용산-영등포-공덕 주택개발 잠재력 크다

동아일보 입력 2010-10-01 03:00수정 2010-10-01 03:00
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LH硏, 서울 250개 지하철 역세권 전수조사해보니 한국토지주택공사(LH)가 서울 시내 250개 지하철 역세권을 전수 조사한 결과 앞으로 개발 잠재력이 큰 곳은 ‘용산 영등포 공덕 신길역’ 부근인 것으로 나타났다.

최근 정부가 도심 주택 공급을 늘리기 위해 도심형 소형 주택 건설 비율을 조정하는 등 역세권 개발에 나서고 있는 가운데 나온 서울시 역세권에 대한 기초 수요·공급 조사란 점에서 주택이나 수익성 부동산을 찾는 수요자에게 중요한 정보가 될 것으로 보인다.

○아파트값-승하차 인구 등 종합평가

LH 토지주택연구원이 최근 발표한 ‘도심 주택 공급 확대를 위한 역세권 개발 잠재력 분석’ 보고서에 따르면 현재 서울 시내에서 주택 수요가 가장 높은 곳은 강남권이지만 향후 실제로 집을 지을 수 있는 여력이 큰 곳은 용산 은평 성동 노원구 등이었다.

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경제활동인구와 1인가구 수, 고용인구 수, 아파트 가격, 지하철 승하차 인원, 학교 학원 수 등 21개 지표를 종합 평가한 주택개발압력 정도에서 주택 수요가 가장 높은 곳은 선릉역으로 나타났다. 강남 잠실 삼성 교대역과 종각 시청 여의도역 등 도심 및 부도심 주요 역이 상위에 랭크됐다.

반대로 주택 수요가 적은 곳으로는 마곡 녹사평 천왕 구파발 금천구청역 등이 꼽혔다. 주로 은평 강동 강서구 지역의 역이 많았는데 업무 및 상업 중심지가 아니어서 사람들이 다른 역으로 이동하기 위해 스쳐가는 역인 경우가 많았다.

앞으로 주택을 공급할 여력이 어느 정도 남아 있는지를 측정한 개발수용력에서는 주택 공급이 포화 상태인 도심생활권 역세권 대부분이 낮은 점수를 받았다. 하지만 용산역은 1점 만점에 0.71점으로 서울 시내 역세권 중 개발수용력이 가장 높았다. 공덕 여의도 용두역 등도 높은 점수를 받았다.

연구를 진행한 김옥연 LH 토지주택연구원 연구위원은 “용산역과 여의도역 등은 주택의 노후도나 향후 더 올릴 수 있는 개발가능용적률 등을 감안했을 때 서울 시내에서 상대적으로 주택 공급 여력이 남아 있는 편”이라며 “특히 이 지역들은 도로나 공원녹지 등 주거에 필요한 기반시설 역시 현재 공급돼 있는 주택에 비해 여유가 있다”고 말했다.

○“역세권 주택 투자는 여전히 유망”

역세권별 개발잠재력을 종합 평가한 결과에선 용산 영등포 공덕 신길역 등이 우선개발대상(성장촉진지역)으로 꼽혔다. 이 지역들은 주로 부도심이나 환승역으로 경제활동인구와 고용인구가 많아 수요가 많은 데다 안정적인 공급 여력을 지니고 있는 것으로 분석됐다.

▼ 수요-개발잠재력 따른 ‘주택 맞춤공급’ 필요 ▼

반대로 수요는 넘치지만 공급 여력이 없어 성장을 억제해야 하는 곳으로는 사대문 안의 역세권과 강남 신금호 대림역 등이 꼽혔다. 이 지역들은 1인가구와 경제활동인구에 비해 주택 공급이 부족해 아파트 가격이 높은 곳이다.

부동산정보업체 부동산114의 김규정 본부장은 “성장억제지역은 향후 정부 정책에 따라 언제든 규제를 받을 수 있는 집중 관리 대상인 만큼 재건축 재개발을 한다고 해도 진행 과정에서 규제에 막혀 개발까지 시간이 걸릴 수 있다”며 “재건축 재개발 신규 투자라면 환금성이 떨어질 수 있는 점을 고려할 필요가 있다”고 말했다.

성장유보지역으로는 서울 경계선 부근에 있는 마곡 남태령 도봉산 발산역 등이 꼽혔다. 이 지역은 수요도 적고 실제 개발 가능한 용적률도 낮은 편이어서 향후 아파트 가격 상승 가능성이 낮고 개발 매력도 떨어지는 것으로 분석됐다.

남영 장지 구파발역은 당장 주택 수요가 많지는 않지만 개발 가능 용적률이 높아 앞으로 보금자리주택 등 중소형 주택 분양지로 적절한 것으로 지적됐다. 김 연구위원은 “이 지역들은 서울 시내에서 개발 가능한 땅이 상대적으로 많아 민간이 소규모로 개발에 나설 확률도 높다”며 “기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 난개발 우려가 있는 만큼 정부가 나서서 계획적으로 중소형 주택을 분양하되 민간개발은 적절히 규제할 필요가 있다”고 말했다.

피데스개발의 김승배 대표는 “전반적으로 서울 시내 역세권에 대한 주택 수요는 높은 반면 주택 공급 여력은 현저히 떨어지는 것으로 보여 장기적 관점에선 여전히 상업시설 투자보단 주택 투자가 유망한 것으로 해석할 수 있다”며 “멸실 주택이나 1인가구 증가 등을 고려할 때 도심형 소형 오피스텔도 주택 투자의 좋은 대안이 될 수 있다”고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com


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