도시 재정비 촉진 특별법 7월 시행…강북 뉴타운 사업 가속도

《서울 강북 뉴타운 지역 등의 용적률(대지 면적 대비 건물 총면적의 비율)과 층수 제한 등을 완화하는 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’이 7월 1일 시행될 예정이어서 뉴타운 지역 주민들의 기대감이 커지고 있다.

건설교통부는 서울시와 협의해 9월까지 서울 2, 3곳을 포함해

전국 3, 4곳을 특별법에 따른 ‘재정비촉진지구’로 시범 지정함으로써 도시정비 사업의 속도를 높일 계획이다. 》

○ 재정비촉진지구 내 규제 대폭 완화

정부는 특별법을 통해 서울 강북지역에 50∼60층짜리 초고층 건물이 들어서는 ‘스마트 시티’를 세운다는 방안을 갖고 있다.

이를 위해 재정비 촉진지구로 지정된 곳 안에서는 2종 일반주거지역의 15층 층수 제한을 없애기로 했다. 3종 일반주거지역은 원래 층수 제한이 없기 때문에 재정비촉진지구에서는 층수 제한 자체가 사라지는 셈이다. 또 이 지구 안에서는 서울시 조례에 의해 150∼250%로 묶여 있는 용적률도 조례와 관계없이 200∼300%로 상향 조정된다.

용도지역도 주거지역 상업지역 공업지역 농지지역 등 각 지역범위 안에서 변경을 허용하기로 했다. 이에 따라 전용주거지역이 일반주거지역으로, 일반주거지역이 준주거지역으로 용도가 바뀔 수 있어 더 큰 개발이익을 기대할 수 있게 됐다.

또 재정비촉진지구의 전용면적 25.7평 이하 소형 주택건설 의무 비율은 재개발 사업의 경우 60%(현행 80%) 이상, 주거환경 개선사업은 80%(현행 90%) 이상으로 완화된다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 주택 건설 비율이 현재의 10∼20%에서 20∼40%로 늘어나 고급 주거지로 개발하는 것이 가능해졌다.

이와 함께 서로 떨어진 두 지역을 한 지구로 묶는 개발권양도제(TDR) 방식도 처음 도입된다.

○ 강북 재개발 지역 기대감 커져

정부 발표 후 서울 강북 뉴타운 후보지역은 땅값이 오르기 시작했다.

한남 뉴타운은 한남, 보광, 동빙고 구역 등이 서로 접해 있어 광역재개발로 묶이기 쉬워 촉진지구 지정에 대한 기대가 크다. 이에 따라 10평 미만 재개발 지분이 최근 평당 3500만 원 선까지 뛰었다.

상계 뉴타운도 구릉지와 역세권 등의 조건을 갖춘 지역이라 촉진지구 지정에 대한 기대감이 큰 곳이다.

3차 뉴타운 후보지 선정에서 탈락했던 서울 성동구 성수동 일대는 최근 뚝섬 일대를 고급 주택지역으로 개발한다는 ‘U턴 프로젝트’가 발표된 데다 재정비촉진지구 지정에 대한 기대감이 겹쳐 올해 초 평당 2500만∼3000만 원이던 10평 미만 지분가격이 최근 3300만 원으로 올랐다.

해당지역 부동산 중개업소에는 문의전화가 늘어나고 있다. 하지만 재정비 촉진지구로 지정되면 7월부터 6평 초과 토지를 거래할 때 시군구청장의 허가를 받아야 한다는 점이 부담이다.

노원구 상계동 현대공인 박원권 사장은 “최근 매수 문의 전화가 많이 걸려온다”면서 “거래 허가를 피하기 위해 7월까지는 거래가 늘어날 것으로 보이지만 법이 시행된 이후에는 오히려 거래가 뜸해질 가능성이 높다”고 말했다.

재정비촉진지구 지정 시 달라지는 것들 (자료: 건설교통부)
구분	현행	지정 후
용적률(서울시 2종 일반주거지역의 경우)	200%	250%
2종 일반주거지역 층수 제한	15층	층수 제한 폐지
전용면적 25.7평 초과 주택의 비율	10∼20%	20∼40%
용적률 증가분 중 임대주택 의무 비율	75%	수도권 75%, 지방 37.5%
토지거래허가 의무 평수	54평 이상	6평 이상

박중현 기자 sanjuck@donga.com

정임수 기자 imsoo@donga.com

■ 줄줄이 분양 대기

경기 성남 판교신도시 분양이 끝나면 곧바로 뉴타운 인근 지역에서 분양에 들어갈 아파트들이 많다.

뉴타운 가운데 사업 속도가 가장 빠른 길음뉴타운은 지난해 초 아파트 입주가 시작됐다. 이들 아파트는 분양가에 비해 8000만∼1억 원 가격이 오른 상태.

길음뉴타운과 함께 1차 뉴타운 지역으로, 사업 추진이 빠른 편인 은평뉴타운도 올해 첫 분양이 시작된다. 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 2008년까지 순차적으로 1∼3지구 1만5000여 채가 들어설 예정.

9월에 1지구 4300채가 먼저 선보인다. 이 중 2600채가 일반 분양 물량으로 롯데건설, 삼환기업, 현대산업개발, 태영, 대우건설, SK건설이 시공을 맡는다.

이들 시범지역 뉴타운에 이어 2차 뉴타운 12개 지역도 차례로 분양에 나설 예정.

성북구 장위동 일대 55만 평 규모로 개발되는 장위뉴타운 인근에서 대명종합건설이 ‘대명루첸’ 아파트를 분양한다.

왕십리뉴타운 및 창신뉴타운과 인접한 황학동 ‘롯데캐슬’도 총 1870채 가운데 23, 45평형 491채를 이달 일반 분양한다.

3차 뉴타운 후보지로 지정된 창신뉴타운에서는 동부건설이 종로구 숭인동 20 일대 숭인4구역을 재개발해 416채를 선보이며, 현대건설도 숭인5구역을 재개발해 288채를 분양한다.

올해 상반기 뉴타운 인근에서 분양 예정인 아파트
인근 뉴타운	위치		아파트	총가구	평형	분양 예정
방화뉴타운	강서구	방화동	푸르지오	341	25∼42	6월
전농뉴타운	동대문구	용두동	롯데캐슬	435	11∼41	6월
			두산위브	433	23∼40	5월
노량진뉴타운	동작구	상도동	신원아침도시	1,000	33,48	5월
길음뉴타운	성북구	정릉동	e-편한세상	527	22∼43	6월
장위뉴타운	성북구	하월곡동	스타클래스	120	55∼67	4월
		장위동	대명루첸	611	24∼45
신정뉴타운	양천구	신정동	세양청마루2차	52	30
한남뉴타운	용산구	한남동	대성유니드	49	24∼57
창신뉴타운	종로구	숭인동	현대홈타운	288	25∼41
			동부센트레빌	416	24∼42
	중구	황학동	롯데캐슬	1,870	16∼45	5월
중화뉴타운	중랑구	상봉동	상떼르시엘	264	44∼98	분양 중
분양 내용과 일정 등은 업체 사정에 따라 달라질 수 있음. 자료: 부동산114

정임수 기자 imsoo@donga.com