[양도세 실거래가 과세]부동산 稅테크전략 이렇게

  • 입력 2005년 5월 12일 19시 04분


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2007년부터 양도소득세가 실거래가 기준으로 과세되면 어떻게 하는 것이 세금을 조금이라도 줄이는 방법일까. 전문가들이 말하는 절세 전략을 소개한다.

○ 2년 이상 장기 보유하라

한번 사들인 부동산은 최소한 2년 이상 보유하는 게 좋다. 보유 기간이 1년 미만이면 양도차익의 50%를, 1년 이상∼2년 미만이면 40%를 양도세로 내야 한다.

하지만 2년 이상이 되면 양도차익에 따라 9∼36%의 세율을 적용받을 수 있다.

장기보유 부동산에 대한 공제율
보유 기간공제율
3년 이상∼5년 미만양도차익의 10%
5년 이상∼10년 미만양도차익의 15%
10년 이상양도차익의 30%
자료: 재정경제부

3년 이상 장기간 보유하면 양도차익의 10∼30%를 공제해 주는 ‘장기 보유 특별공제’도 있다.

실거래가 과세가 이미 시행되고 있는 투기지역이 아닌 곳에 있는 부동산이라면 2007년 이전에 파는 게 낫다.

○ 부부 공동명의로 등기하라

새로 부동산을 취득할 때 부부 공동명의로 소유권 등기를 하면 양도세를 줄일 수 있다.

1억6000만 원 이상인 부동산이라면 양도세를 최대 1170만 원까지 줄일 수 있다.

원리는 이렇다. 양도세 과표가 1억6000만 원짜리 부동산을 혼자 보유하고 있다면 4590만 원을 양도세로 내야 한다.

하지만 부부 공동명의로 하면 각각 과표 8000만 원짜리 부동산을 보유한 것으로 여겨지고 양도세는 각각 1710만 원만 내면 된다. 즉 두 사람이 합쳐서 3420만 원을 내는 셈이다. 이에 따라 1170만 원을 절감할 수 있다.

다만 이미 보유한 부동산을 공동명의로 바꾸는 것은 기대만큼 절세 효과가 크지 않을 수 있다. 증여세와 취득·등록세를 추가로 부담해야 하기 때문이다.

○ 각종 증빙서류를 챙겨라

부동산을 살 때 들어간 부대비용이나 건축물 개·보수 비용 등이 있다면 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨둘 필요가 있다. 양도세를 산정할 때 비용 공제를 받을 수 있다.

공제 대상은 집을 살 때 낸 부동산 중개수수료와 보일러처럼 집의 기능을 유지, 개선하는 데 필요한 시설물의 개·보수 비용이다. 다만 벽지나 인테리어는 기능 개선과 상관이 없어 공제 대상에 포함되지 않는다.

집을 사면서 의무적으로 매입하는 1종 국민주택채권을 활용해도 양도세를 줄일 수 있다. 1종 채권은 5년 만기인 데다 금리가 높지 않기 때문에 일반적으로 소유권 등기를 하는 데 사용한 뒤 즉시 되팔고, 액면가보다 싼 금액으로 할인 매각하는 게 관행이다.

이때 법무사를 통해 팔지 말고 증권회사나 은행에서 팔면 할인한 금액만큼 비용으로 인정받아 공제된다.

(도움말=박정현 세무사·성신여대 겸임교수)

주택투기지역과 토지투기지역 지정 현황 (4월 29일 현재)
구분시도시군구
주택(32)서울(11)강남구, 강동구, 송파구, 마포구, 서초구, 영등포구, 용산구, 은평구, 금천구, 양천구, 동작구
경기(16)수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시, 구리시, 김포시, 파주시, 용인시, 오산시, 평택시, 안성시, 광명시, 성남시 수정 분당구, 고양시 일산구
충청(4)충남 천안시 아산시 공주시, 충북 청원군
기타경남 창원시
토지(41)서울(8)강남구, 서초구 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구
경기(17)김포시, 성남시 수정 중원 분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시, 오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시, 고양시 일산 덕양구, 파주시
충청(15)천안시, 대전 서구 유성구, 충북 청원군, 공주시, 아산시, 계룡시, 서산시, 논산시, 충남 연기 당진 청양 예산 홍성 태안군
기타강원 원주시
주택 및 토지투기지역은 지금도 양도세를 실거래가 기준으로 부과하고 있음. 자료: 재정경제부

황재성 기자 jsonhng@donga.com

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