[재테크 카페]건물 리모델링 어떻게…

《낮은 층수의 근린생활시설이나 주택의 구조 또는 외관을 탈바꿈시켜 새 건물로 만드는 리모델링시장이 점점 커지고 있다. 새로 빌딩이나 집을 짓는 것보다 비용도 적게 들고 공사기간도 상대적으로 짧아 관심이 높아지는 추세이다.

특히 건물을 팔거나 임대할 때 리모델링은 건물의 가치를 한층 향상시켜 재테크에도 도움이 된다. 이번 재테크카페에서는 건물 리모델링에 관해 해당 분야 여성 전문가들이 조언을 해준다.》

▽김희선 부동산114 상무〓리모델링의 수요는 주거용이든 업무용이든 모두 높은 편이다. 주택시장에서는 재건축사업의 대안으로 꼽힌다. 시장에서는 단독주택이나 건물을 뜯어고쳐 수익을 높이는 쪽에 관심이 모아진다. 공동주택, 특히 아파트의 경우는 리모델링이 재건축처럼 공사후 가치가 2∼3배 높아지지 않으니까 아직 활성화되지는 않고 있다.

▽김선영 수목CM 실장〓일반적으로 리모델링은 생활하면서 불편한 부분을 먼저 고치면서 범위가 넓어져 재테크까지 연결된다. 최근 전화문의를 받은 44평형 아파트는 가장 취약한 베란다와 화장실만 고치겠다고 했다. 아파트는 어느 한 부분이라도 개선돼 있으면 더 빨리 팔거나 돈을 더 받을 수 있다.

▽김수정 현대리모델링 대리〓업계에서는 ‘수익성 없는 리모델링은 리모델링이 아니다’라고 말한다. 공사에 착수하기 전 가장 먼저 하는게 수익성 분석이다. 즉 이만큼 비용을 투입하고도 경제성이 있느냐를 따진다. 리모델링할 만한 건물을 찾는 것도 중요하다.

▽안지연 알투코리아 연구원〓리모델링하면 가치상승이 목적이다. 공사를 한 뒤에는 임대수익이 높아지고 공실률도 떨어진다. 낡은 설비도 교체하고 자동화를 추가해 관리비도 줄일 수 있다.

▽김 대리〓리모델링의 장점중 한가지는 공사기간이 신축의 3분의 1이라는 점이다. 기본골조가 있으니까 토목공사가 필요없다. 공기가 빠르다는 것은 그만큼 비용을 절감할 수 있다는 뜻이다. 또 공사중 이사가야 하는 부담도 없다.

▽김 상무〓예전에 지은 근린생활시설은 무엇보다 요즘 필요한 기본시설이 없다. 임차인들은 다수의 전화회선과 초고속통신망을 갖춘 사무실을 원한다. 또 건축규제가 강화돼 헐고 새로 지으면 수익률이 떨어지는 것도 근린생활시설 리모델링에 관심이 커지는 요인이다.

▽김 실장〓한옥을 경매로 싸게 낙찰받아 리모델링해 되팔거나 임대하면 수익이 높다. 자영업자들은 내부를 고쳐서 사무실이나 조경이 잘 된 전통 찻집 등으로 쓸 수 있다. 한 병원장은 낡은 2층 가구점을 싸게 사서 입원실과 진료실을 포함한 3층 건물로 개조하기도 했다. 문 닫을 상황에 놓인 학원을 원룸으로 개조해 임대료를 2배로 높이는 경우도 있다.

▽김 대리〓고시원이나 여관 등이 도로에 접해 있으면 원룸텔로 바꿀 경우 수익성이 높다. 5층 이하 근린생활시설의 2∼4층을 원룸텔로 개조하는게 성행하고 있다. 임대수익률이 연 7∼8% 유지된다면 건축주 입장에서는 굉장한 수준이다.

▽안 연구원〓서울 충무로 대로변에 있는 연면적 1770평의 9층 빌딩을 리모델링한 사례를 소개하겠다. 이 빌딩은 층수가 낮아 임대료가 주변보다 10∼50% 쌌다. 판매가격은 112억원에 평당 보증금 45만원, 월세는 4만5000원이었고 공실률도 30%에 이르렀다. 24억원을 들여 리모델링한 뒤 빌딩가치가 168억원이 됐다. 평당 보증금은 63만원에 월세가 6만3000원으로 올랐고 공실률도 2%로 낮췄다.

▽김 상무〓공동주택 중에서 중대형 아파트 값은 잘 오르지도 않지만 시세하락기에는 먼저 떨어지는게 단점이다. 이런 아파트를 리모델링하면 임대회전을 빨리 시킬 수 있고 제값 받고 되팔 수도 있다.

▽김 실장〓리모델링 수익성은 주택크기에 맞게 투자해야 난다. 소형 아파트에 많은 비용을 투자하면 수익성이 떨어진다. 아파트는 대체로 10∼20평은 평당 30만∼40만원, 30평은 평당 50만원, 40∼50평은 60만∼70만원 정도를 들여야 리모델링 효과가 있다. 단독주택은 안전진단을 받고 외장재까지 손대면 3000만원에서 1억5000만원까지 들어간다.

▽김 상무〓지금까지는 낡은 아파트가 재건축 기대로 값이 비쌌지만 이제는 새 아파트가 비싸진다. 새 아파트 수준을 유지하기 위해서는 수명이 다하는 시점에 보강해야 한다. 부녀회 등이 수명연장과 기능향상 등을 염두에 두고 고민해야 한다.

▽김실장〓내가 사는 아파트단지의 한 동이 출입구와 현관 타일을 대리석으로, 승강기 내부를 스텐으로 바꾸고 입구조경을 새로 단장했다. 리모델링으로 이 동의 평당 가격이 오르자 옆 동이 리모델링에 나섰다. 우선 주민들이 쉽게 합의할 수 있는 항목부터 리모델링하는게 좋다.

▽김 대리〓업무용 빌딩은 증축 여부와 지역 특성을 미리 파악한 뒤 리모델링에 나서야 한다. 주차타워를 세울 수도, 엘리베이터를 설치할 수도 없는 건물은 리모델링할 수 없다. 리모델링을 위해 건물관리이력카드나 설계도면 등도 확보해 놓아야 한다.

▽김 상무〓영세업체에 맡기면 법규를 검토하기 전에 공사부터 착수하기도 한다. 또 임대용 건물로 개조할 때는 임대수요도 먼저 따져봐야 한다.

▽김 실장〓계약서에 사후관리나 하자보수 등을 명시하는게 좋다. 개보수 후에 다시 뜯어고쳐야 하는 상황은 피해야 한다.

▽안 연구원〓자금계획을 잘 세워야 한다. 공사기간 중의 자금조달방법과 예상임대수익 등을 충분히 검토한 뒤 시작해야 기대수익을 올릴 수 있다.

<이진기자>leej@donga.com