잠잠한 부동산시장 깨울 정책 나올까

‘양도세 감면’ 끝난 시장, 재건축 규제완화 등 새 정책 시행 여부 촉각

분양시장 꽁꽁… 전세가격 진정
“당분간 소강상태 불가피” 전망
금리-유동자금 향방 등 큰 변수

올 들어 부동산 시장은 거래 자체가 한산한 가운데 지난주 양도소득세 감면 종료라는 악재가 겹치며 분양시장도 더욱 꽁꽁 얼어붙고 있다. 지난달 서울 강남권을 중심으로 거침없이 오르던 전세가격도 이젠 어느 정도 잠잠해진 상황이다. 앞으로의 시장에 대해 전문가들은 대체로 “뚜렷한 움직임 없이 소강상태를 보일 것”이란 견해를 보이고 있다. 물론 금리인상이나 재건축 규제 완화 등 정부정책에 의해 시장이 요동칠 여지는 남아 있다.

○ 매매시장은 관망세 지속될 듯

기존 주택 매매시장은 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 탓에 상승세에 한계를 보이는 모습이 두드러졌다. 다만 개발 호재가 있는 서울 강남지역의 일부 재건축 단지는 가파르게 가격이 오르는 등 양극화 현상도 있다. 전문가들은 이 같은 매매시장의 관망세가 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

부동산써브 함영진 실장은 “매매시장은 대출규제로 시장이 막혀 공격적으로 내 집 마련을 하려는 수요가 별로 없는 편”이라며 “다만 일부 수도권은 앞으로 있을 지방선거나 계절적인 이사 수요가 겹치면서 국지적인 자극을 받을 수 있다”고 예상했다.

이영진 닥터아파트 이사도 “일반 매매시장은 재건축 단지나 신규 아파트 외에는 가격 움직임이 없고 거래도 소강상태”라며 “3월 이후에 있을 보금자리 주택과 위례신도시 청약에 대한 기대감 때문에 민간 아파트 시장은 관망하는 분위기가 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.

한편 재건축 단지들도 이미 가격이 너무 많이 올라 추가 상승이 쉽지 않을 것으로 보인다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “3월에 대치동 은마아파트의 안전진단 결과가 나오고 재건축 단지들의 용적률 조정이 있으면 어떻게 될지 모르겠지만 기본적으로 최근 너무 많이 올랐기 때문에 잘 해봐야 박스권 정도가 될 것”이라고 말했다.

○ 전세가격은 지역에 따라 차별화

최근 1년 동안 숨 가쁘게 올랐던 전세가격은 강남지역의 학군 수요가 마무리되면서 이전 같은 ‘전세대란’ 수준의 불안현상은 면할 것으로 전망된다. 다만 공급 부족 현상이 나타나면서 서울 강북지역을 중심으로 전세가격이 강세를 보일 가능성이 크다.

박원갑 대표는 “강북지역의 신혼부부 입주와 재개발 철거 이주 수요가 문제”라며 “올해 서울에서 재개발 등으로 5만8700채가 없어질 예정인데, 계획대로 철거가 진행될지가 전세시장의 가장 큰 변수”라고 내다봤다. 서울에선 지난해에도 예정 물량의 절반 정도만 철거됐는데 올해도 이런 현상이 반복된다면 전세가격 상승세가 주춤할 수도 있다는 것이다.

부동산114 이호연 과장은 “설 연휴 이후엔 평년처럼 봄 이사철을 맞아 전세 물건을 찾는 사람들이 많을 것”이라며 “신혼부부들이 많이 찾는 중소형(130m² 이하) 위주로 3, 4월에 전세가격이 소폭 오를 가능성이 있다”고 내다봤다.

수도권 전체를 놓고 보면 전세가격은 주택 공급량에 따라 차별화를 보일 것으로 전망된다. 서울 강남권은 2002∼2003년경부터 시작된 재건축 입주가 2008년과 2009년 초에 걸쳐 대체로 완료되면서 신규 입주물량이 급감한 반면, 경기 고양 파주 용인시 등 서울 인근 도시들은 상대적으로 공급이 풍부한 편이다.

○ 정부 정책 변화 눈여겨봐야

양도세 감면 종료로 서울을 제외한 수도권의 민간 분양 물량은 대폭 줄어들 것이라는 데 전문가들의 의견이 일치한다. 이에 따라 보금자리주택과 위례신도시 등 공공부문이 한동안 시장을 주도할 것으로 보인다.

함영진 실장은 “봄철은 원래 분양 성수기지만 올해는 양도세 감면 종료 이후에 전반적으로 시장에 공급 공백 현상이 나타나고 있다”며 “위례신도시 등 공공주택과 경쟁할 만한 민간 분양물량이 딱히 보이지 않고 있다”고 말했다.

전문가들은 앞으로 부동산 시장의 주요 변수로 정책 변화 가능성을 가장 많이 꼽았다. 국회에서 논의 중인 분양가 상한제 폐지나 중앙은행의 금리인상, 정부의 재건축 규제 완화 여부 등이 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

이영진 이사는 “비록 정부에선 부인하고 있지만 1, 2월 기준 미분양 주택 수가 크게 늘어난 것으로 나타나면 정부가 다시 세제 혜택을 생각해볼 수 있을 것이란 기대심리가 있다”며 “이 밖에 용적률 상향 등 재건축 규제 완화나 투자자들의 유동자금 향방 등이 주요 변수가 될 것”이라고 내다봤다.

유재동 기자 jarrett@donga.com