[부동산과 법률]‘주거용 오피스텔’은 법적으로 보호

오피스텔 등 주거 시설로 사용하는 건물이 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받을 수 있는지 궁금해하는 분이 많습니다. ‘주거용 건물’로 인정돼 주택임대차보호법을 적용받으면 임대 기간, 보증금 승계 등의 법적 보호를 받을 수 있기 때문입니다.

‘주거용 건물’이란 사람이 먹고, 자고, 생활하는 일상적인 건물로 업무용 위주로 사용되면 주거용이 아니라고 보면 됩니다.

좀 더 구체적으로 말씀드리면 다음과 같은 기준에 따라 판단할 수 있습니다.

첫째, 주거용 건물이 임대차보호법의 적용을 받으려면 임대차계약 체결 당시를 기준으로 건물의 주거용 또는 그와 겸용될 정도로 내부 공간 형태가 이미 갖추어져 있어야 합니다.

만일 계약 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 않았는데 임차인이 계약 후 임의로 주거용으로 개조했다면 임대인이 개조를 승낙하지 않는 한 임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.

둘째, 오피스텔은 부동산등기부상 용도가 업무 시설이나 근린생활 시설이지만 ‘주거용으로 임차’하여 생활하면 주거용 건물에 해당합니다.

하지만 업무용으로 임차한 뒤 임차인이 임의로 주거 목적으로 사용할 경우에는 인정될 수가 없을 것입니다.

셋째, 다세대주택이나 단독주택의 지하실, 지하주차장을 주거용으로 임차하여 사용하거나 준공검사를 받기 전에 사용 승인만을 받고 사용하는 미등기주택도 주거용으로 사용하고 있으면 법의 적용을 받습니다.

마지막으로 ‘주거용 건물’은 건물의 전부에 대한 임대차뿐만 아니라 일부에 대한 임대차에 대하여도 임대차보호법이 적용됩니다. 또 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같습니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr