9억이하 아파트 노원·성북·강서로 매수 몰렸다…왜?

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2일 서울 중구 남산에 서울시내 아파트가 보이고 있다. 10·15 주택시장 안정화 대책 시행 이후 열흘 동안 서울 외곽지역의 아파트 매매 거래가 뚝 끊기며 규제 직격탄을 맞은 것으로 나타났다. 토지거래허가구역 효력이 발효된 지난 20일부터 29일까지 열흘 동안 서울 아파트 매매 거래는 총 174건이 신고됐다. 규제 전 열흘(10~19일)간 거래량은 4031건으로, 아파트 매매 거래가 무려 95.7% 급감한 셈이다. 2025.11.02 [서울=뉴시스]

10·15 부동산 대책으로 신규 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된 서울 자치구 가운데 노원·성북·강서 순으로 거래 허가 신청이 몰린 것으로 나타났다. 이 곳은 평균 매매가격이 6억~9억 원 선으로 대출이 최대 6억 원 까지 가능한 지역이다. 거래량 자체가 크게 줄어든 상황에서도 매물이 줄고 호가가 오르자 적은 현금으로도 대출을 최대한 많이 받아 매매가 가능한 지역으로 수요가 집중되고 있다는 분석이 나온다.

●“전세 1년 남았지만 계약 종료하고 매수”

12일 동아일보가 지난달 20일부터 이달 10일까지 22일간 강남, 서초, 송파, 용산구 등 기존에 토허구역을 제외한 신규 토허구역 19개 자치구의 토지거래허가신청 건수를 종합한 결과노원구가 221건으로 가장 많았다. 이어 성북구(189건), 강서구(178건), 양천구(173건), 구로구(139건) 순이었다. 상위 3개구 신청 건수는 서울 25개 전역 토지거래허가 신청 건수(2527건) 중 23.3%를 차지했다.

정부의 강한 규제 속에서도 노원, 성북, 강서구에 거래가 몰린 것은 이 지역에 6억~9억 원 아파트가 많기 때문으로 해석된다. 특히 9억 원대 아파트는 대출은 상한선인 6억 원까지 받을 수 있으면서도 확보해야 할 현금은 상대적으로 적게 필요해 관심이 커지고 있다.

노원구에서 전세를 살고 있는 정모 씨(38)는 전세 기간이 아직 1년 이상 남았지만 전세계약을 종료하고 집을 매수하기로 했다. 호가가 떨어지지 않고 계속 오르자 매수를 결심한 것이다. 정 씨는 “전세보증금에 담보대출비율(LTV)에 맞춰 대출을 받으면 노원구에서 집을 매수하는 것은 가능하다”며 “더 오르기 전에 집을 사는 것이 좋겠다고 판단했다”고 말했다.

실수요자들이 적극적으로 매수에 나서고 있지만 매물은 감소하고 있다. 토허구역 지정으로 거래가 불가능한 전세 낀 매물을 집주인들이 회수하면서 줄어든 것으로 보인다. 강력한 수요억제책이 오히려 시장에 나오는 매물을 줄이는 역효과를 낸 셈이다.

노원구 상계동의 공인중개사는 “매물이 없다보니 집주인은 호가를 4000만 원 넘게 올리고 세입자가 있는 경우는 세입자 이사 비용을 호가에 반영하기도 한다”고 전했다. 성북구 돈암동 4500여 채 규모 한신한진 아파트 인근의 공인중개사는 “수요자는 한두달 기다릴 생각이라면 집주인들은 3, 4개월 이상 기다릴 수 있다고 하는 상황”이라고 분위기를 전했다.

부동산플랫폼 아실에 따르면 10·15대책 발표 전 7만4044건이었던 서울 아파트 매물은 이날 기준 6만4218건으로 13.3% 줄어 전국 시도 중 가장 크게 감소했다. 강서구(4080건→3054건, ―25.2%), 성북구(3087건→2339건, ―24.3%) 등에서 20% 넘게 줄었다.

●비(非)규제지역-경매로 풍선효과

대출 규제를 적용받지 않는 수도권 인접 비규제지역은 집값 오름세가 확대되고 있다. 한국부동산원 주간동향에 따르면 규제 발표 직후인 지난달 20일 기준 경기 구리시 아파트값 상승률은 0.10%였지만, 이달 첫째 주 0.52%까지 올랐다. 동탄신도시가 있는 경기 화성시는 같은 기간 보합(0%)에서 0.26%까지 상승폭이 커졌다.

경매 시장도 관심이 높아지고 있다. 거래 허가 대상이 아니라 세입자 보증금을 매수에 활용할 수 있고 감정가가 시세 대비 낮은 경우가 많기 때문이다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 전월(99.5%)보다 2.8%포인트 상승한 102.3%였다. 2022년 6월(110.0%) 이후 처음 100%를 넘었다.

오피스텔 거래도 활발해지고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1월부터 10월 말까지 서울에서 거래된 오피스텔은 1만201채로 전년 동기(8712채) 대비 17.1% 증가했다. 아파트 대비 가격이 오르지 않았고, 비주택으로 분류돼 집값의 70%까지 대출이 가능하다는 점이 반영된 것으로 보인다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “부동산 대책에 따른 불확실성과 주택공급 공백 등이 복합 작용하며 시장 변동성이 커지고 있다”고 말했다.