‘LTV 70%’ 내집마련 실현?…대출 최대 4억, 그마저 연봉 4750만원 이상

뉴스1 입력 2021-05-28 16:44수정 2021-05-28 16:56
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서울 시내 시중은행 대출 창구 모습.© News1
더불어민주당이 내놓은 ‘서민 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 완화 대책’의 최대 대출한도 4억원을 받으려면, 연봉이 적어도 4750만원은 돼야 하는 것으로 나타났다. LTV가 완화되더라도 7월부터 시행되는 소득 기반 대출 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 예외 없이 적용되기 때문이다. 소득이 적으면 대출한도는 줄어들게 된다.

28일 금융권에 따르면 민주당 부동산특별위원회는 전날 서민 무주택 실수요자에 대한 LTV 우대 폭을 현행 10%포인트(p)에서 20%p로 확대하는 대출규제 완화방안을 발표했다. 개선안은 당정협의를 거쳐 확정될 예정이다.

서울 등 투기지역·과열지구는 LTV를 최대 60%, 조정대상지역은 최대 70%까지 허용한다. 무주택자가 LTV 우대 혜택을 받을 수 있는 집값 기준도 6억원에서 9억원(조정대상지역은 5억원→8억원)으로 완화하고, 소득기준도 부부합산 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원→1억원)으로 확대했다.

구체적으로 주택 가격 6억원까지는 LTV를 최대 20%p 가산해 60%까지 허용(조정대상지역은 5억원까지 70%)하고, 6억원~9억원 초과분(조정대상지역은 5억원~8억원 초과분)은 종전 LTV 50%(조정대상지역은 60%)를 적용한다.

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다만 대출 최대한도는 4억원 이내로 제한된다. LTV 한도가 4억원이 넘더라도 초과분을 제외하고 4억원까지만 대출해준다. 예를들어 서울에서 8억원짜리 주택 구매 시 새로운 LTV 한도는 4억6000만원(6억원×0.6+(8-6)억원×0.5)이지만, 총 대출한도에 따라 6000만원을 뺀 4억원만 대출받을 수 있다. 현재 LTV 40%를 적용한 대출한도(3억2000만원)보다 8000만원 늘어나는 셈이다.

그러나 모두가 대출 최대한도 4억원까지 받을 수 있는 것은 아니다. 무주택자 LTV 완화의 경우에도 새로 시행되는 ‘차주단위 DSR’ 규제를 적용하기로 했기 때문이다.

정부는 오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우 차주 단위의 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다. DSR은 모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 얘기다.

무주택자 대출 최대한도인 4억원 대출을 시뮬레이션해 보면, 대출기간을 최장인 30년(금리 2.5% 가정)으로 설정했을 때 연간 원리금상환액이 약 1900만원이 된다. 상환부담액이 연봉의 40% 이내에 들려면, 소득이 적어도 4750만원 이상은 돼야 한다는 계산이 나온다. 연봉이 이보다 적을 경우 DSR에 따라 대출한도가 줄어들게 된다.

일각에선 이로 인해 무주택자 LTV 규제 완화가 ‘총 대출한도’와 ‘차주단위 DSR’ 등 이중 규제에 묶이면서 실효성이 제한적이라는 지적도 나온다. 서울 집값이 단기 급등한 상황에서 대출한도는 찔끔 늘어나는 수준에 그쳐 서민 실수요자의 내 집 마련에 큰 도움이 되기 어려울 것이란 얘기다.

금융권 관계자는 “서울 아파트 중위가격이 최근 10억원에 육박한 상황에서 LTV를 70%까지 완화해줘도 총 대출한도와 DSR 40% 규제에 묶이면 선택할 수 있는 집은 상당히 제한된다”며 “집값 안정이 선행되지 않을 경우 대출규제 완화 효과는 크지 않을 것”이라고 말했다.

(서울=뉴스1)



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