“강남 고가주택 최대혜택, 비과세 거주요건 강화는 충격적”

■ 주택시장 반응

‘세금폭탄이란 말은 들어가게 됐다. 하지만 부동산 투자로 큰돈 벌기도 어려워졌다.’

정부가 1일 내놓은 세제 개편안에 대한 주택시장의 일반적인 반응이었다.

양도소득세와 종합부동산세 부담이 크게 줄어든 반면 수도권에 사는 사람이 지방 주택을 전세를 끼고 사는 식의 투자가 어려워졌기 때문이다. 거주 요건 강화로 직장 문제 때문에 자기 소유 집은 세를 주고 대신 다른 지역에 세를 얻어 사는 1주택자의 부담이 커졌다는 지적도 나온다.

○ 서울 강남권 매물 늘 듯

양도소득세는 집을 팔 때 내는 대표적인 세금. 노무현 정부는 이 양도세 부담을 대폭 높여 투기 수요를 잡으려 했다.

이번 대책에선 1주택자에 대한 세 부담을 대폭 줄이는 한편 집을 2채 이상 가진 사람도 실수요자라면 중과 대상에서 제외했다.

특히 서울 강남권에서 고가주택을 가진 사람들이 혜택을 많이 본다. 강남 아파트를 5억 원에 사서 ‘3년 보유, 2년 거주’라는 비과세 요건을 충족한 뒤 10억 원에 팔 경우 올해는 양도세로 4455만 원을 내야 하지만 내년에는 183만 원으로 줄어든다.

또 양도세와 관련한 고가주택 기준이 현행 6억 원에서 9억 원으로 높아짐에 따라 서울 강남 서초 송파구 등 6억 원 초과 9억 원 이하 아파트가 많은 강남권의 매물이 늘어날 가능성이 있다. 이 지역에는 2005년 8·31부동산대책 시행 이후 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못하는 사람이 많다.

비(非)강남권 주택시장에는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.

부동산114 조사에 따르면 고가주택 기준 변화로 수혜를 보게 되는 6억원 초과 9억 원 이하인 아파트는 서울에 총 19만4272채가 있다. 이 가운데 강남 서초 송파 강동구 등 강남권 4개구에만 46%인 8만9884채가 밀집해 있다.

반면 금천구는 이 금액대의 아파트가 1채도 없고, 강북구는 26채, 은평구 463채, 중랑구는 1026채만이 6억∼9억 원이다.

○ ‘거주 요건’ 강화 실수요자 피해도

주택시장은 1주택자에 대한 비과세 요건 강화 방침에 ‘의외’라는 반응을 보인다.

자녀 교육이나 직장 문제로 어쩔 수 없이 나와 사는 실수요자가 많은 상황이어서 서울과 경기 과천시 및 5개 신도시에 적용하고 있는 ‘3년 보유, 2년 거주’라는 비과세 조건 중 거주 요건을 폐지해야 한다는 주장이 많았기 때문.

이런 상황에서 거주 요건이 2년에서 3년으로 강화되고 대상 지역도 확대될 것이라는 정부 발표에 시장은 충격을 받은 모습. 특히 지금까지 3년만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있었던 경기 용인 고양 파주 화성 수원시 등지에 투자 수요가 줄어들 가능성이 있다. 지방 일부 지역에도 거주 요건이 추가돼 서울에서 지방 주택을 사는 ‘원정 투자’가 감소할 것으로 보인다.

김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “실제 거주하기 힘든 낡은 저층 아파트나 노후 재개발지역이 상대적으로 불이익을 받을 것”이라고 내다봤다.

○ “법 개정 후 매도하는 게 유리”

고가주택을 1채 보유한 사람은 주택 매도 시점을 관련 법 개정 후인 연말 이후로 잡는 게 유리하다.

6억 원 초과 9억 원 이하인 주택은 종전에는 고가주택이어서 1주택자라도 양도차익이 있으면 세금을 내야 했지만 법 개정 후에는 거주 요건 등 비과세 요건만 충족하면 양도세를 내지 않는다.

집을 살 사람도 시장이 안정될 때를 기다려 매입하는 것이 낫다. 단 투자 목적이라면 비과세 조건에 거주 요건이 추가되기 전에 사는 게 유리하다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “앞으로 집을 살 때는 재건축 여부나 대지 지분 등 투자 가치보다는 교통 주거환경 등 실수요자로서 살기에 얼마나 편리한지를 중점적으로 볼 필요가 있다”고 말했다.

홍수용 기자 legman@donga.com

손효림 기자 aryssong@donga.com