[부동산]‘高환금’ 오피스텔 눈길

아파트의 대체 상품으로 각광을 받아온 오피스텔의 최대 단점은 낮은 전용면적비율과 비싼 관리비, 취약한 방범 및 채광, 환기 등이다. 또 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 것도 투자자의 외면을 받는 요인. 그런데 최근에는 이 같은 단점을 보완한 상품이 속속 선보이고 있다.

우선 눈길을 끄는 오피스텔은 전용률을 높이고 난방방식을 바꿔 관리비를 아파트 수준으로 낮추고 채광과 환기를 위해 판상(板狀)형 구조로 설계한 주거전용. 또 10평형 이하 규모로 만들어 도심 임대사업에 적합하도록 한 초소형도 주목할 만하다.

▽특장점〓뚜렷한 법적 정의는 없다. 다만 업계에서는 △주거에 적합한 시설을 갖추고 △전용면적 20평형대 이상으로 △주차장 면적을 서비스 면적으로 계산하고도 전용률이 70∼80%에 이르는 오피스텔을 주거전용으로 본다.

이들은 또 기존에 선보였던 주거 업무 복합용 오피스텔과는 달리 주거 환경의 쾌적성도 크게 높였다. 정원이나 조경 등을 아파트 수준으로 조성하고 지역난방, 개별난방 방식을 적용해 관리비를 일반아파트 수준인 평당 5000∼7000원으로 내렸다.

▽투자 포인트〓주거용으로 오피스텔을 선택할 때 인근 생활 환경을 잘 살펴보아야 한다. 가족구성원 모두 거주하는 경우와 직장인 단독거주용인지에 따라 점검항목이 다르다.

가족 거주용이라면 아파트 밀집 지역인 서울 양천구 목동, 강남구 등의 위치가 좋다. 학교와 관공서, 대형 유통시설 등 생활 기반시설이 이미 형성돼 있어 생활에 불편함이 적다. 또 이들 지역은 아파트 등 주택을 지을 만한 나대지가 거의 없는 상태라 주거용 오피스텔에 대한 수요층이 두껍다.

미혼독신용이라면 서울 영등포구 여의도동이나 광화문 등 업무밀집지역이 좋다. 인근에 업무시설이 밀집해 있고 교통이 편리하기 때문이다. 또한 인근에 대사관과 외국기업이 밀집해 있어 외국인 임대수요도 꾸준한 지역이다.

오피스텔을 고를 때에는 가급적 300실이 넘는 대규모가 유리하다. 물건이 많은 만큼 환금성이 좋다.

분양정보업체 ‘해밀컨설팅’의 황용천 사장은 “분양받을 때 인근 아파트의 시세와 분양가를 비교해 보아야 한다”고 지적한다. 아파트 밀집지역의 오피스텔은 사실상 거의 주거용으로 사용되기 때문에 인근 아파트의 가격과 비교해 저렴한 것을 택해야 한다는 것.

▽특장점〓실제 사용면적 4∼5평, 분양면적 8∼10평형 규모의 주거 전용 오피스텔을 의미한다. 최근에 분양되는 이들 오피스텔은 규모는 작아도 화장실과 샤워부스가 있고, 에어컨 드럼세탁기 냉장고 붙박이장 등은 기본으로 갖춰져 있다는 게 특징.

분양가가 상대적으로 저렴해 투자 부담이 적다는 것도 매력이다. 워낙 면적이 작다 보니까 서울지역 역세권에 위치한 상품이라도 총분양가격이 5000만∼6000만원을 넘지 않는다. 50∼60%의 중도금 대출과 임대보증금을 감안하면 실투자액은 1500만원 미만이다.

부동산개발회사 ‘유리츠’의 강형구 사장은 “최근 분양되는 초소형 오피스텔은 대부분 역세권에 위치하고 있는 데다 평형이 작기 때문에 임대사업용으로 적합하다”고 귀띔했다.

▽투자포인트〓소형 오피스텔은 시세차익을 기대하기보다는 임대사업용으로 적합하다. 따라서 입지여건이 가장 중요하다. 지하철 역세권 또는 도심 곳곳을 오갈 수 있는 도로망에 얼마나 가깝게 위치했느냐를 꼼꼼히 확인해야 한다.

또 주변 임대수요가 얼마나 되는지를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다. 업체들이 주장하는 임대수익률에 현혹되지 말고 직접 현장을 방문해 전용면적을 기준으로 중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산해보아야 한다.

부동산개발업체 ‘코업레지던스’의 김영수 사장은 “초소형 오피스텔은 평면의 효율성도 점검 대상”이라고 지적한다. 실 이용면적이 5평 이하인 만큼 출입구에서 화장실, 수납공간이 적정하게 배치돼 있는지를 하나하나 따져봐야 한다는 것이다.

황재성기자 jsonhng@donga.com

고기정기자 koh@donga.com

주거 전용 오피스텔 현황
오피스텔	위치	평형	실	분양시기	연락처
삼성 파크스위트	서울 영등포구 여의도동	32∼63	326	4월말	02-522-9858
포레스트 하우스	경기 성남시 분당구 야탑동	25∼39	213	분양 중	031-707-6200
SK리더빌	서울 강남구 도곡동	55∼73	160	5월말	02-3700-7626
밀레니엄리젠시	경기 고양시 일산구 백석동	38∼64	308	잔여분	031-907-7600
삼라마이더스빌	경기 고양시 일산구 장항동	24∼28	288	분양 중	031-973-9393

초소형 오피스텔 현황
오피스텔	위치	평형	실	분양시기	연락처
샤르망2	서울 강서구 방화동	10	206	4월	02-663-0103
코업레지던스	서울 영등포구 양평동	8∼12	712	4월	02-761-7774
보보카운티	서울 영등포구 양평동	9∼10	230	5월	02-3488-6721
파라곤	서울 서초구 서초동	8∼10	336	5월	02-3420-8000