단은 법제도 측면에서 사안별로 다를 수밖에 없다.

심지어 같은 세법 내에서도 세목에 따라 노인의 나이, 그중에서도 가구의 합가와 동거봉양에 대한 부분, 소득세 공제 대상에 대한 기준이 제각각 다르다는 점을 유념할 필요가 있다. 노인의 나이는 세법상 그때그때 다르다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
#동거봉양#2주택자#양도세#비과세
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