[세금이야기]전세끼워 주택 증여시 稅 대폭 절감

부담부증여(負擔附贈與)란 어떤 재산을 증여받을 때 증여자의 채무까지 떠안는 것을 말한다.

예컨대 아버지가 자녀에게 주택을 증여할 때 주택에 딸린 전세보증금이나 금융기관의 채무 등을 떠 맡는 식이다.

이럴때 자녀가 해결해야하는 채무는 증여총액에서 제외된다. 따라서 그 채무액만큼 증여세가 절감된다.

그러나 아버지쪽 사정은 다르다. 자녀에게 부담을 지우는 채무상당액에 대해 아버지의 재산을 유상양도한 것으로 보아 아버지에게 양도소득세가 과세된다.

다만 이경우에도 아버지가 증여하는 주택이 3년이상 보유하고 1세대 1주택에 해당하면 양도소득세 비과세조항이 적용되므로 양도소득세가 없다.

자녀들에게 굳이 다른 집을 사주려 하지 말고 아버지가 가지고 있는 주택에 전세를 끼워 증여한다면 증여세를 대폭 절감할 수있다는 얘기가 된다.

예를 들어 국세청 기준시가가 1억5000만원인 아파트를 1억원의 전세를 끼워 성년인 자녀에게 증여한다고 가정하면 증여세는 1억5000만원에서 전세보증금 1억원과 지계존비속간 증여재산공제액 3000만원을 뺀 2000만원의 10%인 200만원에 불과하다. 부담부증여없이 증여하면 증여세는 1400만원이다.

여기서 직계존비속간 부담부증여시 유의사항을 알아본다.

첫째, 증여계약서상 채무부담 내용을 확실히 명기해야하며 전세계약서나 금융기관 대출계약서상의 이름도 반드시 변경, 부담부증여가 이뤄졌음을 증명해야 한다.

둘째, 증여일 현재 전세보증금 또는 대출금을 상환할 수있는 능력을 가진 사람(수증자)에게 증여해야한다. 증여일 현재 학생이거나직업이 없어 부채를 상환할 능력이없다면부담부증여로서 인정받기가쉽지 않기 때문이다.

따라서 직장을 갖고 있어 아버지로부터 부담한 부채를 장래의 자기소득으로 상환할 수있는 능력을 가진 자녀에게 증여하는 것이 바람직하다.

세째, 부담부증여 하고자 하는 주택이 1세대1주택에 해당되지 않아 아버지에게 양도소득세가 과세된다면 부담부증여로 결제되는 증여세 규모가 양도세보다 커야함은 물론이다.

이규원 <신한은 재테크상담실과장·공인회계사>