건교부 “강남재건축 8000가구 늘어나” 업계 “사업포기 속출”

재건축아파트의 소형 평형 주택 공급 의무화 비율이 대폭 높아졌다.

정부는 이번 조치로 서울 강남구 등 재건축이 집중적으로 추진되는 지역에서 전용면적 85m²(25.7평) 이하 아파트의 공급이 크게 늘어날 것으로 기대했다.

그동안 서울 강남구 서초구 송파구 강동구 등 강남지역에서는 새 아파트의 80% 이상이 재건축을 통해서 공급됐다. 이는 서울 전 지역에서 새로 지어지는 아파트 가운데 재건축아파트가 차지하는 비중(36%)을 크게 웃도는 수준이다.

그렇지만 이들 지역에서 재건축을 통해 공급되는 아파트는 다른 지역에서 재건축을 통해 공급되는 아파트 수보다 턱없이 적었다.

건교부에 따르면 최근 5년간 서울에서 건설된 전체 주택 가운데 25.7평 이하가 73%에 이르렀고 재건축 사업지에서도 80%에 육박했다. 하지만 강남지역에서는 25.7평 이하의 소형이 차지하는 비중이 20%대에 머물렀다.

신축아파트 가구 수를 결정하는 용적률(부지면적 대비 지하층을 뺀 건물바닥 총면적의 비율)이 비슷한 수준으로 적용됐는데 이렇게 된 것은 강남권에서 대형 평형이 지어졌다는 것을 의미한다.

건교부는 강남의 재건축이 대형 평형 위주로 이뤄지면서 개발에 따른 기대이익도 커져 집값 상승이 지속된 것으로 분석했다.

따라서 이번 조치로 중소 평형 비율을 높이면서 공급도 늘리고 대형 평형 재건축에 따른 기대이익도 줄이는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있을 것으로 예상된다.

건교부는 이번 조치로 강남구의 재건축 추진 아파트 14개 단지, 1만9563가구가 당초 2만2786가구보다 7928가구 증가한 3만714가구로 확대될 것으로 기대했다. 또 강남지역에서 재건축을 추진 중인 아파트가 대략 5만 가구인 점을 감안하면 추가로 들어설 아파트가 1만가구에서 3만가구로 늘어날 것으로 보고 있다.

하지만 정부의 이 같은 전망에 대해 부동산전문가들은 지나친 낙관론이라고 평가했다.

이번 조치에 가장 큰 영향을 받게 될 중층 재건축아파트의 상당수는 수익성 악화로 재건축을 포기할 가능성이 크다. 또 저밀도 재건축아파트는 대부분 사업 진행이 끝난 상태여서 정부의 의도만큼 공급 물량이 늘어날 수 없다는 분석도 많다.

재건축 소형평형 의무비율 확대 조치 적용 지역
서울	·전 지역
인천	·전 지역(강화군, 옹진군, 중구 운남동 운북동 운서동 중산동 남북동 덕교동 을왕동 무의동, 서구 대곡동 불노동 마전동 금곡동 오류동 왕길동 당하동 원당동, 연수구 송도매립지, 남동유치지역 제외)
경기	·남양주시의 호평 평내 금곡 일패 이패 삼패 가운 수석 지금 도농동·의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 반월특수지역을 제외한 시흥시
자료:건설교통부

황재성기자 jsonhng@donga.com