[2기 신도시 청약전략]‘제2 강남’ 판교냐 ‘행정타운’ 이의냐

경기 화성시 동탄신도시 시범단지가 7월 공급된 데 이어 2009년까지 수도권 ‘2기 신도시’ 16만여 가구가 단계적으로 공급된다. 2기 신도시란 1980년대 말∼1990년대 초 건설된 성남시 분당, 고양시 일산 등 5곳의 1기 신도시에 대비해 부르는 말.

2기 신도시에는 제2의 강남으로 꼽히는 성남시 판교신도시, 쾌적한 행정신도시로 건설되는 수원시 이의신도시 등이 포함돼 주목을 받고 있다.

2기 신도시에서 내년부터 공급될 중소형 아파트는 원가연동제가 적용돼 분양가격이 시세보다 낮게 책정될 전망이다.

▽판교 변수, 동탄에 영향=동탄신도시에서는 2기 신도시 가운데 첫 분양이 이달 시작된데 이어 내년 2월까지 분양이 잇따를 예정이다.

올 9월 1단계 9306가구를 공급하고 2005년 2월부터 2만5000여 가구를 분양한다.

이달 시범단지에서 공급된 5300가구는 최고 177 대 1의 청약 경쟁률을 나타냈고 계약도 순조롭게 진행되고 있다.

다만 시범단지의 분양 열기가 1단계 공급까지 지속될지는 불투명하다. 수요자들의 관심이 내년 3월 분양할 판교에 쏠려 있기 때문.

정부는 내년부터 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해 원가연동제를 적용하고 분양원가의 일부도 공개할 예정이다.

이에 따라 내년 이후 공급될 2기 신도시 아파트는 분양가격이 시세보다 낮아지므로 올해엔 수요자들이 청약을 꺼릴 가능성이 높다. 판교에서는 내년 3∼5월 5000여 가구의 시범단지를 시작으로 2008년까지 2만9700가구가 공급된다.

이 가운데 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 일반분양 아파트는 1만3600가구로 예상된다. 부동산업계는 30평형대(전용면적 25.7평) 아파트에 원가연동제를 적용하면 평당 분양가격이 800만∼850만원 선이 될 것으로 보고 있다.

분당 및 서울 강남권 시세와 비교할 때 판교 30평형대 아파트에 당첨되면 1억5000만∼2억원의 차익을 기대할 수 있다.

그러나 당첨 확률은 매우 낮다. 원가연동제가 적용되는 1만3600가구 중 75%인 1만200가구는 무주택우선공급대상자(만 35세 이상이며 최근 5년 이상 무주택자)에게 공급되기 때문이다. 또 무주택우선공급 물량 중 30%는 성남시 거주자에게 우선 배정된다.

1순위자가 청약할 수 있는 25.7평 이하 아파트는 3400가구. 이 중 70%인 2380가구를 놓고 성남을 제외한 수도권 전체 거주자(1순위)가 경쟁하게 된다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “판교 아파트는 4차례에 걸쳐 단계적으로 공급되므로 분양 시기별로 수도권 1순위자의 청약 경쟁률이 수천 대 1에 이를 수 있다”고 밝혔다.

이 때문에 집을 보유한 수요자는 무주택우선공급 제도가 적용되지 않는 전용면적 25.7평 초과 아파트를 청약해야 당첨 가능성이 높다.

▽행정신도시 ‘이의’ 주목=수원 이의신도시는 행정신도시로 눈길을 끌고 있다. 경기도청 등 행정기관이 들어설 예정이다.

이곳은 337만평 규모로 2기 신도시 가운데 면적이 가장 넓다. 반면 수용인구는 동탄신도시(273만평)의 절반인 6만명에 불과하다. 그만큼 쾌적한 셈이다.

경부고속도로 수원 나들목이나 영동고속도로 동수원 나들목에서 자동차로 10분 남짓 걸린다. 서울까지 거리가 수원 도심까지 보다 가깝다.

이의신도시에서는 2006년부터 2만여 가구가 단계적으로 공급될 예정이다.

▽서북권 거점 운정신도시=경기 파주시 운정신도시는 작년 아파트가 공급된 파주 교하지구와 맞닿아 있다. 이곳은 2개 지구로 나뉘어 개발되고 있으며 1지구 140만평에 대한 토지 보상이 올 5월 시작됐다.

이에 따라 2005년 상반기 택지공급에 이어 하반기에는 시범단지 분양이 가능할 전망이다. 운정신도시는 LG필립스LCD 공장 건설과 남북 경협 확대로 기대를 모으고 있다. 다만 파주 교하지구에 비해 택지 공급가격 및 분양가격이 다소 상승할 것으로 보인다.

이은우기자 libra@donga.com