[시론/김정호]실패할 수밖에 없는 반값 아파트

춥든 덥든 온도계는 기온을 정확히 반영해야 한다. 수은주의 높이를 억지로 높인다고 쌀쌀한 날씨가 따뜻해지지는 않는다. 오히려 겨울 날씨에 여름옷을 입혀 감기만 걸리게 한다.

가격은 수요와 공급 상황을 반영하는 온도계다. 비싼 주택가격은 주택 수요에 비해 공급이 부족함을 알려 준다. 분양가를 낮춘다고 문제가 해결되지는 않는다. 분양가 규제에만 매달리다 보면 새 주택의 공급이 줄어 문제가 더욱 꼬인다. 수요보다 공급이 적어 생기는 문제는 공급을 늘려서 풀어야 한다.

“내 집이지만 내 집이 아닌 듯”

1991년 이후 국내 주택시장 상황이 그걸 보여 준다. 전국에서 수년간 300만 채에 가까운 주택을 공급했다. 특히 분당 등 수도권 5개 신도시에서 좋은 아파트가 쏟아져 나오자 서울 강남을 필두로 전국의 주택가격이 떨어졌다. 지속적인 주택 공급 확대가 1990년대의 10년간을 주택 문제가 없는 시기로 만들었다.

주택 공급 확대는 등한시한 채 분양가만 낮추는 방식으로는 시장 전체의 주택 가격을 낮출 수 없다. 추첨 운이 좋아 새 아파트를 분양받은 사람에게 특혜만 몰아줄 뿐이다. 소위 반값 아파트는 지금까지 나온 정책 중 최악이다. 환매조건부나 토지임대부 분양으로 분양가를 낮추겠다는 발상인데, 이것이 최악인 이유는 애초에 누구도 원하지 않는 집을 생산하기 때문이다. 땅은 빼고 건물만 자기 소유인 집, 즉 토지임대부 아파트를 원하는 소비자가 얼마나 될까.

환매조건부도 그렇다. 대다수의 한국인에게 주택만큼 확실한 노후 보장 수단은 없다. 그런데 환매조건부 주택은 정해진 이자만 받고 정부에 되팔아야 한다. 노후 대책이 될 수 없다. 자신의 노후에 대해 무책임한 사람이 아닌 다음에야 노후 보장책이 될 수 없는 주택을 원할 리 없다. 사회운동가나 정치가에게는 이상적일지 모르지만 소비자는 누구도 원하지 않는 것이 토지임대부와 환매조건부 아파트다. 비싼 땅과 건축자재를 투입해 쓸모없는 아파트를 생산한 셈이다.

지금과 같은 대규모 미분양 사태는 이 정책을 제안했던 사람들이 처음부터 의도했던 것인지 모른다. ‘판교신도시처럼 진짜 소비자가 원하는 아파트를 반값에 준다면 당연히 청약경쟁률은 높고 그렇게 되면 투기를 조장한다고 여론의 비난을 받을 것이다. 그러느니 차라리 제대로 된 소유권을 갖지 못하게 하자. 청약경쟁률이 낮아질 것이다.’

이런 의도와 발상에서 나온 것이 토지임대부이고 환매조건부가 아닐까. 그들이 의도했던 결과는 이번 경기 군포시의 반값 아파트에서 15% 청약이라는 현실로 나타났다. 이제 와서 서로 책임을 떠넘기느라 삿대질을 해 대는 모습은 보기에 안 좋다.

주택문제 꼼수로는 못 풀어

소유할 대상을 줄인다고 사람의 소유 욕구가 사라지지는 않는다. 오히려 줄어든 그것을 서로 차지하려고 더 심한 아귀다툼을 벌이는 것이 인간의 본성이다. 소유할 것을 많이 만들어 줘야 소유 욕구가 해소돼 덜 집착한다. 경제학에서는 수요와 공급의 법칙이라고 부른다. 반값 아파트가 실패한 것은 반값이 아니어서가 아니라 인간의 본성을 무시했기 때문이다. 시장의 기본적 작동 원리를 부정했기 때문이다.

원하는 모든 소비자에게 반값으로 집 한 채씩을 공급할 수 없는 한, 반값 아파트 정책은 꼼수일 뿐이다. 운 좋은 몇 명에게 로또를 안겨 줄 뿐인데 마치 정부가 대단한 것을 국민에게 주듯이 착각하게 만든다. 그보다는 분양가가 비싸더라도 소비자가 원하는 곳에 좋은 집의 공급을 늘려 차츰 집값을 떨어뜨리는 정책이 진정으로 소비자를 위하는 길이다. 주택정책에서도 입에 쓴 약이 몸에 좋다.

김정호 자유기업원 원장