[Home&Dream]중소형 아파트 공급, 사상 최고… 임대수익률 적신호

중소형 주택 인기 이어가나…

전반적인 부동산시장 침체에도 불구하고 올해 전국 아파트 분양물량 중 전용면적 85m² 이하 중소형 아파트가 차지하는 비율이 사상 최고치를 나타냈다. 하락만 하는 대형 아파트와 달리 상당수 중소형 아파트 가격은 오름세여서 중소형 아파트에 대한 실수요자의 관심이 높다. 하지만 중소형 주택의 공급 과다, 고령자 위주의 1, 2인 가구 증가 등으로 중소형 주택의 인기가 당분간 예전만 못할 가능성이 크다는 분석도 심심찮게 나와 투자자들은 주의할 필요가 있다.

○ 중소형 비중 5년 만에 30%포인트 증가

부동산정보업체 닥터아파트는 2003년부터 2012년 8월 말까지 전국 아파트의 전용면적을 분석한 결과 올해 전체 분양물량 중 중소형 아파트 비율이 87.0%를 차지했다고 15일 밝혔다. 조사가 시작된 2003년 이후 가장 높은 수치다.

2003년 75.3%였던 중소형 아파트 공급비율은 대형 아파트 위주의 부동산 상승이 두드러졌던 2007년 54.0%까지 떨어졌다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체가 계속되고 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 중소형 아파트의 인기가 높아지면서 2009년 65.7%, 2010년 75.5%, 2011년 83.4% 등으로 꾸준히 늘고 있다.

가격 오름세도 뚜렷하다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 2008년 3월부터 올해 8월까지 전용면적 62.8m² 미만(아파트, 연립, 다세대주택 기준)인 소형주택과 62.8m² 이상∼95.9m² 미만인 중형 주택의 가격 상승률은 각각 18.5%, 12.7%에 이르러 같은 기간 0.7% 떨어진 대형주택(95.9m² 이상)과 대조를 보였다.

중소형 아파트의 비율이 높은 지역은 강원, 경기였다. 올해 강원도에서는 아파트 전체 공급물량 4820채 중 무려 98%에 이르는 4724채가 중소형으로 공급됐다. 경기 역시 신규 아파트 1만7288채 중 91.8%인 1만5866채가 중소형 아파트였다. 반면 서울은 4836채 중 52.4%인 2533채만 중소형 아파트여서 대조를 보였다. 안소형 닥터아파트 리서치연구소 팀장은 “부동산 침체가 이어지면서 매입가격 부담이 적고 임대수익을 얻기가 편한 중소형 아파트를 원하는 실수요자들이 많다”며 “당분간 중소형 아파트의 강세가 이어질 것”으로 전망했다.

○ 공급과다 소형은 임대수익 ‘비상’

중소형 주택의 인기가 커지면서 공급 과다 현상이 나타난다는 점은 안정적 임대수익을 노리고 중소형 아파트를 매입하는 투자자들에게 우려를 안겨주고 있다. KB금융지주 경영연구소의 ‘최근 소형주택의 수급동향 분석’ 보고서에 따르면 2011년 말 기준으로 전용 40m² 이하 주택의 인허가 규모는 2007년보다 무려 142% 증가했다. 같은 기간 전용 85∼135m²의 중대형 주택 공급은 34% 감소했다.

소형주택의 공급 증가는 다세대주택의 한 형태인 도시형생활주택이 주도했다. 2009년 1700채에 그쳤던 도시형생활주택의 인허가 규모는 2011년 8만3900채로 급증했다. 올해 상반기(1∼6월)에도 지난해 전체 인허가 규모의 67%에 이르는 5만6800채의 허가가 완료됐다.

문제는 소형주택의 주 수요층인 20, 30대의 취업자 비중 및 실질소득이 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있다는 점이다. 2006년 60.2%였던 20대 취업자 비중은 2011년 58.5%로 하락했다. 같은 기간 30대 취업자 비중도 73.2%에서 72.2%로 줄었다.

KB금융은 전체 1, 2인 가구에서 20, 30대가 차지하는 비중이 2010년 30.1%에서 2015년 26.6%로 줄어들 것이라고 예상했다. 같은 기간 65세 이상의 노령층 1, 2인 가구 비중은 28.0%에서 29.6%로 증가할 것으로 전망했다.

이종아 KB금융 경영연구소 연구위원은 “노령층 1, 2인 가구 대부분은 소형주택에서 월세로 사는 것이 아니라 아파트에 전세로 거주하는 편을 선호한다”며 “최근 공급되는 소형주택은 20, 30대 젊은층으로부터 월세 수익을 얻는 것을 염두에 두고 짓는 사례가 많아 수급불균형 발생 확률이 크다”고 진단했다. 이어 그는 “2011, 2012년 인허가 된 초소형 주택의 입주가 본격화되는 2013, 2014년에는 수급불균형 현상이 더욱 두드러질 것”이라며 “도시형생활주택과 오피스텔의 매매가격 및 임대수익률은 당분간 하락세를 이어갈 것”이라고 내다봤다.

하정민 기자 dew@donga.com