[머니 컨설팅]실거주와 효도, 두 토끼 잡는 비과세 전략

고령 부모 모시려는 자녀들, 동일 세대 2주택자 될 경우
동거봉양 위한 합가 특례와 동거주택 상속 공제 살펴야

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Q. 직장인 A 씨는 최근 건강이 안 좋아진 70대 아버지를 모시기 위해 세대를 합치기로 했다. 문제는 아버지가 오래 거주한 주택 한 채를 보유하고 있어 세대를 합치면 돌연 2주택자가 된다는 점이었다. 2주택자가 되면 여러가지 불리한 상황이 생긴다고 들었는데 해결 방안은 없는지 궁금하다.

김도훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

A. 고령화시대에 연로한 부모를 모시는 경우가 많아지고 있다. 부모 봉양은 때로는 불가피한 선택이기도 한데 세법에서는 이런 경우 어떤 혜택을 주고 있을까.

먼저 부모와 각자 1주택을 보유한 상태에서 세대를 합치는 경우를 생각해보자. 1세대 1주택은 ‘양도소득세 비과세’라는 강력한 절세 혜택이 있는데, 세대를 합치면 동일 세대 2주택이 돼 먼저 양도하는 주택은 비과세를 못 받게 된다. 물론 합가를 한 후 3년 내 1개의 주택을 양도해 ‘일시적 2주택’을 만든다면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 여러 가지 사정상 양도가 불가한 경우도 많을 것이다. 이때는 직계존속의 ‘동거봉양을 위한 합가 특례’를 살펴볼 필요가 있다.

부모(배우자의 부모 포함) 중 어느 한 분이 60세 이상인 경우 각자 1주택인 상태에서 합가를 한다면 세대를 합친 날부터 10년 내 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택으로 비과세를 적용한다. 예외도 있다. 60세가 아니더라도 중증질환자, 희귀난치성 질환자 등이라면 가능하다. 둘 중 비과세로 한 채를 양도하면 남은 주택은 다시 1세대 1주택 판정을 받게 된다.

다음으로 부모와 한 주택에서 오래 동거봉양한 경우 상속세 절세 혜택이 있는 동거주택상속공제도 살펴보면 좋다. 아래 세 가지 요건을 충족한다면 상속주택가액의 100%를 상속재산에서 차감할 수 있는데, 담보된 채무를 제외하고 최대 6억 원까지 공제 받을 수 있다.

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첫째, 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외) 계속해 하나의 주택에서 동거해야 한다. 둘째, 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택에 해당돼야 한다. 무주택 기간은 1세대 1주택 기간에 포함한다. 셋째, 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 해당 주택을 상속받아야 한다.

일시적 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 내 기존 주택을 양도하고 이사하면 1세대 1주택으로 인정해주는데 양도세 비과세 혜택을 주는 일시적 2주택의 3년과는 허용기간이 다르므로 유의해야 한다. 징집, 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로 동거하지 못하는 경우에는 계속해 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 10년 이상 여부 판단 시 동거 기간으로 계산하지 않는다는 점도 고려해야 한다.

동거봉양 합가로 인한 양도세 비과세 특례와 동거주택에 대한 상속공제 외 최근 다시금 이슈가 되고 있는 종합부동산세 역시 60세 이상의 부모와 합가 시 10년 동안은 합가한 자별로 각각 1세대로 본다. 따라서 1세대 1주택이었다면 12억 원 공제와 연령별·보유기간별 세액공제(최대 80%)를 그대로 유지할 수 있다.

현행 세법은 세목별로 다양한 혜택을 주고 있으므로 사전에 꼼꼼히 챙겨본다면 좋은 의도로 한 행동으로 인해 불이익을 받지 않을 수 있다.