모기지론-주택담보대출 ‘주택자금대출 어느게 유리할까’

다음달 초 서울 관악구의 25평형 아파트를 2억원에 매입하려는 회사원 김성학씨(35).

그는 요즘 대출 자금 1억원을 마련하기 위해 선택의 문제에 빠졌다. 주택금융공사의 모기지론은 고정금리여서 일단 유리해 보이지만 월 상환액이 부담스럽다. 반면 상환방법이 다양한 시중은행 장기주택담보대출은 변동금리에 따른 리스크가 높다.

▽장기 고정금리의 모기지론=모기지론의 가장 큰 장점은 고정금리다. 10년 이상 장기간 6.7%의 고정금리로 원금과 이자(원리금)를 균등상환하기 때문에 시중금리가 오른다 해도 월상환액은 일정하기 때문.

김씨가 1억원을 10년 만기로 빌린다면 매월 상환액은 114만6000원, 20년 만기로 하면 75만8000원이다. 단 김씨는 월평균 급여가 300만원이므로 10년 만기 대출은 불가능하다. 모기지론은 월 상환액이 월 소득의 3분의 1 미만이어야 하기 때문.

초기에는 월 소득의 25%에 이르는 76만원이 부담스러울 수 있다. 하지만 매년 임금 인상률이 7%라고 가정하면 월 소득에서 차지하는 금융비용은 10년째 14%, 20년째 7%로 줄어든다.

주택금융공사 이중희 유동화부장은 “금리상승기에 고정금리가 변동금리보다 유리한 정도가 금리하락기의 불리한 정도보다 5배 이상 크다”면서 “모기지론은 금융비용과 안전성에서 시중은행 장기주택담보대출보다 경쟁 우위”라고 설명했다.

▽다양한 상환방법으로 부담을 줄인 장기주택담보대출=주택담보대출은 변동금리와 고정금리를 뒤섞은 형태가 많다. 상환방식도 일정기간 이자만 내는 거치기간을 두고 이후부터 원리금을 상환할 수 있고 형편에 맞게 할부금을 조정할 수도 있다.

특히 거치기간을 활용하면 최장 5년까지 이자만 내다가 집을 팔아 대출금을 한꺼번에 갚을 수 있고 재대출로 전환해 다시 이자만 갚아 나갈 수 있다.

김씨가 시중은행에서 ‘10년 만기 3년 거치’로 1억원을 빌리면 초기 3년 동안 월 이자 상환액(연 6.9%)은 57만5000원, ‘20년 만기 5년 거치’일 경우에는 59만2000원이다.

물론 거치기간이 끝나면 월 상환액은 147만2000원, 87만2000원으로 각각 늘어난다.

국민은행 리테일 상품팀 김선욱 과장은 “작은 집에서 시작해 5∼6년 주기로 평형을 늘려가는 것이 한국 주택구입의 소비패턴”이라면서 “주택 자산가치 상승이 빠른 국내 부동산 시장의 특성을 감안하면 월 부담을 줄이고 집을 팔아 차익을 실현하는 것이 현실적이다”고 말했다.

1억원을 대출받을 때 모기지론과 장기주택담보대출의 월 상환액 비교
	대출기간(연 이자)	월 상환액
모기지론	10년(6.7%)	114만6000원
	20년(6.7%)	75만8000원
장기주택 담보대출	10년(3년 거치 6.9%, 4년째부터 1년 변동금리 5.7%)	거치 기간:57만5000원 4년∼10년째(7년간):147만2000원
	20년(5년 거치 7.1%, 6년째부터 1년 변동금리 6.2%)	거치 기간:59만2000원 6년∼20년째(15년간):87만2000원
자료:한국주택금융공사, 시중은행

김창원기자 changkim@donga.com