“GTX, 연결된 주변 도시에 다양한 발전 기회 만들어줄 것”

[동아경제 人터뷰]
파이저 하버드 부동산개발학과 교수
서울 중심 도시의 탈중앙화 이끌어… 한국의 지방 분권 가속화 시킬것
신도시들 가보면 매번 똑같은 건물… 재건축 추진 분당 등 특색 갖춰야

6일 서울 종로구 동아일보사에서 연구차 방한한 리처드 파이저 하버드대 디자인대학원 부동산개발학과 교수가 인터뷰를 하고 있다. 김재명 기자 base@donga.com

“한국 수도권광역급행철도(GTX)는 글로벌 도시들이 가진 인프라 중 손에 꼽힐 만한 수준입니다. 서울 중심인 한국 도시 구조의 탈중앙화를 이끌고, 주변 도시에 다양한 기회를 만들어줄 겁니다.”

6일 리처드 파이저 하버드대 디자인대학원 부동산개발학과 교수(77)는 동아일보 본사에서 진행한 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 그는 세계적인 도시개발협회인 도시부동산학회(ULI)에서 글로벌 신도시 연구와 함께 미국 텍사스, 캘리포니아 등에서 직접 도시 개발에 참여하기도 한 부동산 석학이다. 인천 연수구 송도국제도시, 경기 수원시 광교신도시 같은 국내 신도시도 정기적으로 답사할 정도로 한국에 관심이 많다.

파이저 교수는 이번 내한 때 탑승한 GTX-A노선이 “매우 인상적”이라며 환하게 웃었다. 그는 “서울역에서 일산 킨텍스로 이동했는데, 속도가 시속 170km를 넘어 놀라웠다”며 “GTX가 연결된 곳은 분당신도시나 판교신도시처럼 자체적인 비즈니스 중심지로 발전할 기회가 생겨 지방 분권이 가속화될 것이다”라고 내다봤다.

경기 성남시 분당신도시 등 재건축을 추진 중인 1기 신도시에 대해서는 특색을 갖춰야 한다고 조언했다. 그는 “한국의 신도시를 방문하면 매번 똑같은 건물이 줄지어 서 있는 풍경이 보이는데 어색하게 느껴진다”며 “재건축 이후에는 그러지 않아야 한다”고 했다.

정부가 추진하는 광역 행정통합 성공 열쇠로는 중앙정부의 적극적인 중재를 꼽았다. 도시 개발 성패는 지방자치단체 간 의사결정 구조(거버넌스)에 따라 좌우되는데, 중앙정부의 중재 없이는 지자체 간 비용과 편익을 공유하는 통합적 체계를 갖추기 어렵기 때문이다. 그는 “미국에서는 대형 유통회사가 지자체 간 입찰 경쟁을 부쳐 회사가 유리한 결과를 챙기고 지자체 거주자들의 전체 편익은 낮아진 사례도 있다”며 “정부가 국가적 차원에서 지역 현안을 조정해야 한다”고 했다.

파이저 교수는 주택 금융 규제가 과도하면 주택 공급을 가로막는 요인이 될 수 있다고 짚었다. 지난해 9·7 부동산 대책 발표로 수도권·규제지역 내에서는 주택담보인정비율(LTV)이 0%인 상태다. 건물을 새로 짓기 전까지는 주택을 담보로 대출을 전혀 받을 수 없는 것. 기존에는 디벨로퍼가 최대 60%까지 대출을 받아 건물 여건을 개선한 후 시장 수요에 맞게 주택을 공급했지만 현재는 이런 개발이 불가능하다.

파이저 교수는 “주택 시장에서 가장 큰 문제는 공급 부족인데, 금융 규제는 분양과 임대 모두 공급을 늦추게 만들 것”이라며 “주택이 부족한 시대에 새로운 주택을 짓는 것을 어렵게 만드는 것은 잘못된 방향으로 가는 것이라고 생각한다”고 했다.

그는 임대주택 공급도 분양 주택만큼이나 주택 시장 안정에 효과적일 것이라고 평가했다. 하지만 과도한 임대료 규제는 필요한 주택 공급을 가로막을 것이라고 전망했다. 그는 “임대료 규제는 거주자에게는 좋을 수 있지만 이를 공급하는 디벨로퍼에게는 수익률을 낮추는 요소”라며 “수익률이 낮아지면 결과적으로 임대주택 공급이 줄어들 것”이라고 했다.