이새샘 차장

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이새샘 차장

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동아일보 산업2부

취재분야

2025-11-19~2025-12-19

산업31%

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졸속정책 구멍 숭숭… ‘부부 공동소유’ 세금 더 낼판

9일 정부가 민간 임대주택사업자에 대한 양도세 특례를 부부 공동 소유 주택에도 적용할지를 재검토하고 있다고 밝히면서 이 제도를 둘러싼 논란이 또다시 이어지게 됐다. 부동산 대책에서 현실과 맞지 않은 부분이 드러나 논란이 벌어지는 일이 또다시 반복되고 있는 것이다. 부동산 세제는 주택 수에 따라 세율이 달라지는데 취득세 재산세 양도세는 가구별 합산이 원칙이다. 이번에 문제가 된 민간임대사업자에 대한 양도세 특례의 경우 일반 납세자보다 더 광범위한 혜택을 주는 조세특례제한법에서 규정하다 보니 다른 부동산 세금처럼 가구별 고려 없이 거주자, 즉 개인을 기준으로 부과해 타 세금과의 형평성 논란이 벌어졌다. 올해 1월 발표된 2019년도 국세통계 연감에 따르면 부부간 증여는 전년 대비 30% 이상 늘어난 3907건에 이른다. 개인이 소유한 주택 가운데 공동 소유 주택이 꾸준히 늘고 있다는 통계청 주택소유 통계를 감안할 때 이 중 상당수는 부부가 주택을 공동 소유하기 위한 증여로 추정된다. 정부가 부동산 시장의 현실을 고려하지 않았다는 지적이 나오는 이유다. 정부 부동산 정책에서 현실과 맞지 않은 부분이 드러나 논란이 계속되는 일은 이번이 처음이 아니다. 7·10부동산대책에서 취득세율을 대폭 올리기로 한 대책이 대표적이다. 이날 대책에서 양도세율과 취득세율이 모두 대폭 오르면서 다주택자들이 다른 가족, 친지에게 주택을 증여할 가능성이 높다는 우려가 나오자 정부는 대책 발표 직후인 지난달 12일 증여 취득세율도 인상하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 일시적 2주택자에게까지 과도한 취득세가 부과될 수 있다는 지적에는 대책 나흘 뒤인 14일 일시적 2주택자에 대해서는 예외를 두겠다고 발표했다. 6·17대책에서는 재건축 조합원 2년 실거주 의무 방침과 관련해 해당 주택을 민간 임대주택으로 등록했을 경우 실거주가 불가능하다는 지적이 나오자 대책 다음 날 “현황을 파악하겠다”고 밝혔다. 또 규제지역이 대폭 확대되며 해당 지역 청약 당첨자의 잔금대출이 어려워졌다는 비판이 나오자 7·10대책을 발표하며 이전 기준을 적용해 잔금대출을 해주겠다고 기존 방침을 수정했다. 12·16대책도 마찬가지다. 당시 유례없이 주택 가격을 기준으로 주택담보대출 규모에 차등을 두면서 이것이 실거래가 기준인지, 시세 기준인지, 시세 기준이라면 어느 기관의 시세가 기준인지 명확하지 않아 논란이 일었다. 또 정비사업 조합원에 대한 대출도 새로운 규정에 따라 제한하기로 했다 이주가 임박한 조합원의 경우 자금 마련에 차질이 생긴다는 지적이 나오자 대책 전 관리처분인가를 받은 사업장에는 예외를 인정하기도 했다. 전문가들은 정부가 부동산 투기 방지라는 목적에만 지나치게 몰두해 부동산이 국민 실생활과 밀접한 분야라는 점을 간과하고 있다고 지적한다. 김우철 서울시립대 세무학과 교수는 “부동산 정책, 특히 세제는 한번 바꾸면 돌이키기 어려운 만큼 납세자의 의견을 충분히 반영해야 하는데 최근 정책은 일방적으로 발표되고 당연히 거쳐야 할 다양한 토론과 논의 과정은 생략돼 있다”고 지적했다. 이새샘 iamsam@donga.com / 세종=주애진 기자}
- 2020-08-10
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“3기 신도시 5곳 미리 둘러보세요” 청약일정 등 담은 홈페이지 오픈

정부가 추진 중인 3기 신도시에 대한 정보를 담은 홈페이지가 개설됐다. 국토교통부는 ‘3기 신도시 홈페이지’를 개설했다고 6일 밝혔다. 경기 남양주 왕숙(1134만 m²·6만6000채), 경기 하남 교산(649만 m²·3만2000채), 인천 계양(335만 m²·1만7000채), 경기 고양 창릉(813만 m²·3만8000채), 경기 부천 대장(343만 m²·2만 채) 등 3기 신도시 5곳과 관련해 신도시 위치와 주택 수, 주요 교통대책, 조감도 등이 담겼다. 3기 신도시를 설계하는 건축가들의 인터뷰 영상도 볼 수 있다. 3기 신도시 청약일정을 알려주는 ‘청약일정 알리미 서비스’도 제공된다. 신청자가 연락처와 관심 지구 등을 등록하면 해당 지구의 청약일정을 3∼4개월 전에 문자메시지로 알려준다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2020-08-07
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서울시 ‘공공재건축에 추가 인센티브’ 제안 방침

이르면 다음 주 국토교통부와 서울시가 공공 재건축 대상지를 찾기 위한 실무협의에 착수한다. 서울시는 공공 재건축에 대한 추가 규제 완화를 제안할 예정이지만 국토부는 기존 계획을 변경할 필요가 없다는 입장이어서 사업 추진에 난항이 예상된다. 국토부와 서울시는 다음 주 8·4공급대책 후속 실무회의를 개최하기 위해 일정을 협의 중이라고 6일 밝혔다. 이 자리에서 서울시는 공공 재개발이 사업비 융자, 분양가상한제 적용 제외 등의 예외를 주는 만큼 공공 재건축도 좀 더 인센티브를 줘야 한다는 제안을 할 예정이다. 서울시 관계자는 “기부채납 비율을 낮추는 등 기존 계획에 일부 수정이 필요하다”고 말했다. 이는 공공 재건축을 추진하려면 재건축 단지 조합의 동의가 필수이지만 주요 지역의 재건축 단지 조합들은 사업성이 낮아 참여에 소극적인 데에 따른 것이다. 이에 대해 국토부 관계자는 “공공 재건축 선도 사례를 찾는 등 8·4대책을 실행하기 위한 협의 자리이지, 이미 나온 대책을 수정하거나 추가하는 자리가 아니다”라고 선을 그었다. 정부가 공공 재건축의 용적률 상향으로 발생하는 이익의 90%는 환수해야 한다는 입장인 반면, 서울시는 공공이 개입하는 방식을 고수할 필요가 없다는 입장이다. 다만 공공 재개발과 관련해서는 추가적인 규제 완화 방안이 제시될 가능성도 점쳐진다. 국토부는 이날 “공공 재개발 사업의 기부채납 완화 비율 조정에 대해 개발이익 환수와 사업 촉진을 고려하여 검토하고 있다”고 밝혔다. 이새샘 iamsam@donga.com·이지훈 기자}
- 2020-08-07
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서울 전월세 인상 상한선, 주거비물가 반영땐 2%대 초반 예상

전월세상한제 등 ‘임대차 3법’ 입법의 후속 조치로 정부가 각 지방자치단체와 전월세 임대료 상한을 정하는 협의에 곧 착수한다. 상당수 지자체에서 현행 주택임대차보호법의 상한선인 5%보다 낮은 상한을 정할 가능성이 높다는 전망이 나온다. 정부는 만약 5%에 맞춰 임대차 계약을 했더라도 지자체가 조례로 이보다 낮은 인상률을 상한선으로 정할 경우 소급 적용하도록 할 방침이어서 시장 혼란이 예상된다. 6일 국토교통부 관계자는 “조만간 각 지자체와 전월세 인상률 상한 산정을 위한 협의에 착수할 것”이라고 밝혔다. 법안 개정이 이뤄진 만큼 전월세 시장 혼란을 줄이기 위해서라도 최대한 빠른 시일 내에 각 지자체가 인상률 상한을 정할 수 있도록 하겠다는 방침이다. 시장에서는 정부가 민간 임대사업자에 대해 사용했던 기준을 준용할 가능성이 높다고 보고 있다. 현행 ‘민간 임대주택 특별법’에는 임대료 인상률 상한을 5%로 규정하고 있다. 다만 국토부는 2019년 시행령을 개정해 100채 이상 민간 임대주택단지일 경우 해당 단지가 있는 시나 도의 주거비물가지수 변동률을 적용해 임대료를 인상하도록 한 바 있다. 시도 내에서도 편차가 클 수 있기 때문에 시장과 군수, 구청장이 조례로 해당 지역에 적합한 증액 기준을 마련할 수 있도록 허용했다. 주거비물가지수는 각 지자체의 주택임차료, 주거시설 유지보수 및 기타 주거 관련 서비스의 물가지수를 가중 평균한 값이다. 정부가 공개한 올해 7월 주거비물가지수는 서울의 경우 108.77로 전년 대비 1.1% 상승했다. 기본 계약기간이 2년이라는 점을 감안해 2018년 7월 지수(106.41)와 비교할 경우 변동률은 약 2.2%가 된다. 이 기준이 그대로 적용된다면 서울의 임대료 인상률 상한은 2%대 초반이 될 것으로 보인다. 최근 1년간 주거비물가지수 변동률은 지자체별로 0.3%에서 1.9%까지 다양하지만 5%보다는 낮은 수준이다. 지자체마다 5%보다 낮은 상한선을 정할 가능성이 커지면서 이미 5%에 맞춰 갱신계약을 한 경우에 대한 관심도 높아지고 있다. 국토부 관계자는 “조례로 5%보다 낮은 상한선이 정해지면 이미 계약을 마쳤더라도 임대료 차액은 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하고, 더 낮아진 인상률 상한에 맞춰 계약을 해야 한다”고 밝혔다. 개정된 주택임대차보호법에 이미 지자체가 5%보다 낮은 상한선을 정할 수 있다고 명시해뒀기 때문에 이 같은 소급적용이 충분히 가능하다는 것이다. 주거비물가지수 외에도 기존 전월세 가격수준 자체를 감안해 인상률 상한이 정해질 가능성도 있다. 전월세 가격이 높은 지역의 경우 인상률 상한이 낮아도 증액되는 액수 자체는 다른 지역에 비해 클 수 있기 때문이다. 일각에서는 서울 강남권 상한선은 0%로 동결될 수 있다는 관측까지 나온다. 하지만 명확한 근거 없이 지나치게 낮은 인상률 상한이 정해질 경우 집주인의 재산권을 과도하게 침해한다는 논란이 생길 것으로 보인다. 고준석 동국대 법무대학원 부동산학과 교수는 “소비자물가지수 등 물가에 관한 명확한 국가 통계가 있는 만큼 이를 근거로 합리적인 기준을 만들어야 집주인들의 저항감을 조금이라도 낮출 수 있을 것”이라며 “정부와 지자체가 조례 제정 과정에서 다양한 의견을 수렴해야 한다”고 말했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2020-08-07
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같은 단지도 전셋값 천차만별… 전환율 일괄 규제땐 시장 혼란

여당이 전세 보증금을 월세로 전환하는 비율인 전월세전환율을 현행 4%에서 대폭 낮추는 방안을 검토하기로 한 것은 은행 금리 수준으로 전환율을 낮추면 상대적으로 월세 수익률을 낮추는 효과가 있기 때문이다. 현재 서울 아파트의 평균 전월세전환율은 한국감정원 집계 기준으로 4%다. 서울의 평균적인 전세 보증금 대비 월세 수준은 은행 금리에 비해서는 높다. 이를 시중금리 수준으로 억제하고, 반드시 지키도록 강제한다면 장기적으로는 세입자의 월세 부담이 낮아지는 효과가 나타날 것으로 보인다. 하지만 전문가들은 이 같은 규제가 미칠 영향이나 구체적인 실행 방안에 대한 검토 없이 시행되는 것은 전월세 시장을 오히려 왜곡할 수 있다는 지적을 내놓는다. 이달 5일 기준 서울 송파구 헬리오시티의 경우 30평형대인 전용 84m² 매물의 월세 호가는 보증금 5000만 원, 월세 260만 원부터 보증금 9억 원, 월세 30만 원까지 가격 차이가 크다. KB부동산 기준 전세 시세 평균값인 9억5000만 원을 기준으로 전월세전환율을 따져보면 전자는 3.5%, 후자는 7.2%다. 같은 단지인데도 전환율이 4%포인트 가까이 벌어진다. 서울 강북구 SK북한산시티의 경우에도 올해 들어 보증금 2억5000만 원에 월세 25만 원부터 보증금 3000만 원에 월세 110만 원까지 다양한 가격대에 거래됐다. 전자의 경우 전환율이 약 2.7%, 후자는 4%다. 모두 법정 기준(3.5%에 기준금리 0.5%를 더한 것) 안에 들어 있지만 차이가 나기는 마찬가지다. 이처럼 전월세 시장은 통일된 시세가 없다. 매매와 달리 거래 신고가 이뤄지지 않고 있어 전체 시세를 파악하기 어렵고 개별 집의 구조, 동·호수 배치, 리모델링 수준, 집주인의 재무 상태 등에 따라 가격이 천차만별이다. 전월세전환율을 지키도록 강제한다면 어떤 가격을 기준으로 준수 여부를 판단할지 알 수 없다. 현재의 평균 전세 시세를 기준으로 전환율 준수 여부를 판단하면 리모델링을 해서 집 상태가 좋거나, 단지의 위치나 층수가 높아 임대료가 높게 책정됐던 집은 상대적으로 불이익을 받게 된다. 전환율이 일괄 책정될 경우 집주인은 하자보수나 리모델링에 소홀해 주택의 질(質)이 낮아질 수도 있다. 또 개별 매물의 기존 전월세 가격을 이어받아 전월세 전환율을 산정한다고 할 경우 어느 시점의 가격을 기준으로 할지를 정해야 하는데, 실거래 정보가 없을 경우 기준을 잡기가 어려워진다. 특히 현행 임대차보호법상 전월세전환율은 기존 계약 내에서 전세를 월세로 전환할 때의 기준이다. 신규 계약 때 월세를 대폭 높여 매물을 내놓을 경우 기준 적용 대상이 아니어서 신규 계약 시 월세로 전환되는 속도가 오히려 더 빨라질 수 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “지금은 실거래 신고가 이뤄지지 않아 임대료 시세가 얼마인지도 정확히 파악할 수 없다”고 지적했다. 통상 최소 1년 안팎의 정부 용역을 통해 전국 각지의 실거래 신고를 기반으로 적정 임대료를 파악하고, 이를 근거로 전환율을 준수하는지 등을 판단해야 하는데 지금은 정책 추진 순서가 뒤바뀌어 있다는 설명이다. 문제는 임대차 3법 추진 과정과 마찬가지로 설익은 논의가 반복되며 혼란이 커질 수 있다는 점이다. 통상 전세를 월세로 바꿀 때 집주인은 해당 지역의 부동산 중개인들 사이에서 형성된 전환율을 참고해 개별적으로 정한다. 서울의 아파트 전월세전환율은 지난해 8월 4.1%에서 4%로 낮아진 뒤 1년 가까이 그대로 유지됐다. 전월세 전환 수준이 법정 기준 수준으로 안정돼 있다. 하지만 전월세전환율 일괄 적용을 강제할 경우 전환율이 바뀌기 전에 집주인이 최대한 월세를 높여 매물을 내놓거나 셋집에 가족이나 지인을 거주시키거나 아예 실거주 하려 해서 민간의 임대 공급량이 줄어들 수 있다. 다세대·다가구 전월세 시장으로 타격이 집중될 개연성도 크다. 서울에서 연립·다세대의 전환율은 4.2%, 단독주택은 5.9%로 아파트에 비해 월세가 높게 책정돼 있는 편이다. 목돈을 마련하기 어려운 서민들이 상대적으로 월세를 선호하고, 영세 임대사업자들도 주로 월세 수익을 목적으로 세를 놓기 때문으로 분석된다. 만약 이들 시장에도 전환율이 낮춰질 경우 단기적인 임대료 급등, 매물 잠김 현상 등이 더 집중적으로 일어날 수 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현재 은행 금리보다 높은 전환율을 낮출 경우 수익률이 낮아져 부동산 투자 수요를 안정시키는 효과는 있다”면서도 “공급을 늘려 자연스럽게 전환율이 낮아지도록 해야지 정부가 적정선을 임의로 정해 강제하는 방식은 오히려 시장의 수급을 불안정하게 한다”고 지적했다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2020-08-06
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전세→월세 급격 전환 우려에… 與, 부랴부랴 후속 대책

지난달 31일 주택임대차보호법 개정안 시행 이후 전세의 급격한 월세 전환 가능성에 대한 우려가 확산되자 더불어민주당 김태년 원내대표가 5일 ‘전월세 전환율 인하’ 계획을 밝히는 등 정부 여당이 부랴부랴 후속 조치를 내놓았다. 이날 민주당 내 ‘부동산 태스크포스(TF)’는 당정청이 참석하는 비공개 긴급회의를 열고 전월세 전환율을 현재의 시장금리 및 기준금리에 맞춰 조정하기로 합의했다. 당 핵심 관계자는 “주택도시보증공사(HUG)의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 참조해 합리적으로 현실에 맞는 숫자를 조만간 내놓을 것”이라고 했다. 현재 4.0%인 전월세 전환율을 2.2% 안팎으로 조정할 수 있다는 것이다. 이미 주택임대차보호법 개정안이 시행되고 있기 때문에 민주당은 가급적 이달 중 전월세 전환율 인하를 위한 시행령 개정에 나선다는 목표다. 집주인이 대출금리 이상의 수익을 올리지 못하도록 법으로 막겠다는 것. 이와 함께 당은 현행법에 전월세 전환율 인하를 강제할 수 있는 조항을 넣는 방안에 대한 추가 입법 여부도 검토하기로 했다. 현행법상 전월세 전환율이 권고 사항인 만큼 2.0%대 초반으로 전환율을 낮추고 이를 지키도록 하는 조항을 만들기 위해 주택임대차보호법을 개정할 수 있다는 것. 당 관계자는 “추가 입법을 통해 현행 권고로만 돼 있는 전월세 전환율 적용 규정을 의무화할 수 있다”며 “특히 시행령만 개정해서는 자칫 원상복구될 수 있기 때문에 추가 입법을 통해 불가역적으로 못 박을 가능성이 있다”고 했다. 이를 두고 시장에선 민주당이 지난달 30일 국회 본회의에서 법을 통과시키고 이튿날 곧바로 시행에 들어간 지 일주일도 안 돼 또 관련 부동산 규제를 내놓는다는 비판이 나오고 있다. 한 달 새 마치 ‘군사작전’ 하듯 부동산 대책 및 관련 법안을 쏟아내 온 거여(巨與)가 요동치는 시장 부작용에 대응하기 위해 뒤늦게 땜질식 대책을 내놓고 있다는 지적이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “전월세 전환율은 집주인과 세입자 간에 자연스럽게 정해지는 시장 가격인데 이를 일괄적으로 규제할 경우 시장이 왜곡될 수밖에 없다”며 “저금리 시대에 전세의 월세 전환은 불가피한 일이기 때문에 정부가 좀 더 장기적 안목에서 충격을 줄여주는 방안을 고민해야 한다”고 지적했다. 당은 주택임대차보호법 시행에 따른 임대료 폭등 가능성에 대비해 시도지사 등이 기준 임대료를 설정하는 ‘표준임대료’ 도입도 추후 검토할 것으로 전해졌다. 앞서 지난달 국회 법제사법위원장인 윤호중 의원 등 민주당 의원 11명은 시도지사가 매년 표준주택을 선정해 산정한 표준임대료를 토대로 임대료 인상률을 정하는 내용의 주택임대차보호법과 주거기본법 개정안을 발의했다. 이날 민주당 최고위원회의에서는 기존 전월세 계약뿐 아니라 신규 계약에도 5% 상한을 두는 방안을 추진하겠다는 방침도 나왔다. 기존 전월세 계약뿐 아니라 신규 계약에도 상한을 적용해 총 4년의 임대계약 이후 신규 계약 시 전월세 가격 폭등을 막겠다는 취지다. 박광온 최고위원은 “월세 전환율을 낮추는 것과 함께 전월세 상한 5%를 모든 계약에 적용하는 보완과제도 늦지 않게 챙기겠다”며 “위헌 논란이 있지만 주택시장 정상화라는 공공의 가치는 헌법에 부합한다”고 밝혔다.김지현 jhk85@donga.com·이새샘 기자}
- 2020-08-06
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홍남기 “재건축 집값 뛰면 토지거래허가구역 지정”

4일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “재건축에 따른 주택가격 상승 방지를 위해 토지거래허가구역 지정, 관계부처 합동 실거래 조사 등을 통해 시장 불안 요인을 사전에 철저히 관리하겠다”고 밝혔다. 만약 이번 공급대책으로 부동산 가격이 불안해지는 모습을 보이면 바로 새로운 규제를 도입하겠다는 뜻을 밝힌 것이다. 홍 부총리는 또 “시장 교란 행위에 대해서는 그 어느 때보다 단호하게 발본색원 노력을 기울이겠다”고 말했다. 정부는 이미 공급대책이나 개발계획을 발표한 뒤 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 올해 5월 용산역 정비창에 주택 8000채를 짓겠다고 발표한 뒤 이 일대를 허가구역으로 묶었다. 6·17대책에서는 잠실 마이스(MICE) 개발과 영동대로 복합개발 사업지 인근인 서울 송파구 잠실동, 강남구 대치동 등을 허가구역으로 지정했다. 토지거래허가제는 주거지역에서는 18m², 상업지역에서는 20m²가 넘는 토지를 살 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도다.이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2020-08-05
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집값 자극 우려에… 실거주 - 분상제 등 기존 재건축 규제 손 안대

정부가 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 통해 총 13만2000채 규모의 추가 공급 계획을 내놓은 것은 대출 조이기와 세제 강화를 통한 수요 억제 정책만으로는 집값을 잡을 수 없다는 판단 때문이다. 하지만 이번 대책으로는 지방자치단체와 지역주민의 반발을 극복하고 실효성 있는 공급으로 이어지기 어렵다는 우려가 나온다. 당장 내년 서울 민간 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 급감하는 상황에서 코앞에 닥친 수급 불안정을 해소하기는 어려울 가능성이 높다는 지적이 제기된다.○ 포기하지 못한 ‘공공 참여’ 카드 이날 정부가 ‘공공 참여형 고밀 재건축’(공공 재건축)을 통해 늘어날 것이라고 예상한 물량은 총 5만 채로 전체 13만2000채 중 3분의 1이 넘는다. 이는 현재 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 못한 초기 정비사업장 93곳, 약 26만 채 중 20%가량인 5만2000채가 공공 재건축에 참여한다고 가정하고 계산된 물량이다. 이 물량에 대한 용적률이 250%에서 500%로 두 배가량으로 오르면 약 5만 채가 더 늘어난다는 계산이다. 결국 단순 추산일 뿐 실질적으로 참여 의사를 밝힌 조합이나 정비구역은 아직까지 없다는 것이다. 하지만 정부 희망대로 공공 재건축·재개발에 서울 주요 지역의 대규모 재건축·재개발 사업장이 호응할 가능성은 높지 않다. 용적률과 층수 규제를 풀어도 기부채납 비율이 높아져 사업성이 크게 높아지는 건 아니기 때문이다. 이번 정부가 만든 재건축 분양권 2년 거주의무, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 다른 규제는 그대로 적용받아야 하는 데다 각종 인허가 권한을 가진 서울시가 층수 규제 완화 등에 부정적인 입장을 낸 것도 부담이다. 이처럼 실효성에 대한 의문이 나오는데도 공공 참여 방식을 고집하는 이유는 재건축·재개발 규제 완화가 자칫 부동산 가격을 들쑤실 수 있다는 우려 때문이다. 2일 저녁 더불어민주당과 정부, 청와대가 서울 종로구 삼청동 총리공관에서 주택 공급 확대 방안을 막바지 조율하기 위해 가진 비공개 고위 당정청협의회에서도 재건축 규제 완화가 인근 집값을 자극할 것을 우려해 찬반양론이 이어졌던 것으로 전해졌다.○ 신규 택지 곳곳 반발…추진 난항 예상 신규 택지의 경우에도 지자체, 지역주민의 반발을 뚫고 제때 개발될 수 있을지 의문이 제기된다. 정부가 2018년 이후 주택 공급을 추진하겠다고 밝힌 서울의 주요 국공립·유휴부지 중 실제 분양이 된 택지는 아직 없다. 정부가 관리하는 국공립 부지나 유휴부지라도 빠른 시일 내에 공급하는 ‘속도전’이 쉽지 않다는 것이다. 게다가 이전에는 지자체와 협의가 완료된 부지만 발표해 반발이 거의 없었던 반면 이번 대책에서는 대상이 된 주요 부지의 지자체와 지역주민들이 강력히 반발하고 있다. 상암 DMC 미매각 부지, 용산역 정비창 등 서울의 핵심 업무 지역에 주택 물량을 채워 넣기로 한 것에 대해서도 비판이 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “상암이나 용산은 도시 중심지의 기능을 하도록 업무 주거 상업 등 다양한 공간의 균형을 맞춰야 하는데 정부가 주택 수를 한 채, 두 채 늘리는 데만 급급했던 것으로 보인다”며 “도시계획 측면에서 바람직하지 않다”고 지적했다. 사전 청약을 6만 채 규모로 확대한 것도 후분양을 강조해 온 기존 정부 방침과 배치된다는 지적이 나온다. 당장의 주택 구입 수요를 잠재우는 효과는 있지만 사업이 지연되면 결국 청약에 당첨됐던 사람들이 다시 청약을 포기하는 등 혼란을 겪을 수밖에 없다. 추후 공급될 물량을 미리 당겨쓰는 것일 뿐 실질적인 공급 확대는 아니라는 것이다. ○ 수급 시기 안 맞아 불안 해소 힘들 듯 결국 이날 정부가 추가 공급하겠다고 한 13만 채 중 상당수는 실제 공급까지 시일이 걸릴 것으로 보인다. 최종 공급 규모도 대폭 축소될 수 있다. 부동산114에 따르면 서울 민간 아파트 입주 물량은 올해 4만7000여 채에서 내년 2만5000여 채로 급감한다. 당장 내년부터 수급 불안정이 우려되지만 1, 2년 내에 공급을 대폭 늘릴 방안은 보이지 않는다는 것이다. 윤지해 부동산114 연구원은 “이번 정부가 내놓은 물량 중 사전청약으로 풀리는 물량 외에는 대부분 2023년 이후 공급될 것으로 전망된다”며 “장기적으로는 시장 안정에 기여할 수 있지만 주택 수급의 시차가 발생해 과열된 시장을 잠재우는 효과는 제한적일 것”이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책으로 저렴한 가격의 주택 분양을 기대하는 대기수요가 확대될 경우 임대차 시장이 불안정해질 수 있다는 전망도 나온다. 3기 신도시, 분양가상한제 시행을 통한 저렴한 분양가의 민간 분양 등을 기대하는 대기수요에 이번 대책을 통한 주택 공급을 기다리는 수요가 더해질 수 있다는 것이다. 함영진 직방 데이터랩장은 “공공 및 임대주택 청약 자격은 무주택 가구주에게만 주어지기 때문에 이들은 앞으로도 계속 전월세 시장에 머무르려 할 것”이라며 “특별공급 대상자나 청약 가점이 높은 수요자가 저렴한 주택 공급을 기대하며 대기할 경우 전월세 가격을 자극할 수 있다”고 지적했다. 이새샘 iamsam@donga.com·조윤경 기자}
- 2020-08-05
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50층 재건축 허용, 공급까진 먼 길

정부가 도심 재건축 단지의 용적률과 층수 제한을 풀고 신규 택지를 발굴해 서울을 중심으로 수도권에서 신규 주택 13만2000채를 공급하겠다는 계획을 내놨다. 대통령의 공급 확대 지시 이후 33일 만에 내놓은 대책인데, 발표 당일부터 지방자치단체와 여권 의원들의 반발이 잇따라 나오며 삐걱거리고 있다. 기획재정부와 국토교통부, 서울시 등은 4일 정부서울청사에서 공공 재건축에 한해 용적률 500%, 층수 50층 허용을 핵심으로 한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(8·4공급대책)을 발표했다. 우선 공공 참여형 고밀 재건축 방식을 도입해 5만 채를 공급한다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 참여하는 조건으로 현재 250% 수준인 주거지역 용적률을 최고 500%까지로 높여주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 공공임대와 공공분양으로 기부 채납하도록 하는 방식이다. 이를 위해 기존 35층이던 주거지역 층수 제한을 50층으로 높인다. 공공 재개발도 활성화한다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 해제된 정비구역도 다시 살려 재개발을 추진한다. 8·4공급대책에는 공급 확대 없이 부동산시장을 안정시키기 어렵다는 판단에 따라 그동안 금기시됐던 재건축 규제 완화 카드까지 담겼다. 하지만 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “용적률 상향을 통한 이익은 90% 이상 환수하겠다”는 입장을 밝히는 등 공공성을 강조해 민간의 재건축 조합이 얼마나 호응할지 불투명하다. 당장 정책 주체 중 하나인 서울시부터 이날 관계부처 합동브리핑 직후 “민간이 참여하겠느냐는 의문이 있다”며 공공 재건축으로 원활한 공급이 어렵다는 입장을 밝혔다. 정부는 서울 강남권과 용산, 경기 과천 등지에서 신규 택지도 발굴해 총 3만3000채를 공급한다. 예고됐던 태릉골프장(1만 채)을 비롯해 정부과천청사 일대(4000채), 상암 디지털미디어시티(DMC) 미매각 부지(2000채), 서울지방조달청 부지(1000채) 등이 포함됐다. 해당 지자체와 지역구 국회의원들은 대거 반발하고 나섰다. 더불어민주당 소속 김종천 과천시장은 “정부과천청사 부지에 주택을 공급하는 것은 최악의 청사 개발 방안”이라는 성명서를 냈다. 역시 민주당 소속인 오승록 노원구청장도 “주차난, 교통체증 문제가 심각한데 (태릉에) 아파트 1만 채를 또 건설하는 것은 노원구민들에게 청천벽력과도 같다”고 밝혔다. 민주당 정청래 의원(서울 마포을)은 “단 한마디 사전 협의 없이 이렇게 일방적으로 발표하는 게 어디 있느냐”고 말했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부가 결국 공급 확대의 필요성을 인정했지만 민간이 이익을 거두는 걸 허용하지 않겠다는 입장은 변하지 않았다”며 “민간의 이익을 어느 정도는 보장해야 공급을 원활히 할 수 있다”고 지적했다.이새샘 iamsam@donga.com·이지훈·최혜령 기자}
- 2020-08-05
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‘13만 2000채 추가 공급’ 정부 대책…지자체 반발에 실효성 의문

정부가 4일 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 통해 총 13만2000채 규모의 추가 공급계획을 내놓은 것은 대출과 세제 규제를 통한 수요 억제 정책만으로는 집값을 잡을 수 없다는 판단 때문이다. 하지만 이번 대책으로는 지방자치단체와 지역주민의 반발을 극복하고 실효성 있는 공급으로 이어지기 어렵다는 우려가 나온다. 특히 당장 내년 서울 민간 아파트 입주 물량이 올해의 절반 수준으로 급감하는 상황에서 코앞에 닥친 수급 불안정을 해소하기는 어려울 가능성이 높다는 지적이다.●포기 못한 ‘공공 재건축·재개발’ 카드 이날 정부가 ‘공공 참여형 고밀 재건축’을 통해 늘어날 것이라고 예상한 물량은 총 5만 채로 전체 13만2000채 중 3분의 1이 넘는다. 하지만 정부에 따르면 이 물량은 현재 서울에서 정비구역으로 지정됐지만 사업시행 인가를 받지 못한 초기 정비사업장 93곳, 약 26만 채 중 약 20%인 5만2000채가 공공 재건축에 참여한다고 가정하고 계산된 물량이다. 이 물량에 대해 용적률을 250%에서 500%로 높여주면 약 5만 채가 더 늘어난다는 계산이다. 결국 단순 추산일 뿐 실질적으로 참여 의사를 밝힌 조합이나 정비구역은 아직까지 없다는 것이다. 공공 재건축·재개발에 얼마나 많은 조합이 호응할 지는 의문이다. 실제로 정부는 5월 발표한 수도권 공급대책에서 공공 재개발 방식을 도입하겠다는 계획을 밝혔지만 아직까지 참여 의사를 밝힌 조합은 없는 상황이다. 특히 각종 규제완화의 열쇠를 쥐고 있는 서울시가 공공재건축 방식의 실효성에 의문을 제기하고 나서 규제 완화가 실제 도입되기까지는 난항이 예상된다. 서울시는 이날 관계부처 합동 브리핑 직후 따로 브리핑을 열고 공공재건축 방식에 대한 반대 입장을 밝혔다. 정부는 현행 도시정비법을 개정해 층수 제한, 용적률 규제 등을 풀겠다는 입장이지만 이는 서울시가 조례로도 규제를 완화해야 실제로 각 정비사업장에 적용할 수 있다. ●신규택지 곳곳 반발 부딪힐 듯신규택지의 경우 지자체, 지역주민 반발을 뚫고 제때 공급할 수 있을지 의문이 제기된다. 과천시는 이번 대책 발표 직후 긴급 브리핑을 열어 “과천시민이 숨 쉴 수 있는 유일한 공간인 청사 유휴부지에 4000채의 대규모 공동주택을 공급하는 것은 시민과 시에 감당할 수 없는 고통을 주는 일”이라며 “정부의 주택공급 계획에서 정부과천청사와 청사 유휴부지 제외를 강력히 요구한다”고 밝혔다. 신규 택지 발굴 중 가장 큰 비중을 차지하는 태릉골프장의 경우에도 일부 인근 지역 주민들이 지난 주말 반대 집회를 여는 등 반발하고 있다. 사전 청약을 확대하기로 한 것도 후분양을 강조해온 기존 정부 방침과 배치된다는 지적이다. 시장의 주택 구입 수요를 잠재우는 효과는 있지만 사업이 지연될 경우 결국 청약에 당첨됐던 사람들이 다시 청약을 포기하는 등 일정 부분 혼란을 겪을 수밖에 없다. 추후 공급될 물량을 미리 당겨쓰는 것일 뿐 실질적인 공급확대는 아니라는 것이다. 상암 DMC 미매각 부지, 용산역 정비창 등 서울의 핵심 업무지역에 주택 물량을 채워 넣기로 한 것에 대한 비판도 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “상암이나 용산은 업무, 주거, 상업 등 다양한 공간의 균형을 맞춰 도심 중심지 역할을 하게 해야 하는데 정부가 주택 수를 한 채, 두 채 늘리는 데만 급급한 것으로 보인다”며 “도시계획 측면에서 바람직하지 않다”고 지적했다. ●수급 불안정 해소 힘들 듯결국 이날 정부가 공급하겠다고 한 13만 채 중 상당 수는 실제 공급까지 시일이 걸릴 것으로 보인다. 실질적인 공급 규모도 대폭 축소될 수 있다. 부동산114 조사에 따르면 서울 민간 아파트 입주 물량은 올해 4만7000여 채에서 내년 2만5000여 채로 급감한다. 당장 내년부터 수급 불안정이 우려되는 상황이지만 1~2년 내에 공급을 대폭 늘릴 방안은 명확하게 보이지 않는다는 것이다. 윤지해 부동산114 연구원은 “이번에 정부가 발표한 물량 중 사전청약으로 풀리는 물량 외에는 대부분 2023년 이후 공급될 전망”이라며 “장기적으로는 시장 안정에 기여할 수 있겠지만 주택 수급의 시차로 현재 과열된 시장을 잠재우는 효과는 제한적일 것”이라고 전망했다. 정부의 공급 확대 대책으로 저렴한 가격의 주택 분양을 기대하는 대기수요가 확대될 경우 임대차 시장이 불안정해질 수 있다는 전망도 나온다. 3기 신도시, 분양가상한제 시행을 통한 저렴한 분양가의 민간분양 등을 기대하는 대기수요에 이번 대책을 통한 주택 공급을 기다리는 수요가 더해질 수 있다는 것이다. 함영진 직방 데이터랩장은 “공공 및 임대주택 청약자격은 무주택 세대주에게만 주어지기 때문에 이들은 앞으로도 계속 임대차 시장에 머무르려 할 것”이라며 “특별공급 대상자나 청약 가점이 높은 수요자 등이 저렴한 주택 공급을 기대하며 대기할 경우 전월세 가격을 자극할 수 있다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com조윤경 기자 yunique@donga.com}
- 2020-08-04
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김현미 ‘4% 전월세전환율’ 하향조정 시사

김현미 국토교통부 장관이 3일 현행 4%인 전월세 전환율을 낮추는 방향을 검토하겠다고 밝혔다. 7월 서울의 아파트 전세 거래량이 전년 동월 대비 40% 가까이 줄어들고 전세의 월세 전환 속도가 빨라지는 등 ‘임대차 3법’ 부작용에 대한 우려가 커지자 월세 수익을 제한하는 추가 조치에 나설 수 있다는 것이다. 김 장관은 이날 국회 법제사법위원회 전체회의에서 “최근 월세가 늘어난다고 하는데 근본적인 원인은 금리에 있다고 생각한다”며 “현재 (전)월세 전환율인 ‘기준금리+3.5%’가 과연 적절한가는 논의가 필요하다고 본다”고 말했다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적절한 비율을 정부가 정한 것. 수도권 전세 시장은 크게 위축되고 있다. 서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 성사된 아파트 전세 계약은 6304건으로 지난해 7월(1만196건)보다 38.2% 감소했다. 서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 1월 이후 가장 적다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울의 전셋값은 0.29% 올라 6월(0.15%)보다 상승폭이 2배로 커졌다.김지현 jhk85@donga.com·이새샘 기자}
- 2020-08-04
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‘월세 전환’ 우려 커지자… 논의 없었던 ‘월세부담 경감 카드’ 불쑥

김현미 국토교통부 장관이 현 4.0%인 전월세전환율을 하향 조정하는 방안을 검토할 수 있다고 나선 것은 주택임대차보호법 시행에 따른 전세의 월세 전환 후폭풍이 심상치 않을 것이란 우려에 따른 것이다. 여기에 “월세 전환은 나쁜 현상이 아니다”(더불어민주당 윤준병 의원) 등 여당 의원들의 이른바 ‘월세 옹호’ 발언까지 이어지면서 당정이 뒤늦게 여론 달래기에 나섰다는 것. 민주당 관계자는 “당정 협의 과정에서도 사전에 논의되지 않았던 내용”이라며 “전월세전환율은 주택임대차보호법 시행령 개정으로 변경이 가능하기 때문에 이르면 이달 중에도 하향 조정이 가능하다”고 했다. 전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 정부가 정해둔 적절한 비율을 말한다. 현행 주택임대차보호법에는 ‘기준금리(현재 0.5%)+3.5%’로 돼 있다. 정부가 2016년 ‘기준금리의 4배’를 적용하던 전환율 산정 방식을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)’ 현재 방식으로 바꾸기로 하고 α값을 3.5%로 정했다. 가령 5억 원 전세 중 보증금 2억 원을 월세로 돌려 보증금 3억 원짜리 반전세로 바꾼다고 할 경우, 현재 기준금리에 따른 전월세전환율 4%를 적용하면 월세를 한 해에 800만 원, 한 달에 66만 원 이상 받을 수 있다. 현재 은행 이자보다 훨씬 높은 수준의 월세를 받을 수 있는 것이다. 하지만 이후 꾸준히 기준금리가 떨어지면서 4년 전 기준을 유지하는 게 맞느냐는 지적이 이어져 왔다. 물론 이 전월세전환율은 기존 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법적 기준일 뿐 실제 임대차시장에서 강제되는 기준은 아니다. 현재도 이 전환율을 지키지 않고 전세를 월세로 전환하는 경우가 많고, 특히 신규로 계약을 할 때는 거의 지켜지지 않는다. 다만 지금도 등록임대사업자에 대한 공적 의무 준수 여부를 판단할 때 집주인이 전세를 월세로 전환했을 때 이 전월세전환율을 적용해 지나치게 월세를 높게 받은 것은 아닌지 판단한다. 김현미 장관은 최근 전세를 월세로 전환하는 임대인이 늘어나는 데에 대해 “가장 근본적인 원인은 금리에 있다고 생각한다”며 “최근 금리가 굉장히 낮다 보니 임대인 입장에서 전세를 운영할 때 수익률이 낮아 월세 전환을 선호하는 것 같다”고 했다. 그러면서 “(월세 전환은) 일정 정도 한계가 있다. 지금 서울에서는 다주택일 경우 갭 투기를 많이 하는데, 갭을 줄이기 위한 목돈이 필요할 것”이라고 했다. 한편 미래통합당 의원들이 중도 퇴장한 가운데 강행된 법사위 회의에서 여권 의원들은 최근 부동산 대책 실패로 여론의 질타를 받은 김 장관을 두둔하는 발언을 이어갔다. 민주당 박범계 의원은 “김현미 장관께서 조금 억울하다는 느낌이 드실 것 같다”며 “임대차 3법은 법무부, 부동산 3법과 세법도 기재부 소관인데 국토부 장관이 마치 홀로 전부 책임을 지는 듯하다”고 했다. 김지현 jhk85@donga.com·이새샘 기자}
- 2020-08-04
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7월 서울 아파트 전세 거래량, 전년比 40%↓…다세대·연립도 거래 급감

7월 서울의 아파트 전세 거래량이 전년 동월 대비 40% 가까이 줄어드는 등 수도권 전월세 시장이 급격하게 위축된 것으로 나타났다. 여기에 전세가격까지 급등해 시장 혼란이 한동안 이어질 것으로 보인다. 3일 서울시가 운영하는 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 성사된 아파트 전세 계약은 6304건으로 지난해 7월(1만196건)보다 38.2% 감소했다. 이는 서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 1월 이후 가장 낮은 수준이다. 서울 다세대·연립주택의 7월 전월세 거래량은 모두 5714건으로 5월부터 2개월 연속 내리막을 걷고 있다. 전월세 거래 위축은 수도권으로도 번지고 있다. 경기부동산포털에 따르면 7월 경기 지역 아파트 전월세 거래량은 1만2326건으로 지난해 7월(1만9445건)에 비해 36.6% 줄었다. 전셋값도 상승세다. 이날 한국감정원이 발표한 7월 전국주택가격동향에 따르면 서울의 전셋값은 0.29% 오르며 지난달(0.15%)보다 상승폭이 2배 가까이 커졌다. 경기(0.56%) 세종(3.46%) 등의 전셋값도 크게 오르며 7월 전국 전셋값은 2015년 11월(0.41%) 이후 가장 높은 상승률(0.32%)을 보였다. 감정원 관계자는 “정부가 주택 실거주 요건을 강화한데다 계약갱신요구권, 전월세상한제 등을 규정한 임대차 2법 시행까지 예고되면서 전세 매물 급감으로 지난달 전셋값이 오른 것으로 분석된다”고 말했다. 이새샘 기자iamsam@donga.com}
- 2020-08-03
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계약 갱신해 4년째 살고있는 세입자도 한번 더 연장 가능

계약갱신요구권과 전월세상한제, 전월세신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28, 29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음 주중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할 만한 내용을 정리했다. ―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나. “그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 요구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다. 2년 더 살 수 있는 거다.” ―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나. “계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택 수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려 달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.” ―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면 계약갱신요구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있나. “기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.” ―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. “현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 1개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면 현행법상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급 적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이 많다.” ―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 도시 및 주거환경 정비법이 개정돼 확정될 경우 어떻게 해야 하나. “계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.” ―기존 세입자의 갱신 요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. “갱신 요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약 기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구 대상이 된다.” ―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. “세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이 밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.” ―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격에 비해 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나. “억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토 과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.” ―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. “내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결일로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠뜨리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래 내용을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.”이새샘 iamsam@donga.com·김호경·정순구 기자}
- 2020-07-30
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새 세입자와 계약때마다 임대료 대폭 오를 가능성

29일 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등을 담은 ‘임대차 3법’이 국회 상임위를 모두 통과하며 시행이 코앞으로 다가왔지만 충분한 논의 없이 졸속 입법되면서 임대차 시장 혼란이 더 커질 거라는 지적이 나온다. 정부와 여당이 신고 시스템 미비를 이유로 전월세신고제를 내년 6월부터 시행하기로 한 게 대표적이다. 세입자들이 상대적으로 ‘갑’인 집주인들에게 제 목소리를 내려면 시세 정보가 투명하게 공개돼야 하는데, 이 부분이 해결되지 않은 채 요구권과 상한제부터 도입하게 됐다. 지금도 확정일자를 부여받을 경우 실거래 정보가 국토부 실거래가 공개시스템에 등록되지만 전월세로 추산되는 731만 가구(5월 기준) 중 확정일자 정보를 통해 임대차 실거래 정보를 확인할 수 있는 주택은 전체의 28% 수준인 205만 가구에 그친다. 시장에서는 요구권과 상한제가 도입되면 신규 계약 때마다 집주인이 임대료를 대폭 올릴 가능성이 높다고 보고 있다. 요구권과 상한제는 모두 기존 계약을 갱신할 때만 적용되기 때문이다. 특히 지금처럼 전월세 매물이 품귀 현상을 빚으며 가격이 상승하는 상황에서는 집주인이 높은 가격을 부르더라도 세입자가 받아들일 수밖에 없는 상황일 가능성이 높다. 결국 이 같은 허점을 메우지 않은 채 법안이 시행되면 요구권과 상한제가 있더라도 새로 전월세를 구하는 신규 세입자는 대폭 높아진 임대료로 계약을 해야 할 가능성이 높다. 부동산업계 관계자는 “이제 막 집을 구해 독립하려는 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 층에 피해가 집중될 가능성이 높다”고 지적했다. 이새샘 기자 iamsam@donga.com}
- 2020-07-30
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갱신요구 거절한 집주인, 얼마나 실거주해야하나? 임대차 3법 Q&A

계약갱신요구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제를 담은 이른바 ‘임대차 3법’이 28~29일 양일간 국회 상임위에서 모두 통과되면서 전월세 시장에 급격한 변화가 예상된다. 요구권과 상한제의 경우 국회 본회의, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 다음주 중 바로 시행될 것으로 보인다. 전월세 신고제는 내년 6월부터 시행된다. 상임위에서 통과된 법안을 분석해 임대인과 임차인 모두 궁금해할만한 내용을 정리했다. ―아파트에서 전세를 살고 있다. 이미 계약을 한 번 갱신해 4년째다. 이런 경우에도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.“그렇다. 어떤 계약이든 법 시행 이후 청구권이 한 번 부여되기 때문에 계약을 갱신했어도 청구권을 행사해 계약 기간을 연장할 수 있다.”―월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행 시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나.“계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다.”―올해 9월이 전세 만기인데 집주인이 나가라고 해 이미 나가기로 합의했다. 8월부터 임대차 3법이 시행된다면, 계약갱신요구권을 행사해 계약기간을 연장할 수 있나. “기존 전월세 계약에도 요구권과 상한제를 소급해 적용할 수 있다. 하지만 법 시행 전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구해 계약했을 때에는 소급 적용할 수 없다. 집주인이 이미 새 세입자를 받기로 하고 계약을 맺었다면 요구권 행사는 어렵다는 뜻이다.”―같은 경우 집주인이 아직 새로 세입자를 구하지 않았다면 요구권을 행사할 수 있나. “현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 갱신 거절 통보가 법 개정 전 이뤄졌다면, 현행법 상 ‘확정된 권리’가 인정된다는 시각이 우세하다. 확정된 권리를 침해하는 소급적용은 위헌 가능성이 높아 세입자가 개정된 법을 근거로 2년을 더 살겠다고 요구하기는 어렵다는 해석이다.―재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합원 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 정부 방침이 확정될 경우 어떻게 해야 하나. ”계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다.“―기존 세입자의 갱신요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나. ”갱신요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 올해 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주 한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아야 한다. 이 기간을 채우기 전에 새 세입자를 들이면 손해배상 청구대상이 된다.“―원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 요구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나. ”세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다. 이밖에 △세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우 △세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 △임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우 △서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.“―새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격 대비 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.”억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼 집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다. 다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다.“―전월세신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가. ”내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠트리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.“ 이새샘기자iamsam@donga.com김호경기자 kimhk@donga.com}
- 2020-07-29
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무소불위 與, 부동산 입법 속도전… 통합당 퇴장속 “통과, 통과”

더불어민주당은 7·10부동산대책 후속 증세 법안 등 부동산 관련 법안을 28일 관련 상임위원회에서 대거 처리했다. 미래통합당은 표결 보이콧 등 파행 전략으로 맞섰지만 전 상임위 위원장과 과반 의석을 장악한 민주당의 독주를 막기엔 역부족이었다. 민주당은 29일 법제사법위를 열고 임대차 3법의 핵심 법안인 ‘주택임대차보호법’을 의결할 계획이다. ‘수적 우위’를 앞세운 민주당의 일방적 의사 진행에 소수 야당이 무기력하게 끌려가는 ‘거여(巨與)’의 폭주가 본격화하는 양상이다.○ 野 “의회 독재” 반발 속 법안 일방 처리한 與 28일 국회 기획재정위는 종합부동산세법, 소득세법, 법인세법 등 ‘부동산 3법’을, 국토교통위는 전월세신고제 도입을 위한 부동산거래신고법을, 행정안전위는 부동산 취득세율을 올리는 지방세법을 통합당의 반발 속에 각각 통과시켰다. 이날 최대 격전지는 부동산 3법을 다룬 기재위였다. 여야가 법안소위 구성에 합의하지 못하자 민주당 소속 윤후덕 기재위원장은 별도의 토론 없이 종부세법 등 부동산 3법 상정 여부를 표결에 부쳤다. 통합당 의원들은 “의회 독재다” “다 해먹어라” “밀어붙이려면 꼴이라도 갖추고 하라”고 소리쳤지만 표결을 막진 못했다. 통합당은 회의 진행을 막기 위해 부동산 3법을 포함해 기재위에 접수된 다른 법안 210여 개를 접수순대로 다시 상정하라는 서면 동의서를 제출했지만 재석 위원 여야 24명 중 민주당 등 범여권 소속 의원 15명의 반대로 부결됐다. 통합당 김태흠 의원은 “민주당이 상정한 안건을 민주당이 부결한 것”이라고 반발했지만, 민주당은 “서민 주거 안정을 위해 기재위에서 가장 시급히 처리해야 하는 사안”(기동민 의원)이라는 명분을 앞세워 부동산 3법 등을 우선 처리했다. 국토위와 행안위에서도 비슷한 상황이 연출됐다. 처리 속도는 더 빨랐다. 국토위는 이날 통합당 없이 부동산거래신고법 등 8개 법안을 표결로 처리했고, 통합당 소속 국토위원들은 표결 직전 회의장을 떴다. 행안위 역시 통합당 소속 행안위원들의 보이콧 속에 부동산 취득세율 인상을 주요 내용으로 하는 지방세법을 의결했다. 통합당 행안위원들은 기자회견을 열고 “민주당이 당초 오늘로 약속된 행정안전부와 경찰청 업무보고를 뒤로 미루고 국가적 논란이 되는 ‘나쁜 부동산법’ 처리를 고수했다”고 반발했다. 민주당은 29일 법제사법위와 다음 달 4일 본회의에서 이날 통과된 부동산 관련 법안을 지체 없이 처리하는 등 ‘속도전’을 이어갈 계획이다.○ ‘巨與’ 독주에 속수무책 野 파열음은 28일 오전 있었던 교섭단체 원내대표 간 회동에서 이미 예견됐다. 박병석 국회의장 주재로 열린 정례회동에서 민주당 김태년 원내대표와 통합당 주호영 원내대표는 부동산 관련 법안과 관련해 논의에 나섰지만 이견만 확인한 채 헤어졌다. 회동 후 민주당은 “통합당이 법안 지연 전략을 쓰고 있다”(박성준 원내대변인)고 비판했고, 통합당은 “선입선출로 먼저 제출된 법안을 심의해야 하는데, 민주당이 기본 원칙을 어겼다”(최형두 원내대변인)고 맞받았다. 여야 갈등이 고조되면서 이날 예정됐던 박 의장 주재 여야 원내대표단 만찬도 취소됐다. 통합당이 항의 차원에서 불참 의사를 통보했기 때문이다. 주 원내대표는 기자들에게 “밥 먹을 기분이 아니다”라며 불편한 기색을 감추지 않았고, 김성원 원내수석부대표는 “입법독재가 실현되는 상황에서 만찬에 참석하는 게 적절하지 않다”고 밝혔다. 한편 당정은 7월 임시국회 마지막 본회의가 열리는 다음 달 4일 부동산 공급 대책을 발표할 예정이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 기재위 전체회의에서 “공급 대책 못지않게 중요한 게 부동산 세법”이라며 “다음 주초 국회에서 관련 세법이 통과되면 비슷한 시기에 공급 대책을 발표하는 것이 맞지 않나 생각한다”고 했다.강성휘 yolo@donga.com·박민우·이새샘 기자}
- 2020-07-29
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현대건설, 홍콩서 1조4000억 원 규모 병원 공사 수주

현대건설이 홍콩에서 1조4000억 원 규모 병원 공사를 수주했다. 현대건설은 27일 발주처인 홍콩 병원관리국으로부터 유나이티드 크리스천 병원 공사 낙찰통지서를 받았다고 28일 밝혔다. 현대건설은 이번 공사를 홍콩 건설사 빌드킹과 공동 수주했다. 총 공사금액 11억7000만 달러(약 1조4000억 원) 중 현대건설 지분은 30%인 3억5000만 달러(약 4200억 원)다. 홍콩 구룡반도 쿤통(Kwun Tong) 지역에 지하 3층~지상 22층 규모의 외래동, 지하 4층~지상 18층 규모의 일반병동 등을 신축하는 프로젝트로 부지면적은 3만2000㎡, 연면적은 22만1880㎡이다. 공사기간은 올해 8월경부터 약 46개월이다. 현대건설이 홍콩에서 공사를 따낸 것은 2004년 컨테이너 터미널 공사 이후 16년 만에 처음이다. 현대건설 관계자는 “국내외 약 50개 병원을 시공한 경험을 바탕으로 해외 프로젝트 물량이 축소되는 열악한 환경 속에서도 수주에 성공했다”고 말했다.이새샘기자iamsam@donga.com}
- 2020-07-28
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“전월세 계약 2+2년, 인상률 5%내 제한… 기존계약도 소급적용”

이르면 8월부터 전·월세 계약기간을 최장 4년까지 늘리고 임대료도 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 임대차 규제가 시행될 것으로 보인다. 정부는 이 규정을 기존 계약에 대해서도 폭넓게 적용한다는 방침을 밝혀 임대차 시장 혼란이 커질 것으로 보인다. 27일 국회 법제사법위원회에 출석한 추미애 법무부 장관은 계약갱신청구권과 관련해 “(기본 계약기간) 2년에 2년을 더하도록 하고, 임대료는 5% 범위 내에서 지방자치단체가 결정하도록 하겠다”라고 밝혔다. 사실상 법무부 최종안을 국회에 전달한 것으로 주무 부처 장관이 공식적으로 방침을 밝힌 것은 이번이 처음이다. 추 장관은 또 “임차인을 보호해야 한다는 공익을 고려할 때 현재 진행 중인 계약 관계에 대해서도 얼마든지 적용할 수 있도록 하는 것이 가능하다”고 밝혔다. 기존에 이미 체결된 계약이라도 개정된 법에 따라 청구권 및 상한제를 적용할 수 있도록 하겠다는 소급입법 방침을 밝힌 것이다. 이 경우 집주인의 재산권을 과도하게 침해한다는 지적과 함께 위헌 논란 등이 일어날 것으로 보인다. 김재권 법무법인 효현 대표변호사는 “임대차 3법에는 집주인이 이미 갱신을 거절한 계약에 대한 소급적용 여부 등 애매한 부분이 많은데 이 부분이 해결되지 않고 통과되면 소송이 끊이지 않을 것”이라고 말했다. 이날 법사위에는 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 상정됐다. 더불어민주당은 이른바 ‘임대차 3법’을 다음 달 4일까지 처리하기로 했으며, 개정안은 통과 즉시 시행될 것으로 전망된다. 이새샘 iamsam@donga.com·홍석호 기자}
- 2020-07-28
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‘소급 적용-예외 인정’ 설익은 입법땐 전월세 혼란 부추길 우려

최근 정치권에서 이른바 ‘임대차 3법’ 입법안을 경쟁적으로 쏟아낸 가운데 추미애 법무부 장관이 27일 임대차 계약 갱신은 1번만 가능하고 직전 계약의 5% 범위 내에서 가격을 올릴 수 있다는 내용의 정부안을 밝혀 임대차 3법의 가닥은 일단 잡히게 됐다. 하지만 논란이 첨예한 소급 적용 여부나 예외 인정 여부 등에 대해 심도 있는 논의를 거치지 않고 설익은 법안을 내놓을 경우 위헌 논란이 커지고 전·월세 시장의 혼란을 부추길 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 정부는 임대차 3법의 초기 정착을 위해 상대적으로 시장 저항이 작은 ‘2+2년’안을 택한 것으로 보인다. 임대료는 지자체가 경기, 물가 등 지역 상황에 따라 조정할 여지를 둬 지자체가 표준임대료를 정하도록 해야 한다는 일부 주장을 반영했다. 추 장관은 이날 신규 임대차 계약에 대해서는 “(개정안) 적용 여부는 중장기적으로 검토하겠다”고 밝혀 당장 도입하지 않을 수도 있음을 시사했다. 현재 발의된 법안에서 전월세상한제는 계약 갱신 시에만 적용이 되고, 계약 종료 후 새로 체결되는 계약에는 적용되지 않는다. 이 경우 신규 계약 시 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 지적이 많았다. 더불어민주당 일각에서는 세입자를 새로 받을 때에도 기존 계약의 임대료를 기준으로 임대료 상승 폭을 정하게 해야 한다는 주장이 나오기도 했다. 최근 논란이 거세진 기존 계약에 대한 소급 적용 여부에 대해서는 “현재 진행 중인 계약에 대해 적용하는 것은 ‘부진정(不眞正) 소급’이라고 해서 원칙적으로 허용된다”고 밝혔다. 임차인 보호라는 공익을 위해 이미 체결된 계약에 대해서도 청구권과 상한제를 도입할 수 있다는 것이다. 하지만 남은 계약 기간에 따라 논란의 여지가 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 법조계에서는 임대차 3법이 국회를 통과하기 전에 집주인이 갱신 거절을 알리면 계약 종료는 집주인의 ‘확정된 권리’가 돼 세입자가 개정된 법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 된다는 시각이 우세하다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “확정된 권리에까지 소급 입법을 할 경우에는 진정(眞正) 소급이 돼 위헌 소지가 커진다”며 “위헌 소송이 이어질 경우 임대차 시장의 혼란은 불가피할 것”이라고 지적했다. 즉, 6개월 이상 계약 기간이 남은 건에 소급 적용하는 것은 가능하지만 이미 계약 갱신을 거절한 임대인에게 적용하는 것은 무리라는 것이다. 이에 대해 법무부 관계자는 “계약 종료가 통보되기만 하고 계약이 실제로 종료되지 않았을 경우에는 진행 중인 계약으로 볼 수 있다”며 “이 문제는 국회 논의 과정에서 정리될 것”이라고 밝혔다. 추 장관은 집주인이 실제로 거주하고자 할 경우에는 계약 갱신을 거절할 수 있도록 하는 예외조항을 둘 수 있다는 취지의 발언도 했다. 하지만 실거주 여부를 어떻게 증명하도록 할지 등 세부 규정은 아직 없는 상황이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대차 3법이 시행되면 기존 전셋집에 눌러앉거나 집주인이 직접 거주하는 수요가 늘어 새로 전셋집을 찾아야 하는 젊은층이 더 큰 피해를 입을 수 있다”고 말했다.이새샘 iamsam@donga.com·정순구·최혜령 기자}
- 2020-07-28
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